2013-06-09 08:40:00 來(lái)源:揚(yáng)子晚報(bào)
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高校冒出超低價(jià)精裝公寓 買(mǎi)房簽60年租賃合同
高校冒出超低價(jià)精裝公寓 買(mǎi)房簽60年租賃合同
最近，知情人向記者反映：只要在南京金陵科技學(xué)院幕府校區(qū)內(nèi)花錢(qián)買(mǎi)套房子，作為業(yè)主就可以享受學(xué)校圖書(shū)館、體育館、食堂等資源。而且這種精裝修戶型的房屋均價(jià)只要每平米7000元，這在房?jī)r(jià)早已破萬(wàn)的南京可謂是“超低價(jià)”。
商品房怎么蓋到大學(xué)校園里去了呢？這么低房?jī)r(jià)的背后又究竟隱藏著怎樣的貓膩呢？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
現(xiàn)場(chǎng)探訪
出售的精裝公寓正對(duì)著女生宿舍
相關(guān)宣傳單上顯示，該樓盤(pán)名稱為“安邦翰林SOHO”，地點(diǎn)位于南京市棲霞區(qū)燕子磯街道南京金陵科技學(xué)院幕府校區(qū)內(nèi)。宣傳畫(huà)冊(cè)的首頁(yè)寫(xiě)著“精裝SOHO，20萬(wàn)元起，搶到就是賺到”，上面還有售樓電話，并標(biāo)注該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商為南京安邦置業(yè)有限公司。
6月7日上午，揚(yáng)子晚報(bào)記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)一探究竟。走進(jìn)校園，在一幢女生宿舍對(duì)面約數(shù)十米處，果然發(fā)現(xiàn)一幢裝修基本結(jié)束的樓盤(pán)。這幢樓共有7層，200多套房屋，看起來(lái)像是一處酒店式公寓。售樓處就在一樓，門(mén)口還張貼著大幅“安邦翰林SOHO”的宣傳廣告。
記者以購(gòu)房者的身份走進(jìn)了銷售大廳，一位售樓小姐介紹說(shuō)，目前正在銷售的這幢樓，原來(lái)是金陵科技學(xué)院的學(xué)生公寓，是2008年建的，建好以后，部分學(xué)生先暫住在這樓里，半年后又搬到前面的那幢宿舍樓去了，現(xiàn)在他們公司把該樓重新改成了單身公寓對(duì)外銷售。目前已經(jīng)銷出100多套了，買(mǎi)房的什么人都有：有年輕人買(mǎi)了兩三套然后打通改造，作為婚房的；也有年輕人為老父母買(mǎi)房，讓老人到學(xué)校里來(lái)養(yǎng)老；還有就是參加工作尚未結(jié)婚的白領(lǐng)和一部分學(xué)校的學(xué)生。
售樓人員說(shuō)，現(xiàn)在距離交房只有一個(gè)月時(shí)間，目前在售的房屋有兩種戶型，分別是30多平米的，和40多平米的，朝南的房?jī)r(jià)是8050元一平方，朝北的是7100元。而該樓盤(pán)周邊地段的房屋均價(jià)早已達(dá)到每平米14000元-15000元。除了價(jià)格低，這處房子有一個(gè)別處無(wú)法相比的優(yōu)勢(shì)，那就是業(yè)主可以享受學(xué)校的資源。業(yè)主購(gòu)房后可以在學(xué)校辦到一張通行證，可以開(kāi)著車子直接從學(xué)校大門(mén)進(jìn)入校園，而且還可以享受學(xué)校圖書(shū)館、塑膠跑道體育場(chǎng)、甚至可以在學(xué)校的食堂吃飯，自己往飯卡里充錢(qián)就可以了。
在該校大門(mén)的一位門(mén)衛(wèi)口中記者證實(shí)：外來(lái)業(yè)主購(gòu)房后確實(shí)可以辦理通行證，在校園內(nèi)通行無(wú)阻。不少同學(xué)，尤其是女大學(xué)生對(duì)該住宅項(xiàng)目表示擔(dān)心，害怕將來(lái)社會(huì)人員入住，會(huì)帶來(lái)一定的安全隱患。
暗訪買(mǎi)房
簽租賃合同，一次交清60年租金
記者詢問(wèn)，這樣的樓盤(pán)是否兩證齊全。售樓人員表示，沒(méi)有兩證，但以后能不能辦到證則說(shuō)不定。
見(jiàn)記者猶豫，這位銷售人員熱情地將記者帶到一塊印有很多文件的展板前，“當(dāng)初我們拿地的時(shí)候，是國(guó)家劃撥批給學(xué)校的。”她介紹說(shuō)，他們公司名叫南京安邦置業(yè)有限公司，原來(lái)就是金陵科技學(xué)院的后勤單位，現(xiàn)在已經(jīng)和學(xué)校脫離了關(guān)系，對(duì)這塊國(guó)家劃撥的教育科研用地進(jìn)行利用。但因?yàn)橹笆且浴皩W(xué)生公寓”的名義建的樓，所以現(xiàn)在沒(méi)有兩證。
售樓小姐隨后帶著揚(yáng)子晚報(bào)記者來(lái)到位于三樓的樣板房參觀，記者看見(jiàn)屋內(nèi)裝修精致，木地板、天花板、熱水器、櫥柜一應(yīng)俱全。記者對(duì)房屋表示滿意，稱愿意購(gòu)房。該售樓人員拿出了一份合同。
讓記者吃驚的是，這份合同是一份“房屋租賃合同”。售樓人員說(shuō)，該樓盤(pán)的銷售方式是“租賃”，租期是60年。記者注意到，合同上的60年租期是分為三段填寫(xiě)的，每段租期是20年。
為什么會(huì)把60年“拆”開(kāi)租呢？售樓小姐說(shuō)，對(duì)于房屋租賃，國(guó)家有規(guī)定，合同只能是20年一簽。現(xiàn)在購(gòu)房，必須在第一個(gè)租期內(nèi)，就要以現(xiàn)金的方式將60年租金交清，后面的40年租期內(nèi)，購(gòu)房人交的僅僅是幾千元的“定金”。至于，60年之后怎么辦，就要看國(guó)家那時(shí)的政策了。
“按照規(guī)定，我們的租賃合同應(yīng)該是20年一個(gè)周期簽一次，但是20年后，我們估計(jì)錢(qián)也很難收上來(lái)，你們業(yè)主也不愿意交，所以我們一次性收上錢(qián)，一次性跟你簽完60年的合同。”現(xiàn)場(chǎng)一身穿黑色制服經(jīng)理模樣的中年女子說(shuō)。
內(nèi)幕揭露
原代銷方：沒(méi)產(chǎn)權(quán)，不少人退了房
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，去年11月至今年2月期間，這家“安邦翰林SOHO”樓盤(pán)的售樓處并不在現(xiàn)場(chǎng)，而是設(shè)在南京邁皋橋附近的沃爾瑪超市內(nèi)。幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，記者找到了當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)該樓盤(pán)整體包裝銷售的公司負(fù)責(zé)人周先生。2012年10月經(jīng)朋友介紹，他認(rèn)識(shí)了南京安邦置業(yè)有限公司法人代表鄭某和總經(jīng)理何某，雙方就房屋包裝銷售一事進(jìn)行合作。
“整個(gè)項(xiàng)目的前期形象的策劃和包裝，到文案和設(shè)計(jì)，再到印制和廣告推廣都是我們公司完成的。”從2013年元月開(kāi)始，周先生帶領(lǐng)的銷售團(tuán)隊(duì)對(duì)安邦翰林SOHO樓盤(pán)對(duì)外進(jìn)行銷售，但是由于許多市民對(duì)這種沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保證的樓盤(pán)心存疑慮，樓盤(pán)的銷售狀況一直沒(méi)有達(dá)到安邦置業(yè)公司的理想要求。
周先生說(shuō)，記者看見(jiàn)的那幢樓在他們介入時(shí)還是空的，安邦公司重新進(jìn)行了裝修改建。他說(shuō)，正是因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)可能涉嫌違規(guī)，所以在執(zhí)行銷售合同的過(guò)程中，他一再對(duì)安邦公司相關(guān)負(fù)責(zé)人提出很多問(wèn)題，要求對(duì)方就該房屋究竟是何性質(zhì)，銷售后能否補(bǔ)辦兩證等問(wèn)題給出一個(gè)明確的答復(fù)。但對(duì)方一直閃爍其詞。
今年2月前后，周先生發(fā)現(xiàn)安邦公司根本無(wú)法兌現(xiàn)先前包括“能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”的各種許諾。而且不少已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該樓盤(pán)的市民在反復(fù)思量后，向他們銷售公司提出了退房的要求，他只好決定終止和安邦公司的合作協(xié)議。現(xiàn)在該樓盤(pán)的銷售人員是安邦公司自己雇傭的社會(huì)人員，已經(jīng)和他們公司沒(méi)有關(guān)系。
周先生告訴記者，該樓盤(pán)先前是以“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地”的名義對(duì)外銷售的，在前期銷售過(guò)程中遇到購(gòu)房客戶資金不夠的，安邦公司要求他們對(duì)客戶承諾，只要提供大學(xué)畢業(yè)證書(shū)就可以貸款50%，但是客戶真的交了首付款后卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤(pán)根本無(wú)法辦理銀行按揭貸款。
權(quán)威認(rèn)定
改變土地使用性質(zhì)，明顯違法
在一份2002年4月3日南京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批文上（寧計(jì)投資字【2002】257號(hào)），記者看見(jiàn)，該文件明確規(guī)定“安邦翰林SOHO”樓盤(pán)的土地僅作為南京農(nóng)業(yè)專科學(xué)校（南京金陵科技學(xué)院前身之一）學(xué)生公寓建設(shè)用地，不得挪作他用。該片土地面積為30畝，業(yè)主單位為南京安邦置業(yè)有限公司。
根據(jù)一份2002年5月南京市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，記者發(fā)現(xiàn)，證件上注明的土地使用性質(zhì)為高等學(xué)校用地；在2003年4月，南京市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上，土地使用性質(zhì)還是劃撥；2008年2月南京市國(guó)土資源信息中心出具的《建設(shè)用地勘察定界成果報(bào)告》中用地方式還是劃撥。
國(guó)土部門(mén)表示，國(guó)家對(duì)于劃撥土地的使用用途有著明確的規(guī)定，必須和當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文相一致，現(xiàn)在學(xué)校里的“學(xué)生公寓”變成了“安邦翰林SOHO”酒店式公寓，還公然包裝上市，對(duì)外出租營(yíng)利，明顯改變了土地的使用性質(zhì)，屬于違規(guī)甚至違法，對(duì)此他們將展開(kāi)調(diào)查處理。
記者還從建設(shè)等相關(guān)部門(mén)了解到，2012年初，南京安邦公司投資800多萬(wàn)元將該“學(xué)生公寓”進(jìn)行改造裝修，增設(shè)兩部電梯，并委托南京明輝建筑工程有限公司承建。但是開(kāi)工之前未到建設(shè)主管部門(mén)辦理建設(shè)工程施工許可證，未到質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督委托手續(xù)，也未到當(dāng)?shù)匕踩珯C(jī)構(gòu)進(jìn)行開(kāi)工安全條件審查，存在一定的質(zhì)量、安全隱患。相關(guān)部門(mén)也將展開(kāi)調(diào)查。
■專家提醒
比起小產(chǎn)權(quán)房 這種房子隱患更大
安邦公司以出租60年的方式將“學(xué)生公寓”對(duì)外進(jìn)行銷售，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)這意味著怎樣的潛在隱患？
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華介紹說(shuō)，安邦公司的60年租賃合同是“以租代售”，屬于很明顯的違規(guī)行為，雖然表面上看沒(méi)有“賣(mài)房”，是“出租”，但是其實(shí)就是變相銷售。其主要的目的很可能是為了逃避在銷售過(guò)程中產(chǎn)生的高額稅費(fèi)。
此外，這種“以租代售”的模式下，表面上看，購(gòu)房人交納了高達(dá)數(shù)十萬(wàn)的“購(gòu)房款”，但實(shí)際上交納的只是“租金”，在這個(gè)交易過(guò)程中，并沒(méi)有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。“購(gòu)房者”只是承租人，不可能拿到房產(chǎn)證，消費(fèi)者“購(gòu)買(mǎi)”這樣的房屋，不能以各種形式進(jìn)行貸款，同時(shí)這樣的房屋也不能抵押給銀行，親屬也不能享受到繼承的權(quán)利。
最危險(xiǎn)的是，若是將來(lái)發(fā)生拆遷行為，購(gòu)房人也不能得到任何補(bǔ)償。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，“以租代售”對(duì)購(gòu)房人的危害比國(guó)家明令禁止的小產(chǎn)權(quán)房還要大。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人雖然沒(méi)有兩證，但至少在實(shí)際上還是房屋的主人，實(shí)際享有房屋的產(chǎn)權(quán)。而類似“安邦翰林SOHO”這樣“以租代售”的項(xiàng)目，無(wú)論是合同上還是法律上，認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)人都是開(kāi)發(fā)公司本身，購(gòu)房人只是60年的“租房客”罷了。
