國務院研究員趙曉：調控政策實際已放松75%
國務院國資委經濟研究中心、北京大學中國經濟研究中心博士后研究員趙曉更愿意以經濟和金融角度研究房地產。在他看來，利率的下調實際上已相當于調控政策放松了75%。趙曉勸告購房者，要抓住本輪調控帶來的購房機會。他認為，如果經濟持續下滑，那么，房地產的寬松政策不可避免，而屆時很可能出現量價齊漲的局面。不過，他同時也認為，房地產市場不會出現如2009年、2010年那樣的房價瘋漲局面。
對買房人的忠告
趙曉直言不諱地說，當前“經濟已經跌破相”。
“從經濟指標來看，今年一季度已經是連續五個季度回落。二季度形勢更加嚴峻。例如，4月份規模以上工業增加值同比實際增長9.3%，比3月份回落2.6個百分點，而5月份規模以上工業增加值同比僅增長9.6%。看起來5月份似乎回升了，但除去工作日因素（今年5月份比4月份多了兩個工作日）影響5月大約多增長1個百分點，5月份的工業實際增長很可能比4月份更衰。大家共知的是，不到10%的工業增長所對應的中國經濟增長，應該不高于7%。中國經濟增長從原來10%下降到9%，而后又下跌到8%，現在還在往下掉。經濟可以說，已經跌破相。”
趙曉認為，嚴峻的經濟形勢最終導致了相對寬松的金融政策調整，“等于一夜之間，相當于50%-75%的緊縮政策沒有了。”趙曉分析說，在房地產調控的各種手段中，信貸金融政策的影響力幾乎可以起到一半作用。以此次利率下調為例，利率下調0.25個百分點幾乎相當于房價降了20%。
據此趙曉給買方人的忠告是，“十八大”之前老百姓一定能收到一個禮物，這個禮物就是房價調控要見一點效果，要給老百姓一個交代。所以，老百姓要趁著這個機會，趕緊把“十八大”送的禮物拿到手。“如果老百姓不接受這個紅包就有可能來不及了。”
趙曉認為，買方最好的機會就是今年的一、二季度，這也是房地產最冷的時候，隨后樓市見底反彈。不過，他表示，由于多數開發商仍處于以價換量的階段，見底反彈是一個緩慢的過程，購房人仍然有機會。
下半年有可能量價齊漲
按照趙曉的說法，本輪調控已經從經濟型調控變成政策性調控。未來給購房人等待的空間應該不會太多。“這是因為政府要考慮經濟增長。如果中國經濟的增長速度低于7%，就是二次探底。今年的二季度，經濟增長基本就在7%左右，如果僅從5月份來看，恐怕還超不過7%。政府一定會在經濟與調控之間做出平衡。如果經濟跌破底線，就是跌到7.5%以下，甚至7%以下，這時政策就要轉向，這一定會對房地產產生影響。”
對于接下來的市場變化，趙曉判斷，“接下來樓市的過渡過程可能是這樣：首先是成交量的過渡，這段時期是以降價作為代價；然后成交量繼續攀漲，再過一段時間，量價都逐漸往回升。我預測到下半年，樓市很有可能會從上半年的量漲價跌，直接轉換成量價齊漲。”
但趙曉認為，樓市不會重演2009年、2010年的瘋狂。這其中，最主要的原因就是供求關系發生了變化。“過去樓市是處于供不應求的情況，在這種背景下貨幣又大量放水，最終導致樓價飆升。但現在情況則不同，雖然政府還會進一步推動貨幣發行，但供求關系已經發生了改變。”房地產已從過去的賣方市場慢慢轉向買方市場。這種局面至少會持續到2017年。2020年之后，房地產將會走下坡路。
盡管如此，趙曉稱，從世界經濟角度看，發展重心仍然在中國，其中最大的發展空間是中小城市。
“東部區域有些城市已經飽和，比如北京，總是莫名其妙堵車，突然全城癱瘓，這就足以說明它已經嚴重飽和了。但很多中西部的城市剛開始起步。一般來說，人均GDP達到3000美元時，這個國家的城市化才真正開始，中國的人均GDP雖然已達5000美元，但中國城市化水平去年才剛剛跨越50%。所以，中國房地產未來發展仍然大有空間，主要在中西部城市。”趙曉表示。
（王營）
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