險企養老地產高處不勝寒：產品門檻200萬元
養老產業尚處于探索期，但對此熱情有加的保險企業，從去年開始就紛紛四處出擊，不過，其在拿地開建項目后，運營模式仍然待解。繼泰康、新華推出掛鉤保險產品外，合眾人壽采取普通養老院的經營模式外，其他保險“大佬”表示還在探索之中。
泰康人壽推出的“幸福有約終身養老計劃”繳費門檻為200萬元，如此“高端”的養老讓普通人望之嘆息。
《證券日報》保險周刊記者在近日召開的北京市朝陽區衛生事業發展大會上獲悉，北京市“醫養結合”試點將在朝陽區逐步推開，相應的扶持政策及相關行業規范及標準、質量評價體系，也將在3月下旬制定推出。從一定意義上來說，此項政策是政府對居家養老的政策傾斜，惠及民生，但對于盈利性養老機構來說，似乎憂大于喜。
有業內人士表示，一方面，對于盈利性養老機構來說，如何做好服務以吸引更多潛在客戶入住，已經變得越來越急迫，而對于保險企業，其巨額的投資能否獲得預期回報仍未可知。
市場窄 費用高
隨著市場和政策的放開，2012年成為各大保險企業發力養老地產的元年。各大險企也將市場定位在高端養老上，并紛紛圈地上馬項目。作為險企中第一個吃螃蟹的泰康人壽，董事長兼CEO陳東升在去年投建昌平小湯山項目時表示入住泰康養老社區的資格是投保泰康推出的掛鉤產品——“幸福有約終身養老計劃”，其繳費門檻為200萬元，分為躉繳和期繳兩種方式。
同時，中國平安去年年末投資170億建設的浙江桐鄉養老社區項目采取“租售并舉”的模式運營，可進行產權買賣，同時考慮與保險業務的掛鉤。同樣，這對于普通的養老者非常“高端”。
某知名養老產業基金投資副總經理柳明鶴對記者表示：“目前70%的養老產業并沒有明顯盈利。一些知名的養老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。”
之所以入住率偏低，高額的費用是老年人望而卻步的原因之一。據了解，所謂高端養老模式，主要包括CCRC養老，即“持續性照顧退休社區”、異地養老等。CCRC養老的代表機構是三亞海棠灣國際養生社區，其功能主要有CCRC社區、養生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養生運動中心、主題養生谷、養生文化學院、養生博物館等，如此周全的服務項目，主要采取銷售物業產權，售賣會員卡等形式進行銷售，價格自然不菲。
盈利模式仍待考驗
目前，養老地產普遍存在三種盈利模式。“形象點說第一種類似傳統房地產的模式；第二種類似酒店式的模式；第三種類似城市綜合體模式，即房地產與酒店的結合。”上述養老地產內部人士對記者表示。
傳統的房地產模式即向入住人員收取不菲的費用，這筆費用或稱為風險保證金，或為入會費。“地產公司通過此模式力求一次性地快速回籠資金覆蓋成本。將府莊園、九華山莊等采取的均是此種模式。客戶通過保險產品的投保從而獲得入住資格，實質上等同于此種模式。而最終是否盈利，即保費是否能夠覆蓋養老成本仍待考證。”該人士表示。
第一種模式是典型的高押金低月費模式。而酒店式模式與其相反，通過每月繳納高租金獲得入住資格。而房地產與酒店的結合則通過多樣化的服務回收成本。
但盈利模式的多樣化并未帶來行業的大范圍盈利。從中國的國情來看，至少還需10年以上的市場培育。
險企戰略上的配套產業
盡管如此，養老產業的美好前景仍是資本追逐的焦點。
“投資方看重的是養老產業鏈條上的其它配套板塊的投資機會。諸如醫療、餐飲、娛樂、護理培訓等。”柳明鶴表示。“養老產業的投資特點決定了投資回報的長期性，投資方在進來時都做好了打長期仗的準備。”
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