從史無前例的暴漲到一年兩度調(diào)控升級，再到迅速進(jìn)入深度調(diào)整期，深圳房地產(chǎn)市場在2016年上演了一出跌宕起伏的大劇。身處漩渦中心的購房者，也在這場調(diào)整大潮中，徹底點(diǎn)燃了焦慮、恐懼、猶豫、心酸、失落、喜悅等內(nèi)心所有情緒。

　　80后的小周與小蘇，正是這股買房大軍中截然不同的兩個個體。一個速戰(zhàn)速決，一個猶豫不前，在這座房價逆天的城市里，他們身上刻下了大多數(shù)年輕人宿命式的烙印。

　　2016年，他們到底在深圳樓市中扮演了什么樣的角色？

　　速戰(zhàn)速決的小周

　　去年8月到深圳 今年一月入手關(guān)外新房

　　1月15日，小周與男朋友走進(jìn)佳兆業(yè)城市廣場的營銷中心，在支付了130萬元的首付之后，終于也成為浩浩蕩蕩的深圳房奴中的一員。

　　“對于買房這個事兒，我一直都很堅定。我倆是剛需，反正早晚都得買?！闭勂鹳彿拷?jīng)歷，小周笑著說，完全可以用“理性”來形容。

　　“去年8月份，我從南京換到深圳工作，萌發(fā)購買婚房的想法。打從一開始，因為預(yù)算有限，深圳房價又非常高，我們只能在二手房打轉(zhuǎn)。”小蘇說，估算了一番，如果加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，二手房的實際成本也很高。所以他們將目光轉(zhuǎn)向關(guān)外的新房。

　　房價高、負(fù)擔(dān)重，是小周對深圳這座城市的第一個直觀感受。

　　深圳中原研究中心近日發(fā)布的2016年年刊顯示，在2015年漲至高位的房價影響下，2016年，深圳新房成交均價依然上漲明顯，53454元/平方米的成交均價相比2015年提升了60%，這也是2008年以來深圳新房均價的最大漲幅。二手房成交均價也達(dá)到54954元/平方米的高位，同比上漲近16%，最高均價接近6萬元/平方米。

　　“2016年的房價更多是千萬級產(chǎn)品的成交增多拉起來的，并不是真的狂漲了60%?！辟Y深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀(jì)判斷。

　　不過，哪怕真正接觸這座城市只有短短4個月，作為普通購房者的小周對于深圳房價的預(yù)期頗為樂觀，“雖然現(xiàn)在處于調(diào)控期內(nèi)，但我覺得未來房價上漲的可能性還是比較大的?！币舱虼?，在僅僅踩了兩三個盤之后，小周與男朋友就速戰(zhàn)速決，選定了要買的房子。

　　而在2015年的那一輪暴漲之后，雖然連人民日報也刊文稱，“樹不能長到天上去，房價也一樣”，但面對唾手可得的“餡餅”，2016年年初，越來越多逐利的資本還是爭先恐后地加入到深圳的搶房行列中。按照深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)，去年第一季度，深圳的成交面積高達(dá)159萬平方米。

　　在二手房價持續(xù)領(lǐng)漲了18個月之后，去年3月25日，一系列調(diào)控的“靴子”陸續(xù)出擊，“非深戶社保1改3”、“準(zhǔn)二套首付最低4成”等限購限貸的措施落地。4月起，深圳二手房交易評估價格又實行上調(diào)，相關(guān)調(diào)查信息顯示，南山、福田、龍華等大部分熱點(diǎn)區(qū)域二手房交易評估價實際上上調(diào)了50%- 70%，個別樓盤漲幅甚至超過100%。

　　“4、5、6月，隨著深圳限購加碼，且前期市場成交活躍已透支部分需求，加上蘇州、東莞等熱點(diǎn)二三線城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，需求增幅有所回落。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在此前的一場高峰論壇中指出。

　　許多購房者從迫切轉(zhuǎn)向觀望，部分業(yè)主慌了手腳，或收盤靜觀其變，或主動調(diào)低報價，成為二季度以來深圳樓市的縮影。

　　觀望等待的小蘇

　　已經(jīng)在深圳4年 依然在等待時機(jī)

　　“芭蕾編舞大師巴倫仙說，我不要想跳芭蕾舞的人，我要不得不跳芭蕾舞的人。——這話太對。沒有退路，才會毫無保留地付出?！比ツ?月份，深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平曾經(jīng)在自己的微博上發(fā)出了這樣一段話。

　　“其實，在購房這個事上，又何嘗不是如此？”同樣身為80后，已經(jīng)在深圳走過4個年頭的小蘇一聊起買房，就無奈一笑。與小周的速戰(zhàn)速決截然不同，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一大圈之后，小蘇依然沒有下定最終的決心，“從去年1月看到現(xiàn)在，中間兩度調(diào)控，每次調(diào)控過后，我都預(yù)期房價或許有所下降?！?/p>

　　按照一位業(yè)內(nèi)觀察人士的說法，其實購買意愿來自于購房者對于房價上漲的預(yù)期，“你認(rèn)為接下來將要漲價，自然不得不買。如果認(rèn)為可能降價，就會放慢腳步或者不買?！?/p>

　　在“3·25”調(diào)控新政首次出擊之后兩天，萬科云城三期、潛龍曼海寧陸續(xù)開盤，實際售價均略低于備案均價。而按照深圳中原研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手房成交價在3月下跌2.4%，成交量更是立竿見影地出現(xiàn)腰斬。

　　彼時，小蘇徹底沉淀在觀望的大軍之中。

　　深圳鏈家新近發(fā)布的《2016深圳樓市大數(shù)據(jù)》報告中顯示，步入8月份之后，深圳樓市逐步復(fù)蘇，二手住宅成交量穩(wěn)步保持在7000套以上。

　　然而，2016年10月4日，“深八條”再度出擊，除了將非深戶社保年限“3改5”，差別化信貸政策進(jìn)一步加緊之外，對備案價格、捂盤惜售等也進(jìn)行從嚴(yán)管理，打擊零首付、首付貸、眾籌買房，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)從事自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)也被直接列為調(diào)控的重點(diǎn)。

　　隨后，深圳市市場稽查局又對開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等的違法行為開展強(qiáng)力突擊檢查，當(dāng)月，深圳沒有任何一個住宅項目取得預(yù)售證。

　　“‘那就再等等吧’，心里出現(xiàn)了這樣的想法?！毙√K坦言，短周期內(nèi)的調(diào)控升級以及市場熱度的下降促使他產(chǎn)生僥幸感，他再一次選擇了觀望。

　　在2016年的深圳市場，諸如小蘇這樣的購房者不在少數(shù)。

　　深圳中原的研究數(shù)據(jù)顯示，在“深八條”出臺之后，客戶入市積極性降低，市場成交氛圍立刻趨冷，訪客指數(shù)也一度迅速下降至2016年3月份以來的最低位。而交易量大幅下降也成為全年的成交態(tài)勢。在深圳中原研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)中，無論是一手房還是二手房，2016年成交量環(huán)比均減少將近4成。其中，去年新房成交量為4萬套，二手住宅成交約9.6萬套。

　　讓小蘇進(jìn)一步篤定選擇的是，按照深圳鏈家統(tǒng)計的月度成交均價數(shù)據(jù)，在2016年的最后三個月，深圳二手房均價從9月的53071元/平方米高位震蕩下行，新政之后的11月，深圳二手房價甚至跌到48840元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士說

　　房子是用來住的不是用來炒的

　　“那些期待房價跌到底再去入市的想法，是一種完全可以理解但不現(xiàn)實的抄底心態(tài)。”近日，資深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀(jì)在自己的微信公眾號中寫到，誰也不知道房價什么時候到底，但是如果你真的需要一套房子住，如果你預(yù)期京滬深未來3-5年的走勢更好，那么，調(diào)整期就是最好的買房時機(jī)。

　　小周也告訴南都記者，雖然加入買房大軍沒多久就一錘定音，但自己一點(diǎn)都不后悔?！罢麄€過程中，我男朋友犯有選擇困難癥，一直猶豫到底這時候該不該買。但我比較積極，直接拍板。反正是自住，就算價格上漲，咬咬牙還是得買。”

　　而在去年12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的?！边@一最新定位，似乎就為小周的迅速入市標(biāo)上最好的注解。在諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)專家看來，未來房地產(chǎn)市場的政策和氛圍是讓炒房者知難而退，讓住房回歸居住屬性。

　　昨日，一份深圳規(guī)劃國土委關(guān)于印發(fā)《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》的通知也被正式坐實，《操作細(xì)則》明確對商品住房、商務(wù)公寓、現(xiàn)售房、精裝房等的價格做了嚴(yán)格的“限制”。

　　地產(chǎn)觀察人士樓兔子認(rèn)為，深圳房價野蠻生長的時代宣告結(jié)束，開發(fā)商和樓市投資者的操作難度都將幾何量級增長。不過，朱羅紀(jì)在此前的文章中曾持不同觀點(diǎn)，他說，“限價會造成房屋供應(yīng)量的減少以及未來更高的房價。一方面政府的強(qiáng)力限價，高價房不能發(fā)售，造成供應(yīng)量的即時減少。而更為深遠(yuǎn)的，是企業(yè)生產(chǎn)意愿的降低，造成房屋開工量建設(shè)量下滑，影響遠(yuǎn)期房屋的供應(yīng)?！?/p>

　　但無論如何，像小蘇這樣患有“買房糾結(jié)癥”的剛需客，在調(diào)控政策之外，只要如業(yè)內(nèi)所說的，“問一問自己，‘除了買房，你的錢還有更好的選擇嗎’就行。”