險企養(yǎng)老地產(chǎn)高處不勝寒：產(chǎn)品門檻200萬元
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于探索期，但對此熱情有加的保險企業(yè)，從去年開始就紛紛四處出擊，不過，其在拿地開建項目后，運營模式仍然待解。繼泰康、新華推出掛鉤保險產(chǎn)品外，合眾人壽采取普通養(yǎng)老院的經(jīng)營模式外，其他保險“大佬”表示還在探索之中。
泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”繳費門檻為200萬元，如此“高端”的養(yǎng)老讓普通人望之嘆息。
《證券日報》保險周刊記者在近日召開的北京市朝陽區(qū)衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展大會上獲悉，北京市“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點將在朝陽區(qū)逐步推開，相應的扶持政策及相關(guān)行業(yè)規(guī)范及標準、質(zhì)量評價體系，也將在3月下旬制定推出。從一定意義上來說，此項政策是政府對居家養(yǎng)老的政策傾斜，惠及民生，但對于盈利性養(yǎng)老機構(gòu)來說，似乎憂大于喜。
有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，對于盈利性養(yǎng)老機構(gòu)來說，如何做好服務(wù)以吸引更多潛在客戶入住，已經(jīng)變得越來越急迫，而對于保險企業(yè)，其巨額的投資能否獲得預期回報仍未可知。
市場窄 費用高
隨著市場和政策的放開，2012年成為各大保險企業(yè)發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)的元年。各大險企也將市場定位在高端養(yǎng)老上，并紛紛圈地上馬項目。作為險企中第一個吃螃蟹的泰康人壽，董事長兼CEO陳東升在去年投建昌平小湯山項目時表示入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格是投保泰康推出的掛鉤產(chǎn)品——“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，其繳費門檻為200萬元，分為躉繳和期繳兩種方式。
同時，中國平安去年年末投資170億建設(shè)的浙江桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)項目采取“租售并舉”的模式運營，可進行產(chǎn)權(quán)買賣，同時考慮與保險業(yè)務(wù)的掛鉤。同樣，這對于普通的養(yǎng)老者非常“高端”。
某知名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金投資副總經(jīng)理柳明鶴對記者表示：“目前70%的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有明顯盈利。一些知名的養(yǎng)老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。”
之所以入住率偏低，高額的費用是老年人望而卻步的原因之一。據(jù)了解，所謂高端養(yǎng)老模式，主要包括CCRC養(yǎng)老，即“持續(xù)性照顧退休社區(qū)”、異地養(yǎng)老等。CCRC養(yǎng)老的代表機構(gòu)是三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，其功能主要有CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心、主題養(yǎng)生谷、養(yǎng)生文化學院、養(yǎng)生博物館等，如此周全的服務(wù)項目，主要采取銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)，售賣會員卡等形式進行銷售，價格自然不菲。
盈利模式仍待考驗
目前，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍存在三種盈利模式。“形象點說第一種類似傳統(tǒng)房地產(chǎn)的模式；第二種類似酒店式的模式；第三種類似城市綜合體模式，即房地產(chǎn)與酒店的結(jié)合。”上述養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)部人士對記者表示。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式即向入住人員收取不菲的費用，這筆費用或稱為風險保證金，或為入會費。“地產(chǎn)公司通過此模式力求一次性地快速回籠資金覆蓋成本。將府莊園、九華山莊等采取的均是此種模式。客戶通過保險產(chǎn)品的投保從而獲得入住資格，實質(zhì)上等同于此種模式。而最終是否盈利，即保費是否能夠覆蓋養(yǎng)老成本仍待考證。”該人士表示。
第一種模式是典型的高押金低月費模式。而酒店式模式與其相反，通過每月繳納高租金獲得入住資格。而房地產(chǎn)與酒店的結(jié)合則通過多樣化的服務(wù)回收成本。
但盈利模式的多樣化并未帶來行業(yè)的大范圍盈利。從中國的國情來看，至少還需10年以上的市場培育。
險企戰(zhàn)略上的配套產(chǎn)業(yè)
盡管如此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的美好前景仍是資本追逐的焦點。
“投資方看重的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條上的其它配套板塊的投資機會。諸如醫(yī)療、餐飲、娛樂、護理培訓等。”柳明鶴表示。“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資特點決定了投資回報的長期性，投資方在進來時都做好了打長期仗的準備。”
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