地價暴漲助推房價上沖 昔日高價地王紛紛解套
導(dǎo)讀：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外，廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市，北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。
國家統(tǒng)計局昨日公布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為62個和57個，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)分別為69個和67個。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，房價繼續(xù)上沖的動力在于剛性需求拉動和近期地價上漲。
相比于住宅市場成交量及房價的穩(wěn)步上揚，今年以來土地價格的上漲則可謂突飛猛進。中國房產(chǎn)信息集團提供的數(shù)據(jù)顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來新高。
樂觀情緒蔓延的同時，已有不少業(yè)內(nèi)人士開始對樓市未來的風(fēng)險產(chǎn)生擔(dān)憂。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認(rèn)為，房企頻頻高價拿地，充分說明其對于后市持樂觀態(tài)度，這也將連帶引發(fā)高價地塊周邊乃至區(qū)域房價進一步快速上漲，對此，政策制定層面通過行政手段加以干預(yù)存在一定必要性。
一線城市領(lǐng)漲
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外，廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市，北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。
土地市場的高燒也正在為“高地價-高房價”的惡性循環(huán)推波助瀾。
據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測，2011年至今，上海惠南板塊新房價格一直徘徊在13000元/平方米的水平，而上周成交的惠南商住地塊，樓板價已經(jīng)占到周邊新房價格72.5%，如果今后房價不出現(xiàn)大幅上漲，該項目未來盈利情況并不樂觀。
據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，今年以來，北京、廣州、珠海出讓的多幅高價地塊在剔除保障房后的樓板價已經(jīng)超過地塊周邊的一、二手房均價，“面粉貴過面包”再次成為現(xiàn)實。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元，環(huán)比增長54.2%，同比增長155.1%，創(chuàng)下近31個月的新高；7月十大城市土地成交均價為3474元/平方米，環(huán)比增長50.0%，同比增長92.7%，價格創(chuàng)41個月新高。北上廣深四個一線城市7月的土地成交均價為7025元/平方米，環(huán)比增長72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創(chuàng)下近41個月新高。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，以一線城市為首，近期各地土地市場中成交多宗單價接近甚至超過周邊房價的地塊。對于拿地企業(yè)來說，面對過高的土地單價，只有房價在短時間內(nèi)大幅上漲才能實現(xiàn)盈利，這不僅會給公司經(jīng)營帶來風(fēng)險，也將繼續(xù)助推房價的上漲。
上述報告認(rèn)為，新政下土地市場逆勢升溫，開發(fā)商對后市信心滿滿，不斷高價拿地，也將進一步向樓市釋放出積極信號，這或許意味著樓市風(fēng)向會進一步轉(zhuǎn)向樂觀，今年以來的調(diào)控成果很有可能受到影響。當(dāng)“面粉”的價格再次超過“面包”，調(diào)控變?yōu)椤翱照{(diào)”的風(fēng)險也在逐漸加大。
高價地塊紛紛“解套”
樓市的持續(xù)回暖，讓一些昔日處境尷尬的高價地項目紛紛解套。
“我們也沒有想到上半年房子能夠賣得這么好。”一家剛剛發(fā)布中報的上市房企負責(zé)人朱偉(化名)對《第一財經(jīng)日報》記者表示，“現(xiàn)在連2009年樓市最為瘋狂時期拿地的項目都已經(jīng)輕松‘解套’，樂觀情緒正在行業(yè)中蔓延。”
朱偉所在的房企曾在樓市最為瘋狂時期的2010年2月，以172%的超高溢價率拿下上海松江區(qū)的一幅土地，而就是這樣一個高價搶得的明星地塊，后來成為了公司手中的“燙手山芋”。
面對持續(xù)的調(diào)控和高昂的拿地成本，朱偉的團隊決定放緩該項目的開發(fā)。“這個項目本該在2012年上半年入市，但按照當(dāng)時的市場行情，基本賣一套虧一套。”
朱偉完全沒有想到，這樣一個“燙手山芋”瞬間成為了“香餑餑”。今年上半年，上述項目終于入市，開盤首日去化接近200套。
“開盤當(dāng)日傍晚，銷售經(jīng)理把銷售情況群發(fā)給我們幾個高管，一塊石頭終于落地，由于樓板價較高，這個項目的利潤較薄，但終于還是‘解套了’。地產(chǎn)公司不怕虧本賣房，就怕庫存‘爛在手里’。”朱偉如是說。
其實，乘著樓市回暖的東風(fēng)，高價地解套并非孤立。
2009年，中海地產(chǎn)以70.06億元的總價拿下上海長風(fēng)6B、7C地塊，樓板價達到22409元/平方米，70.06億元的總價成為2009年的全國總價地王。然而，于去年開盤的該項目，截至目前已經(jīng)售出了656套房源，累計成交金額達到73.18億元，單價在4萬元/平方米以上。
（柳九邦 劉展超）
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