作為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，土地市場在新一輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。
“很多公司今年拿下的高價地正在尋找合作對象，我們公司就收到了不少邀約?！?1月6日，一家擅長豪宅開發(fā)的地產(chǎn)商內(nèi)部人士對21世紀經(jīng)濟報道說。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年以來高價地數(shù)目高達228宗，在10月22個城市調(diào)控后，房企資金鏈趨緊，土地市場開始明顯降溫，228宗高價地面臨程度不等的市場壓力。
記者調(diào)查顯示，目前合肥（樓盤）、杭州（樓盤）等地“地王”已出現(xiàn)密集股權(quán)變動，拿地方急于轉(zhuǎn)讓股權(quán)或選擇合作伙伴進行開發(fā)，粗略統(tǒng)計約占今年“地王”項目約30%。
在房企資金鏈全面收緊、開發(fā)商普遍對后市不樂觀的情況下，不少拿地較多、價格較高的房企面臨的風(fēng)險在加大。如信達、融信等；中原地產(chǎn)預(yù)計，要消化“地王”房價至少要在一年內(nèi)上漲50%，而這似乎并不可能。
部分拿地金額遠大于銷售金額的房企，未來一年將面臨巨大壓力，可能出現(xiàn)虧損，甚至在此輪調(diào)控中被淘汰出局。
土地市場降溫
史無前例的調(diào)控高壓之下，土地市場的變化顯而易見：一月前還是“地王”頻出，一月后便幾無溢價。
2016年前三季度，土地市場持續(xù)火熱，并在8-9月達到了高峰，“地王”從北京（樓盤）、上海（樓盤）核心區(qū)域蔓延到延慶、密云等遠郊，甚至更多的內(nèi)陸二線城市，如鄭州（樓盤）。
在這9個月里，蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、天津（樓盤）、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波（樓盤）、無錫（樓盤）等城市，土地溢價率動輒100%以上，土地出讓金均同比翻倍。
然而到了調(diào)控頻繁出臺的10月，高價地便開始衰減。10月10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙（樓盤）、南寧、上海、佛山（樓盤）、沈陽、南昌（樓盤）；而在9月，10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有50宗，8月則有46宗。
11月首周，高價地數(shù)量急劇減少，全國合計出現(xiàn)22宗超過10億單價地塊，其中溢價率超過100%的高價地只有11宗，集中在濟南（樓盤）等少數(shù)城市。
“嚴格執(zhí)行調(diào)控政策的城市，基本告別了高價地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，在10月調(diào)控前，賣地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出讓的集中土地溢價率均在10%以內(nèi)。
整體來看，一二線土地市場明顯降溫。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告，10月10個典型城市（北京、上海、廣州、深圳等）土地成交建筑面積 2022 萬平方米，環(huán)比下降 36.7%，；土地出讓金收入 689.6 億元，環(huán)比大降52.6%。
張大偉認為，在連續(xù)重磅政策的影響下土地市場開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。
前述開發(fā)商人士進一步指出，隨著各部門政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面，更限制了“地王”的出現(xiàn)。其中針對開發(fā)商的資金約束也達到了一個新高度。
近期，上交所和深交所出臺分類監(jiān)管標(biāo)準，規(guī)定房企通過公司債募集的資金不得用于購置土地。
這截斷了房企拿地的重要資金來源。根據(jù)中信建投梳理，從2015年至今年9月1日的土地擴張中，參與過地王項目的企業(yè)都發(fā)行了一定規(guī)模的公司債，包括A股和內(nèi)房股。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度房企公司債發(fā)行規(guī)模便達到7481億元；但10月份為396億元，環(huán)比下降近一半。
11月3日，央行上海總部發(fā)文，要求各商業(yè)銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進入土地市場，進一步限制了房企資金用于買地。
易居報告稱，一月多來政府多方調(diào)控，限制“地王”已初步見效。
“地王”消化難題
土地市場降溫，隨之而來的問題是，這一輪很多“地王”背后的資金來源方為央企、國企、中小房企及金融機構(gòu)，他們將如何消化“地王”？
“協(xié)商退地，囤地待房價上漲，合作開發(fā)等等方式都有?！鼻笆鲩_發(fā)商人士透露，有些“地王”在拿地時便和地方政府有默契：必要時可以退地，或者延遲繳納土地出讓金，或者降地價等。
但絕大多數(shù)“地王”的捕獲者并不具備這樣的能力。而過去多年來消化“地王”的老辦法：坐等房價上漲，似乎也難以奏效了。
張大偉分析，一旦房價進入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。短期內(nèi)，部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調(diào)；整體看，市場的調(diào)整期還將維持6-9個月，信貸收緊的尺度將會影響這一輪市場的調(diào)整幅度。對于溢價率超過100%的地王來說，如地王區(qū)域未來1-2年售價漲幅不到100%，入市的難度都非常大。
轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合作開發(fā)、分散風(fēng)險，成為大多數(shù)“地王”的選擇。除了那些在拿地階段便多家公司捆綁在一起的項目，21世紀經(jīng)濟報道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，調(diào)控風(fēng)暴剛開始，便有多個“地王”項目轉(zhuǎn)讓股份或引入合作方。
如本身并不具備強操盤能力的信達，早就打算引入合作方。10月中旬，信達地產(chǎn)(600657,股吧)稀釋杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)。
11月7日，信達在上海的首個“地王”項目面世，該“地王”引入了泰禾集團(000732,股吧)，雙方具體合作方式是，信達地產(chǎn)全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設(shè)立項目公司，其中坤瓴投資由信達地產(chǎn)持有8.75%，泰禾集團持有11.25%，寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%。在這一模式中，信達主要是財務(wù)投資，泰禾少量持股，主要負責(zé)操盤和代建。
在杭州，10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)，這是雙方首次合作，建發(fā)以財務(wù)注資為主，股權(quán)占比30%，綠城則負責(zé)項目操盤、管控。
從機構(gòu)來看，不具備操盤能力的小型開發(fā)商、金融機構(gòu)成為“地王”股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主力；從地區(qū)來看，目前轉(zhuǎn)讓股權(quán)較多的“地王”項目分布在合肥、杭州、上海等地。
深圳中原地產(chǎn)研究總監(jiān)王飛認為，部分房企稀釋“地王”股權(quán)，是因為嚴厲調(diào)控使樓市降溫明顯，房企在資金、成本控制上都面臨更大的壓力。
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