國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華先生近日表示，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌。他的主要論據(jù)是，中國(guó)的工業(yè)化和城市化沒(méi)有結(jié)束，對(duì)住房的需求就始終存在，中國(guó)“人多地少”的基本國(guó)情也決定了住房在中國(guó)長(zhǎng)期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有較大的支撐；只有等中國(guó)工業(yè)化和城市化基本完成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)進(jìn)入收縮期，這個(gè)階段可能10年之后才會(huì)到來(lái)。
應(yīng)該說(shuō)邱先生的論斷并不出奇，不僅和民眾的共識(shí)是基本一致的，也與任志強(qiáng)先生等其他牛人的觀點(diǎn)接近。這就糟糕了。
對(duì)資產(chǎn)品的估值達(dá)到高度一致的時(shí)候，往往也就是拐點(diǎn)臨近的時(shí)候。近的如白酒股，從茅臺(tái)到酒鬼，怎么看怎么讓人愛(ài)，怎么看都支持連漲十年，結(jié)果一個(gè)塑化劑就讓驕子變棄兒。稍遠(yuǎn)的如股市，我早說(shuō)了，現(xiàn)在看到1000點(diǎn)的和當(dāng)初看到10000點(diǎn)的，都是同一撥人，這撥人那時(shí)候喊出的口號(hào)豪氣干云，乃至我現(xiàn)在都記得，正所謂“估值的天空沒(méi)有盡頭”。
而如果以股票估值方法看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)超6000點(diǎn)水平。以房租回報(bào)率來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在北上廣深等一線(xiàn)城市一般在2%甚至不到的水平。如果把房地產(chǎn)看成是股票類(lèi)資產(chǎn)，那么它的估值對(duì)應(yīng)市盈率大概是50倍。以北京為例，一套三百萬(wàn)元總價(jià)的住宅，月租金四五千元，以五千元算，年租金不過(guò)六萬(wàn)元。即使買(mǎi)著全款不計(jì)利息，也要50年收回成本。目前滬深300股指平均市盈率是多少？十倍不到！這等于說(shuō)，如果房子買(mǎi)的目的不是“真愛(ài)型”的自住，那么就已是純粹博傻：賭還有一個(gè)比自己笨的傻瓜以更高價(jià)格接手。
不止于此。由于內(nèi)地目前并不征收房產(chǎn)稅，如套用25%的企業(yè)所得稅稅率計(jì)算，一線(xiàn)城市的房租回報(bào)率只有1.5%或者更低，這將對(duì)應(yīng)著60多倍的PE估值！
還在談黃金十年嗎？醒醒吧！與6000點(diǎn)時(shí)期股市上一片無(wú)懼高市盈率的唱多聲比對(duì)，撫今追昔，何其相似乃爾。
附帶著，我要提醒各方大神的是，身在中國(guó)國(guó)情之下，就不要妄言國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。要知道，自改革開(kāi)放肇始，這是真正意義上的第一輪商品房?jī)r(jià)格上漲，所有的投資者，包括任志強(qiáng)先生，也包括邱曉華先生，都并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的周期。饒是學(xué)富五車(chē)或者資深從業(yè)，您的認(rèn)識(shí)起點(diǎn)和普羅大眾其實(shí)是一樣一樣的。所以，在怎么看十年房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，我的看法是，就長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)只漲不跌的情況不可能持續(xù)，社會(huì)的共識(shí)一定是錯(cuò)的。這其中，即使是北上廣深，也一樣沒(méi)有例外。
怎么看之外，還要有個(gè)怎么辦的預(yù)案。
討論怎么辦，需要設(shè)定一個(gè)討論的基調(diào)，12月4日的中央政治局會(huì)議精神再適合不過(guò)。會(huì)議已經(jīng)明確提出，今后經(jīng)濟(jì)工作要以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心。在促進(jìn)內(nèi)需問(wèn)題上，會(huì)議的措辭已從固定資產(chǎn)投資更多地轉(zhuǎn)向了消費(fèi)。強(qiáng)調(diào)“加快培育一批拉動(dòng)力強(qiáng)的消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)”。如此可知，如果一任房?jī)r(jià)如同控了盤(pán)的莊股一般一路上揚(yáng)不回頭，不管借口是城市化也好，或者人多地少也罷，只要群眾越來(lái)越窮，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越富，消費(fèi)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱的概率只會(huì)越來(lái)越小，已經(jīng)下跌了十年的消費(fèi)率，還會(huì)再跌十年。
我的看法是，從目前各地樓市出現(xiàn)的反彈正著看，下階段房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)宜有所調(diào)整，政策需要進(jìn)一步明確宣示，絕不容忍出現(xiàn)新一輪泡沫。一方面宜反復(fù)明確樓市調(diào)控不放松，明確至少對(duì)一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)城市的“限購(gòu)”政策不放松，既要壓住價(jià)格，又要抑制過(guò)高的換手率，不讓降息等“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施成為樓市虛火重燃的“導(dǎo)火索”。另一方面也宜承認(rèn)三線(xiàn)和四線(xiàn)城市的發(fā)展需要，引導(dǎo)資金支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
但調(diào)控政策在新階段宜追加些新的調(diào)控工具，例如，就房產(chǎn)稅這個(gè)被談?wù)撊舾赡甑恼撸o出實(shí)施時(shí)間表。畢竟，眾所周知的是，房地產(chǎn)仍關(guān)系地方政府“錢(qián)袋子”。只要地方政府覺(jué)得“錢(qián)緊”，就會(huì)不時(shí)做出些試探中央政府底線(xiàn)的事情來(lái)。與其如此，倒不如早些明示未來(lái)就房產(chǎn)征稅的計(jì)劃安排，給地方政府一個(gè)念想，借此也可重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)的估值體系。
總而言之，房地產(chǎn)茲事體大，需要警惕，再警惕。其歸宿應(yīng)近乎“資本密集型制造業(yè)”，不應(yīng)成為對(duì)資源吸附力過(guò)強(qiáng)、毛利率過(guò)高的特殊行業(yè)。環(huán)顧整個(gè)世界，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)雄起必須有實(shí)體經(jīng)濟(jì)雄起作為底子，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家是靠炒作房產(chǎn)的紙上富貴實(shí)現(xiàn)富裕社會(huì)的。
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