業(yè)主百萬買鋪疑面積縮水 潛藏權(quán)界線陷阱
簡仁山 作
廣州市房地產(chǎn)租賃管理所的一份報(bào)告顯示，近3年來商鋪投資回報(bào)率約為9%，明顯高于住宅市場。
今年3月，新國五條細(xì)則出臺，限購、限貸為核心的調(diào)控政策再度加碼，20%的房產(chǎn)稅使二手房交易成本大幅提高。在這樣的背景下，對于有閑錢的市民來說，投資商鋪便成為新寵。
業(yè)內(nèi)專家提醒，商鋪投資要保持理性，收益相對較高的商鋪投資也伴有較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些分割出售的商鋪，往往潛藏陷阱。
南方日報(bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 張曦
投資百萬買來“傷心鋪”
2011年4月，廣州的陳先生看到廣東港澳中心商鋪“全面清貨”的廣告，現(xiàn)場看鋪發(fā)現(xiàn)所售商鋪均是由大產(chǎn)權(quán)鋪分割成數(shù)百小產(chǎn)權(quán)鋪的二手鋪。因?qū)Πl(fā)展前景的預(yù)期，陳生選中了套內(nèi)建筑面積7.6平方米的96號鋪，隨后簽訂了購買合同，先后付款總計(jì)118萬元。
2012年3月，當(dāng)陳生準(zhǔn)備按合同收鋪時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)商鋪的權(quán)界線發(fā)生了挪動。多次協(xié)商無果，2012年9月份，陳生一紙?jiān)V狀將出售人龍邵文告上越秀區(qū)人民法院，稱其貨不對板，請求解除合同，退回購鋪款。當(dāng)年12月，法院一審判決陳生敗訴。陳生向廣州市中級人民法院提起上訴。目前，該案件正在進(jìn)一步審理中。
權(quán)界線挪15厘米惹爭議
96號商鋪的權(quán)界線是這場糾紛的導(dǎo)火索。“購買96號商鋪時(shí)其兩側(cè)尚未有分隔墻，因此雙方約定以左側(cè)的剪力墻面作為與95號鋪的權(quán)界線，右側(cè)權(quán)界線位于剪力墻面右側(cè)2米處。到了交付的時(shí)候，96號鋪與97號鋪間已經(jīng)建起了分隔墻。讓我憤怒的是，96號商鋪的左右權(quán)界線竟然向左挪移了15厘米，將剪力墻包含在內(nèi)。”
陳生稱，按照合同附圖約定，剪力墻體及延伸部分產(chǎn)權(quán)全部歸屬95號鋪，因此96號鋪以左側(cè)剪力墻面為法定權(quán)界線到右側(cè)的分隔墻，其實(shí)際寬度只有1.85米，面積減少了0.57平方米，“按當(dāng)時(shí)的單價(jià)算直接損失86350元”。
法院并未支持陳生的觀點(diǎn)。根據(jù)法院一審判決，96號鋪與97號鋪的分隔墻為右側(cè)權(quán)屬界址，左側(cè)權(quán)界線位于分隔墻左側(cè)2米處。該商鋪雖然包含了剪力墻，其整體面積數(shù)據(jù)并未發(fā)生明顯變化，“故原告稱被告提出交付的商鋪面積與約定不符證據(jù)不足。”
廣東勝倫律師事務(wù)所律師王欣亮在接受記者采訪時(shí)表示，商品房買賣合同約定面積和實(shí)際交付面積一般允許存在3%以內(nèi)的誤差比絕對值。“96號商鋪的面積誤差比恰是在這一范圍內(nèi)。如果陳生僅因?yàn)檫@一變化而要求解除合同，其很難得到法律的支持。”
測繪未注明墻體歸屬
陳生認(rèn)為，廣州市房地產(chǎn)測繪院出具的房屋面積測量成果報(bào)告中“只有簡單的邊界線，未注明四面墻體的歸屬”，從而導(dǎo)致鋪與鋪間的墻體歸屬混亂。
廣州市房地產(chǎn)測繪院表示，“該大樓用地四至墻界歸屬”已經(jīng)在初始測繪報(bào)告書中說明。
“商鋪四面墻體歸屬與大樓用地四面墻界歸屬難道是一回事嗎？”陳生說。記者就此事致電廣州市房地產(chǎn)測繪院，其負(fù)責(zé)人稱需進(jìn)一步核實(shí)后才能回復(fù)相關(guān)問題。
王欣亮認(rèn)為，商鋪四面墻體歸屬是商鋪房產(chǎn)分戶圖的重要組成部分，其與大樓用地四面墻界歸屬顯然是不同的概念。“市民投資商鋪時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)商鋪測繪存在誤差問題，可要求測繪院作出正式的書面說明，并據(jù)此進(jìn)一步向房管部門反映情況。對房管部門、測繪院就異議作出的答復(fù)仍不服的，可依法提起行政復(fù)議或行政訴訟。”
分割式商鋪缺乏保障
陳生稱，自去年產(chǎn)生糾紛以來，無論是協(xié)商渠道還是訴訟渠道，他均聯(lián)系不上商鋪出售人龍邵文。
南方日報(bào)記者嘗試通過商鋪運(yùn)營商瑞佳投資顧問有限公司索求其委托人龍邵文的聯(lián)系方式，但該公司接線員稱事有不便，需向上級領(lǐng)導(dǎo)反映后再聯(lián)絡(luò)記者。截至發(fā)稿時(shí)，記者仍未收到任何回復(fù)。
廣州市國土資源和房屋管理局認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》對商業(yè)物業(yè)分割銷售并沒有作禁止規(guī)定，物業(yè)分割、辦證時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容均由出售人與購房人在合同中“自行約定”。王欣亮建議投資商鋪的市民主動核實(shí)商鋪的產(chǎn)權(quán)情況，并將商鋪的具體面積、區(qū)域規(guī)劃圖紙?jiān)诤贤郊羞M(jìn)行明確約定，以避免今后產(chǎn)生糾紛。
房產(chǎn)顧問
商鋪投資應(yīng)注重兩個策略
“有商鋪投資需求的市民應(yīng)注意兩個策略。”經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司商業(yè)發(fā)展部經(jīng)理周睿建議，首先要根據(jù)商鋪定位選擇恰當(dāng)?shù)囟巍Ｈ藗兺J(rèn)為，人流量大、消費(fèi)人群密集的商圈便是商鋪投資的好地段。然而，旺鋪并不單純?nèi)Q于此。在廣州火車站地段投資服裝商鋪容易盈利，而投資倉儲店、專業(yè)市場等則未必。
“第二個策略是盡量選擇知名度、美譽(yù)度雙高的開發(fā)商。”周睿說，開發(fā)商的資歷與誠信直接關(guān)系到配套服務(wù)的質(zhì)量與運(yùn)營模式的成熟，進(jìn)而決定市場能否打開，商圈能否形成。相較于開發(fā)商宣稱的資本實(shí)力，投資者更應(yīng)該關(guān)注其真實(shí)的運(yùn)營管理能力，因?yàn)楹笳咧苯雨P(guān)系到商鋪未來盈利的大小。（南方日報(bào)）
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