樓市調控應防止按下了“商品住宅”的葫蘆，浮起了“商業地產”的瓢，應改變社會資本在房地產業內“打轉”的現狀
隨著本輪樓市調控對商品住宅實行限購、限貸，部分房企和社會資本加速向商業地產流動，催生了新一輪商業地產的熱度。
但是，在表面的繁榮背后，商業地產面臨同質性強、后續資金乏力、庫存大等問題。在資金熱捧下迅速出現泡沫化傾向，擠壓實體經濟，成為樓市的又一個隱患。
專家建議，要及早對商業地產進行調控，完善現有的供地結構，從源頭防止商業地產“過熱”，同時考慮拓寬投資渠道，改變社會資本在房地產業內“打轉”的現狀。
商業地產“大躍進”
2011年，在樓市調控政策的作用下，一方面，一部分購房者不具備“資格”買不了房；另一方面，眾多房企銷售業績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業公寓為代表的商業地產受到眾多房企和社會資本的青睞，商業地產投資呈幾何式增長。
深圳中原地產數據顯示，2011年深圳一手寫字樓供應以商務公寓為主要形式，商務公寓供應占比達49%，接近2010年的三倍。而在成交方面，商務公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現成交的23個項目中，有13個屬于商務公寓，全年深圳商務公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業類型。
民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業地產吸引了眾多社會資金。統計數據顯示，今年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速，顯示社會資金對商業地產的偏愛。
從去年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓就顯示了明顯的傾斜。去年1～12月杭州主城區成交土地63宗，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1～4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業地塊，武林廣場旁邊一宗建筑面積近15萬平方米的商業用地，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業地塊。
一些開發商向三四線城市擴展市場，比重很大的一塊業務就是以城市綜合體為代表的商業地產。在東南沿海省份的一些縣城、甚至中心鎮，隨處可見正在開工建造的高層建筑。而在這些地方的用地規劃中，仍有相當的儲備土地是面向商業地產的。
《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有10個是商業地產項目。在浙江，眾多中小房企體量小但攤子鋪得大，也在積極運籌“轉商”。
國家統計局數據顯示，僅2011年前10個月，我國商業地產投資完成額就達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別達到16.1%和23.7%。
北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，從2012年一季度房地產開發投資數據來看，住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產辦公樓的開發投資增速則達到了43.4%。這表明資金還在大量進入商業地產市場。
繁榮背后隱藏危機
商業地產繁榮，眾多房企“轉商”，顯示了住宅調控下房地產企業寄望于商業地產來平衡風險、回籠資金。
受資本追捧，商業地產持續“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。在杭州樓市，2011年8月底開盤的不受限購影響的商務公寓“保利灣天地”，一個項目成交達到了1000多套，占到去年下半年杭州樓市成交量的七分之一。杭州房產界人士表示，“主要是許多溫州炒房團來投資，他們‘炒熱’商業地產的意圖很明顯。”
在北京、上海、深圳等地，商務公寓自本輪限購以來“熱度”持續不減。分析人士指出，商務公寓熱銷，存在許多隱患。投資商務公寓的往往是一些非專業投資客，輕信開發商許諾的增值空間，爭相購買。“要知道，商務公寓雖然具有居住功能，但是物業、配套往往跟不上，接盤者很少，貿然投資，被套牢的風險很大。”快房網首席評論員程偉明說。
與此同時，寫字樓、商鋪的過熱傾向也逐漸顯現。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創下歷史新高。國際物業顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年四季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區CBD區域，租金價格最高的國貿寫字樓租金可達每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓、華貿中心寫字樓等租金可達每月每平方米400至500元。
商業地產市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現。在去年8月召開的中國銀監會2011年年中工作會議上，銀監會就提醒，要對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。
商業項目供應量大、同質性高，無序、過熱發展可能導致泡沫越吹越大。上海易居房地產研究院的統計數據顯示，近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平方米。以成都為例，2011年主城區人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認為，未來幾年中西部城市商業地產將面臨供應過剩風險。
商業地產關鍵是要和城市發展程度相適應。近十年來，一二線城市的商業地產項目多是在“還欠賬”，但是最近兩年，部分城市的商業地產已經出現“超速”發展的苗頭。而許多三四線城市，更多地是在“政績”和資本的雙重沖動下，脫離經濟社會發展階段大干快上商業地產，導致爛尾樓、無人問津的商業地產項目大量存在。
值得注意的是，很多商業項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發商將商業地產大量轉售給普通投資者，無疑是將巨大的風險轉嫁給后者，極容易使商業地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。
程偉明表示，現在商業地產的主要問題是，以前房企不愿意做商業地產，現在因為商品住宅受限一哄而上被動轉型，專業性差、管理能力低，資本瘋狂涌入，導致亂象叢生。
中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業地產已出現一定泡沫，需要引起重視。“商業地產的利潤大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許住宅地產市場的今天就是商業地產的明天”。
抑制商業地產“亢奮”
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議，政府應出臺商業地產調控措施，引導商業地產健康發展，防止其步住宅市場“后塵”。嚴格區分商業地產市場和商品住宅市場，抑制“商改住”和商業公寓的投資性需求，同時，要完善城市規劃、調整城市建設用地供給結構，防止商業地產快速亢奮發展。從長遠來看，要拓寬投資渠道，破除社會資本投資中的“彈簧門”、“玻璃門”，改變資本在樓市“打轉”的現狀。
宋丁表示，短期看，要對“商改住”設置較為嚴格規范的條件，改變商務公寓無序發展、替代商品住宅的現狀，將商業地產與商品住宅作較為嚴格的區分，防止樓市調控管住了商品住宅、吹大了商業地產。目前的情況是，商品住宅受到遏制，開發商資金不能閑置，但是又不敢大量投入住宅市場，轉投純商業地產也非易事，因此就打“擦邊球”，開發既有居住功能，又是商業地產基本配套的商務公寓，走“中間路線”。也正是這一點，讓許多投資客將商務公寓看成是商品住宅的替代品，攜大量資金涌入，為行業發展埋下隱患。
張大偉表示，要限制商務公寓市場的活躍性并不容易，即便開發商建的是寫字樓，如果價格便宜，一樣會被人當住宅用，而動用限購手段也會產生一些負面效果。因此，要解決這一問題，關鍵在于政府在出讓土地時做好規劃，合理配置商業用地和住宅用地的比例，避免造成商業地產供過于求，最后變相轉為住宅。其次，合理設置商業地產中配建商務公寓的比例，限制商業地產通過“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務公寓。
“商業地產逐漸吹起的泡沫，既有開發商資本攪局的因素，也有地方政府‘發展’和‘政績’沖動。”曹旭東表示，不管是住宅市場還是商業地產，如何改變后者，是樓市調控能取得實效的關鍵。更為關鍵的是，部分投資者、特別是中小投資者應該看到商業地產隱含的風險。
專家表示，從長遠看，要使商業地產健康發展，關鍵還是增加投資渠道，讓社會資本流動起來，加快經濟轉型升級，改變地方經濟過分依賴房地產業的現狀。程偉明表示，之所以限了商品住宅、火了商業地產，說到底是大量的閑置資本無處可去，只能在房地產業進行投資。“不管是商品住宅的調控，還是商業地產的調控，要取得長期的效果，必須為社會資本找到新的投資領域”，程偉明說，“要不，社會資本在房地產行業‘打轉’的現狀很難改變”。(記者 柴驥程王政趙瑞希劉德炳葉鋒)
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