2012-10-30 09:13:00 來源:大河網-河南商報
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國家執行住宅限購政策以來，寫字樓、商鋪等一度成了不少開發商的“救命稻草”，不過，太多人搶這根草的時候，商業地產有壓力了。
據鄭州市房管局統計，截至今年9月份，非住宅庫存創下歷史最高值，首次超過住宅庫存，預計可售三年半還多。
現狀
非住宅庫存高企，開發企業推遲開發周期
梁先生是鄭州一家房地產開發企業的總經理助理，最近他發現自己的工作節奏慢了下來，原因就在于公司計劃今年推出的寫字樓計劃暫時擱淺，預計到明年才會啟動。
2004年，梁先生所在的公司在鄭州市金水路金水立交附近拿了一塊地，規劃建設住宅和寫字樓，很快住宅地塊開始啟動，并在近兩年銷售一空，本來預計今年啟動的寫字樓項目，卻暫時擱淺了。
“之前我們找人做了個市場調查，光鄭東新區高鐵站西廣場就有一二十個寫字樓項目要動工或已經動工，而東廣場還有很大的體量等著釋放。公司決定不湊這個熱鬧，計劃明年再動，錯過這個銷售高峰期。”他說。
數據顯示，三季度，非住宅投放量達到136.47萬平方米，同比翻了一倍。僅鄭東新區，9月份非住宅投放量便有85.69萬平方米，創單月投放最高值。
尤其是寫字樓投放面積，整個三季度，鄭東新區投放量同比翻了接近三倍，環比更是增長近6倍。
調查
高鐵商圈的黃金地帶，市場并不黃金
9月28日，鄭州東站正式投入運營，這被不少人看做鄭州邁入高鐵時代的開始。
在另一些人的口中，一個高鐵商業圈早已開始謀劃，高端寫字樓、大型商場、星級酒店和餐飲場所，已經先于鄭州東站投入市場。
盡管鄭州東站附近也被看做鄭州的黃金地段，但附近寫字樓的價格并不高。位于東風南路西側，與鄭州東站西廣場隔路相望的一樓盤，未來將成雙塔建筑，記者在這里走訪時，得知精裝的寫字樓每平方米均價為1.39萬元。
而與其相隔不遠的另一樓盤，售樓部稱，售價跟今年1月開盤的兩棟樓均價差不多，“每平方米一萬五六吧”。
“東區寫字樓價格已經下降了15%，而且是暗降，后市更不樂觀。第一個降價，且賣得不錯的開發商，目前的去化率也只有1/4~1/3，別的更不樂觀。”易居中國鄭州公司執行總經理金琪昌表示。
分析
住宅限購把開發商趕上了商業地產的獨木橋
“高鐵站商業地產的扎堆供應，得從當初的CBD說起。”梁先生說。
2005~2008年，第一波CBD的商業地產開始供應時，當時的均價不過四五千元，而且前期因為環境、交通等配套不完善，賣得并不好。“最開始是強制一些政府部門搬過來，吃個飯要開車走好遠。”
隨著CBD環境的逐漸改善，加上配套設施的完備，CBD的寫字樓價格開始漲起來并變得緊俏，不少開發商看到鄭州東區的潛力，而這個時候，CBD已經沒有空間。
緊跟著就是高鐵站規劃的實施，讓不少開發商重新看到希望，而政府在這時也推出了大量緊鄰高鐵站的土地，開發商一窩蜂開始拍地、上項目。
“這其中還有一個催化劑，就是政府政策的導向，也就是住宅限購，把開發商趕上了商業地產的獨木橋。”河南地產商會聯合有限公司總經理、河南房地產業商會秘書長趙進京表示。
建議
取消一些沿街商業
發展大型購物中心
今年8月7日，國務院出臺了《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》。意見提及，要制定完善社區商業網點配置，其中，新建社區(含廉租房、公租房等保障性住房小區、棚戶區改造和舊城改造安置住房小區)商業和綜合服務設施面積占社區總建筑面積的比例不得低于10%。
這條政策的出臺，加上近期非住宅地產的高庫存，讓人不禁擔憂，社區商業的大量普及，會不會雪上加霜？
“政策的出發點是好的，從功能性上來考慮，方便了社區居民的生活。但從長期來看，這必然會加重商業地產高庫存的壓力，也不利于商業地產的有序發展，對交通也會造成不小的壓力。”趙進京表示。
他建議，應該學習國外，取消一些沿街商業，發展大型購物中心，既能解決大量商業綜合體的發展，又可解決鄭州市交通擁堵的老難題。
除了政策的影響，商業地產額發展和當地經濟水平、市場容量也有很大關系。
“經濟大環境的不景氣，對拉動投資性需求不給力，而商業地產，尤其是寫字樓，多是金融類、法律、服務等行業聚集地，這些行業的興盛也和經濟發展關系密切。而在河南這些產業發展并不理想。”河南財經政法大學教授、城市發展研究中心主任劉社表示。
她說，這也是很多人唱衰商業地產的原因。
河南商業協會會長宋向清則認為，整體的經濟環境不好，企業下行壓力太大，導致商業地產的需求不足，大量商業地產處于閑置狀態。（訾利利 孟令強）
