一些出租房廣告就貼在小區門口
目前，在住宅房屋租賃市場，多是雙方簽訂一份租賃合同來保障各自權益。而在出現糾紛時，由于涉及金額較小，不愿訴諸法律途徑解決，利益受損方多數只能忍氣吞聲。按規定，房屋租賃需要到房管部門備案，房管部門負責對房屋租賃的監管，調解處理雙方糾紛。但記者調查發現，由于嫌備案程序麻煩，還要交稅費，八成市民不愿備案，這造成雙方糾紛處理中，政府監管部門調解一環長期缺失。
租賃雙方糾紛易發生，涉及金額低多不訴諸法律
8月23日，鄭州市一小區租戶夫妻吵架后，把所租的業主房子點了火，大火還引燃了多戶鄰居房屋，上周六本報報道了此事。昨天下午，柳林派出所辦案民警對記者說，著火房屋業主以及受損房屋業主正在根據房屋受損情況，與這對夫妻協商解決賠償問題，但仍未達成協議。
記者發現，近幾年，出租人和承租人出現糾紛的信息并不少，有背著房東轉租的，有房東將房子賣掉趕租客走的，還有賴著不交房租房東沒轍的。
目前，租賃雙方多只是簽訂一紙租賃合同來保障雙方權益，由于付諸法律途徑解決的成本過高，雙方出現糾紛一旦協商不成，有時利益受損方由于訴求額度太低，甚至律師代理費都不夠，而不愿訴諸法律，只能吃“啞巴虧”。
大滄海律師事務所鄭州分所主任唐軍對記者說，確實存在因涉及金額太低、打官司成本過高，而放棄走法律途徑的，他們所遇到的訴諸法院的糾紛，涉及金額多是上萬元。
房管部門可調解租賃糾紛，前提要先有備案
2010年住建部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》中，除了對租賃合同以及租賃雙方權利義務做了詳細規定，還指明房地產主管部門負責對房屋租賃的監督管理。鄭州市出臺的城市房屋租賃管理辦法更為細致，“在租賃合同發生糾紛時，當事人可以協商解決；不愿協商或協商不成的，可由房地產管理部門進行調解，也可依法申請仲裁或向人民法院起訴”。
不過，現實中，想找房管部門調解有一個不可回避的前提，即房屋租賃要在房管局備案。
鄭州市房管局房產租賃市場管理處相關負責人表示，租賃雙方的糾紛，房管部門按規定需要進行調解，如果調解不成，將根據登記備案情況，申請法院強制執行。“房屋租賃必須備案，調解依據是登記備案情況。如沒有備案，還會先按照備案要求進行核查，備案后房管部門再調解。”
房管部門強調的房屋租賃登記備案制度，其實早在1994年的《城市房地產管理法》中就有規定，距今近20年。
鄭州市房管局租賃處相關負責人對記者分析說，房管局作為政府職能部門，可以審查出租人和承租人是否具備相應的條件，及出租的房屋是否是法律、法規允許出租的房屋，還可以把所有的法律資料存檔管理，為調解房屋租賃糾紛提供法律依據。
程序繁瑣、還要交稅費，市民對備案“不買賬”
然而，多數租賃雙方對備案卻并不“買賬”。
昨天上午，記者分別走訪了經三路、經一路、東明路的6家房產中介公司，并聯系到9位個人出租房屋者，得到的答案是均未備案。在經一路一家房產中介，記者以租房人身份問，租房是否用到房產部門備案時，對方一臉疑惑，“備案？現在出租的房子，都是簽個合同，留張身份證復印件，有幾個會去備案的。”
根據鄭州市有關規定，房地產管理部門需將租賃登記情況定期通報稅務部門，這樣，備案就與稅務掛鉤，而這正是不少人不愿備案的顧慮。
8月23日，記者通過大河報企業QQ與讀者互動，不少城市打工者擔心稅費轉嫁助漲房租，網友“晨”就說：“羊毛出在羊身上，稅費只能轉嫁到租戶身上，租房的本身就是買不起房的人居多，備案反而增加了壓力。”出租房屋的房東不愿備案，主要是因程序繁瑣嫌麻煩，且對備案收手續費不太贊同。
備案率有多少？鄭州市房管局去年4月對外宣稱的數字為，鄭州市住宅租房備案率不到10%。為推進備案工作，當時房管、公安、地稅等多部門還聯合成立了房屋租賃聯合管理領導小組。8月22日下午，當記者問及備案率，該領導小組相關負責人并沒有直說。
聲音
修復調解環節，要降低備案成本
針對現實中，多數房屋租賃沒有去房管局備案，而造成房管部門調解環節的斷裂，一位房地產業內人士建議，政府應該減少備案程序，減免備案相關稅費，只有備案成本降低了，才能提高市民主動備案積極性。
記者梳理發現，一些外省市的做法正是基于降低成本、方便市民的原則。在福建，福建省房屋租賃備案由房管部門辦理改為公安機關統一辦理，并免收租賃房屋備案費，社區居委會也會幫忙辦理相關手續，房東還可以上網進行個人出租房屋備案登記。在廣東，各地稅務機關可委托鄉鎮、街道基層管理部門，代征個人出租住宅房屋應征的稅收。
對于其他省市關于備案的嘗試，鄭州市房屋租賃聯合管理領導小組相關負責人在受訪時說：“這些都可以研究考慮，如果適合本地情況，可以借鑒。”
為鼓勵備案，鄭州稅務部門已出臺優惠政策。鄭州市地稅局征管處相關負責人表示，如果市民房屋租賃在房管部門有備案，拿到房屋租賃證，并到稅務大廳辦理稅務登記，其月租金在2萬元以下，僅需繳納月租金收入4%的房產稅，至于個人所得稅、營業稅等稅種，皆可享受到免征的優惠。若沒有備案，市民需繳納的綜合稅率要達到月租金的13%左右。
追問
備案后，房管部門是否能解決糾紛？
值得注意的是，在與讀者互動中，一些市民對房管部門的管理缺乏信心，網友“lily”說：“就算備案了，真產生糾紛，房管部門到底能起到怎樣作用？不要到時光備案沒管理，得不到實惠。”
根據目前情況，備案后，房管部門能否承擔起管理責任？鄭州市房管局房產租賃市場管理處副處長張豐森在受訪時坦言，房管部門執法人員的人力不足，去調查執法時，顯得力不從心。“目前，房管部門執法人員僅200多人，而相比之下，深圳卻有1.3萬人，廣州有8000多人，這些城市因執法人員較多，在執法過程中，其效率肯定會遠遠高于鄭州”。
對這一現實，有市民提出疑問，既然人力不足，那么租賃雙方的糾紛能夠得到及時調解嗎？有市民建議，在推進備案工作的同時，相關管理部門也應該不斷自我完善，能夠承擔起相應責任，才能逐漸修復租賃糾紛處理方式中缺失的一環。
而如今，不得不面對的現實是，備案矛盾沒得到解決前，出租人和承租人仍然只能靠一紙合同來約束雙方行為。
數據：近九成受訪者不愿備案
8月23日的大河報企業QQ互動，有200多位讀者參與，記者統計發現，有98%的人并不知道房屋租賃還需要備案。在是否愿意備案的調查中，只有14%的人愿意房屋租賃備案。
算算賬：月租兩千元一月需交80元稅
一套四室一廳150平方米的房子，月租金2000元，按租定一年時間計算，如果備過案的話一個月只需交4%的房產稅，也就是80元，一年為960元，加上手續費80元，為1040元。如果不想去房管局登記備案，則要按13%月租金比例交稅，一月需要交260元，一年為3120元。 （記者 張叢博 張朝 實習生 謝寧 文 記者 李文波 攝影）
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