尹中立：限購(gòu)是調(diào)控政策底線不能被突破
今年前5個(gè)月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速的原因與歐美經(jīng)濟(jì)不景氣有關(guān)，但與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資減速關(guān)系更大。從行業(yè)看，鋼鐵、工程機(jī)械、水泥建材等重工業(yè)率先出現(xiàn)下滑，時(shí)間拐點(diǎn)出現(xiàn)在去年第三季度，這個(gè)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)投資減速的時(shí)點(diǎn)基本一致。最近兩個(gè)月輕工業(yè)出現(xiàn)明顯減速，應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)所致。
從經(jīng)濟(jì)邏輯看，房地產(chǎn)銷售減速就會(huì)導(dǎo)致新房開工面積增速和土地出讓收入的下降，新房開工面積的下降直接影響工程機(jī)械及鋼鐵的銷售，而土地出讓收入減少的結(jié)果是地方政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資的下降，進(jìn)一步影響諸如鋼鐵、工程機(jī)械等重工業(yè)產(chǎn)品的銷售。
從上述簡(jiǎn)要分析可見，始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對(duì)當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了緊縮的效果。因此，很多人認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)，應(yīng)該放松房地產(chǎn)調(diào)控。各地房地產(chǎn)調(diào)控的 “微調(diào)”已越來(lái)越多見諸報(bào)端，住建部對(duì)揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房政策的背書更鼓舞了各級(jí)政府，各地紛紛跟進(jìn)。湖南省發(fā)改委近期下發(fā)文件明確表示，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購(gòu)買首套普通住房。
而一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”的中央政府，口風(fēng)也似乎出現(xiàn)軟化。最新的關(guān)于房地產(chǎn)的政策表述為“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，與之前的“讓房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位”等表述已經(jīng)有差異。一系列口風(fēng)的轉(zhuǎn)變令市場(chǎng)懷疑，倘若現(xiàn)有的“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施無(wú)法及時(shí)令中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行剎住車，中央政府將被迫祭出為房地產(chǎn)松綁的底牌。
面對(duì)這些政策“微調(diào)”，市場(chǎng)也開始出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)商降價(jià)促銷的樓盤在減少，土地交易溢價(jià)率迅速提高，市場(chǎng)成交量迅速放大，5月份北京的住房交易量已經(jīng)創(chuàng)2010年以來(lái)的新高。在這些變化的背后是廣大擬購(gòu)房者的誠(chéng)惶誠(chéng)恐，他們害怕房?jī)r(jià)重新回到瘋狂上漲的軌道。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新活躍似乎有利于“穩(wěn)增長(zhǎng)”，但筆者認(rèn)為，我們需要正確評(píng)估房地產(chǎn)調(diào)控政策變動(dòng)的成本與收益。放松房地產(chǎn)調(diào)控的收益是緩解部分行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，有利于“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；但其成本是有損中央的決策權(quán)威，增加了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策成本。
經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)政策博弈，市場(chǎng)各利益主體已經(jīng)形成了一致的政策預(yù)期：當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)減緩，房地產(chǎn)調(diào)控政策就會(huì)放松。在此預(yù)期下，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策權(quán)威會(huì)受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)——2010年中央出臺(tái)了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么影響，因?yàn)殚_發(fā)商普遍認(rèn)為“盡管中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，但不會(huì)持久”。2011年，中央對(duì)市場(chǎng)博弈的形勢(shì)認(rèn)識(shí)十分清楚，多次強(qiáng)調(diào) “堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”“要讓房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位”。經(jīng)過(guò)一年多的市場(chǎng)博弈，到2011年第三季度后，房?jī)r(jià)才開始有所松動(dòng)。現(xiàn)在正值鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果之際，如果放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，則中央的政策權(quán)威將再次受到挑戰(zhàn)，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將難以成行。
2012年初，很多地方政府開始試圖放松房地產(chǎn)調(diào)控，搞“小動(dòng)作”，中央及時(shí)制止了這些做法，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。但進(jìn)入二季度以來(lái)，各地的“小動(dòng)作”又開始頻頻出臺(tái)，中央應(yīng)該對(duì)此盡快作出回應(yīng)，否則，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成嚴(yán)重干擾。
房地產(chǎn)調(diào)控政策最不能突破的底線是“限購(gòu)政策”。筆者從2005年就開始呼吁中國(guó)應(yīng)該實(shí)行 “一戶一房”制度，主要基于兩個(gè)理由：一是中國(guó)人均土地有限，二是收入分配的嚴(yán)重不公平。當(dāng)財(cái)富集中在少數(shù)人手里時(shí)，如果對(duì)他們的行為不進(jìn)行適當(dāng)限制，則會(huì)形成一個(gè)畸形的社會(huì)結(jié)構(gòu)：少數(shù)人通過(guò)出租房屋而剝削大多數(shù)人，多數(shù)年輕人將淪為房奴。2005年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明，對(duì)有錢者實(shí)行住房“限購(gòu)”是最有效的政策，是符合中國(guó)國(guó)情的政策選擇，應(yīng)當(dāng)成為中國(guó)當(dāng)前 (乃至未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)期)房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持的政策底線。（尹中立 社科院金融專家)
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