21日央行降息，22日起北上廣深住房公積金貸款利率下調。降息被視為給疲軟的房地產市場注入了一劑“強心針”，然而也有專家認為，我國樓市正經歷“過山車”后的平穩期，降息的刺激對于已經趨于理性的市場而言效果也許有限。
這些天來，樓市各主體對降息的反應如何？樓市后市將如何演進?
分化：北京上海看房量上漲80%，二三四線城市相對平靜
北京市南二環附近的鏈家地產門店這個周末迎來了一波看房小高峰。一位店員告訴記者:“八九月份每天頂多三五個人來看房，有的客戶經理一個月零業務量。這兩天人一下多了起來，周日就帶7撥人看過房。”
降息后，中原地產隨即對全國近40個城市的看房量進行跟蹤，數據顯示，主要城市看房咨詢量比上周均上漲50%以上，其中北京、上海的客戶看房量上漲八成以上。記者走訪也發現，個別一線城市上周末的新開盤報價比之前有小幅提高，顯示出樓市試探上揚的趨勢，而在這些城市的黃金地段，部分二手房業主也表現出提價意向。
相比于北上廣深等一線城市，多數二三線城市的樓市相對平淡。例如，記者隨機走訪了西安市幾家售樓部，銷售人員反映成交量并沒有明顯上升，除了臨近年底的淡季因素外，許多消費者仍持觀望態度。
“對消費者的購房欲望真正起作用的是樓盤的降價幅度，樓市目前去庫存速度較慢，原因就在于降價幅度不足。”西安萬人購房團組織者、地產評論人李連源說，“對于庫存量偏大、消化庫存任務較重的城市，消費者的選擇空間比較大，觀望態度也稍顯濃厚?！?/p>
事實上，房地產在經歷了一輪高速增長的黃金期后，正逐漸走向平穩，這既是對前期透支購買力后的“修復”，也來自于購房者理性預期的形成。因此，觀察者看到，從央行“930”房貸新政到本次降息，更多的是一二線城市改善型需求入市節奏加快，但首套房剛性需求仍被壓抑。
“降息帶來的優惠幅度和撬動的需求范圍均較為有限，市場短期內大幅反彈的概率也較低。”鏈家地產市場研究部研究員張旭說。
房企“錢袋子”不會明顯寬松，結束“緊日子”預期過于樂觀
“錢緊”是貫穿整個2014年樓市的關鍵詞之一，樓市不景氣加上信貸收緊使得不少房企不得不停下擴張步伐。
從目前已公開10月份銷售數據的二十多家房企來看，2014年前10月的銷售目標完成率平均值僅為74.2%，而去年同期的數字則是88.3%。房企資金鏈緊張也是業內的共識。
一些開發商將降息的舉動理解為政策轉向，繼“限購”“限貸”松綁后市場觀望的氣氛會緩解，多數開發商認為入市的購房者數量會有增加的趨勢。但也有一些開發商有不同看法。武漢某大型房企副總姚澤偉說，對于房企而言，此次降息并不會令企業資金面明顯寬松?！百Y金面緊張的局面年底之前不大可能改變?！?/p>
中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認為，下調貸款利率對大型開發商來說是利好消息，信譽良好的開發商將有更多融資渠道。但是在開發貸款緊俏的背景下，大多數中小房企融資成本或不降反升。
西安一家大型地產公司副總經理袁振濤認為，降息短時間內不會緩解開發商資金鏈短缺的局面?！俺烁骷毅y行出臺相關細則需要時間外，目前各家銀行收緊銀根的時間節點也是關鍵因素?！痹駶f，年底都是“錢緊”的時候，目前西安許多房企資金鏈都比較緊繃，表現在往年都是12月份才開始促銷，但是今年從9月份就開始，最終還是為了回籠資金。
宇博智業市場研究中心分析師認為，美國第三輪量化寬松的退出必然會導致美元走強，而國際熱錢流出中國后，也會加劇房企“錢荒”的窘境，房地產會加快進入“白銀時代”。
“特別是一些中小房企比較困難，部分房企融資成本高達20%，跑路現象有所增多?！痹駶f。
是“曇花一現”還是“回暖轉折點”？
今年以來，房地產市場持續較為低迷，直到央行“930”貸款政策調整才出現了一波“小陽春”。一些專家認為，當前房價仍然位于“過冷”區間，在未來一段時間內，會逐漸轉入“偏冷”區間，同時，也不能過于樂觀。
國家統計局數據顯示，今年前10月，全國商品房銷售面積同比下降7.8%，銷售下滑、住宅新開工面積回落，均反映出開發商對后市的判斷并不樂觀。
陜西省房地產研究會會長王圣學認為，由于房企庫存壓力仍較大，在高庫存以及年底銷售業績壓力等因素影響下，四季度房企仍以去庫存為主，大跌大漲的情況都不太可能出現。
庫存高企依舊是許多二、三線城市樓市面臨的突出壓力。“降息對樓市的影響肯定是積極的，對改善型剛需是較大利好，但是不代表樓市已經全面筑底，因為經濟下行趨勢明顯。”萊茵置業總裁陶椿說。
然而，也有分析人士指出，由于土地“面粉”和房價“面包”的傳導效應稍顯滯后，因此近期土地市場的成交情況對未來一兩年甚至更長時間的房價走勢影響較大。
例如，降息后首個工作日，廣州白云區華南快速路紅云涂料化工廠地塊拍出今年總價新地王，而據統計，進入11月，北京今年的土地出讓金收入已超過去年，據預測今年全年破2000億元應無懸念；上海11月份還將迎來更多土地出讓，全年出讓金總額有望達到1700億元；截至目前，深圳“收成”也已超過了去年全年。
“隨著土地市場回暖，庫存減少，如果市場成交量能夠快速提振，也不排除今年末或明年初出現房價環比止跌的情況?！鄙虾Ｒ拙拥禺a研究院研究員嚴躍進說。（“新華視點”記者劉敏、徐海波、石志勇、王政）
相關報道：“托市”還是“擾市”？多地出臺購房補貼引爭議
在近日舉行的沈陽冬季房交會期間，沈陽市政府出臺的購房補貼政策引起廣泛關注和爭議。據記者了解，除遼寧沈陽外，江西、浙江、山東、安徽等20多個城市在取消樓市“限購令”后，先后出臺了購房補貼、契稅補貼等一系列提振當地房地產市場的措施。
限購退市，補貼出手
繼今年6月呼和浩特率先取消限購后，絕大多數限購城市已跟進解禁。針對樓市新變化，一些地方又頻出新招，改“限市”為“托市”。據記者梳理，地方政府購房補貼方式主要有三種：
調整普通住宅標準。近期，北京、上海等城市相繼調整了普通住宅標準。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，調整普通住宅標準后，契稅優惠惠及面擴大，更多的剛需及改善購房群體將少繳納稅費，并獲得貸款優惠利率。以上海內外環之間一套總價為260萬元的房源為例，調整前總價超過200萬元的住宅屬于非普通住宅，契稅標準為3％，即7.8萬元；調整之后，其總價低于310萬元屬于普通住宅，稅率將按1.5％繳納，購房者僅需交稅3.9萬元。
政府直接給予契稅優惠或減免。即通過對特定產品類型樓盤，如精裝修、綠色建筑項目、90平方米以下戶型等的成交給予契稅減免優惠。例如，安徽宿州出臺政策，從10月17日至11月20日，對個人購買新建商品住房或二手房繳納契稅的，該市財政按所繳納契稅額的100％給予住房補貼。山東濰坊10月19日宣布，個人購買90平方米以下且屬首套房者，政府給予其契稅100％補貼；90平方米以上、144平方米以下的，或者用于創業的300平方米以下商業、辦公用房，契稅予以50％補貼。江西則發文通知，各地可對二手房交易契稅、營業稅給予適當補貼等。
政府直接發放貨幣補貼。如沈陽在冬季房交會期間，特別為購房者提供貨幣補貼：90平方米以下每平補30元，90－144平方米每平補貼50元，144平方米以上的每平補150元。江西有關部門也發文通知，除基本解除限購外，各地可對交易契稅、營業稅適當補貼。
行政“托市”引發公平質疑
近年來一些地方政府對樓市的干預不少，初衷均是為避免市場大起大落，但一系列行政化舉措卻引發對公平性的質疑。
人為影響市場預期。由于行政之手伸得過長，消費判斷往往與市場走向相悖，出現“寧愿買漲不愿買跌”的怪圈。一些接受采訪的市民表示，“政府救市”表明房價處于下行空間，將繼續觀望。業內人士也反映，政府行為讓他們研判后市面臨不確定因素。
財政補貼、免稅有失公允。“那些購房者并非住房保障對象，憑啥拿納稅人的錢來幫他們買房？”沈陽李先生對財政補貼買房直呼不解。而對于沈陽大戶型補得多、中小戶型補得少的購房補貼政策，更有人質疑其“濟富力度大，濟貧力度小”。網友議論，政府出臺政策時應該約束好權力邊界，不能顧此失彼，“亂作為”。
有為特定對象牟利之嫌。今年5月，媒體披露杭州要求商品住宅售價應與備案價一致，一旦降幅超過15％就需重新申報備案，被解讀為杭州對房價的“限降令”。
樓市去行政化路有多遠
一些業內人士和專家接受記者采訪時表示，“托市”手段亦應一分為二地看待。如對調整普通住宅標準和契稅優惠的做法普遍表示贊同，認為其是順應市場變化、讓利于民的舉措。
以上海為例，普通住宅標準調整后，全市普通住宅比例擴增至88.9％。搜房網分析師李宗洲表示，普宅調整是順應市場的必然趨勢?！半S著近兩年房價上漲，原先的普通房標準已不適用，適時調整普通住房標準十分必要。本輪普通住宅標準認定進一步降低后，中低端購房者在稅收方面的負擔有所減少，對于剛性購房者而言是個利好消息，預計將有10％以上的住宅交易因此受益?！?/p>
而直接用地方財政對購房者進行貨幣補貼做法卻值得商榷。專家認為，這是地方政府對微觀經濟的一種直接干預。財政部財政科學研究所稅收政策研究室資深研究員梁季表示，公共財政對弱勢群體可以通過轉移支付進行補貼，用財政資金來補貼非固定對象購房者，顯然是不規范的，有失公平性。
梁季表示，公共財政可以通過轉移支付對住房困難群體進行補貼，但是用財政資金來補貼商品房購房者，顯然不規范，有失公平性。隨意對稅費減免緩，也會對微觀經濟運行造成直接干預。
政府對樓市伸出行政之手，顯然并非治本之策。專家建議，政府每出臺一項公共政策時，應該約束好權力邊界，不能顧此失彼，顯失公平“亂作為”。地方政府應在完善多層次住房保障體系同時，如何盡量減少對市場的行政干預，積極促進城鎮化和房地產業轉型，擺脫過度依賴土地財政，重構穩增長惠民生發展新路。
住房城鄉建設部有關負責人近日也表示，樓市要去行政化，近期應借市場調整機遇，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。（記者 石慶偉 汪偉 鄭均天）
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