摘要：剛性需求是房地產開發商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個概念。居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。
在全國22個大中型城市房價出現停漲局面后，“兩會”能否為房地產市場制定更合理的政策方向？房企與政府的博弈，結局會如何？中國社科院金融研究所研究員易憲容稱，中央此次出臺的房地產調控政策將是一個長期行為，待房價理性回歸后，中國經濟將迎來新起點。同時，針對兩會上政府首次將GDP增長目標調低到7.5%，將引發股市動蕩的民眾擔憂，易憲容認為不必過于擔心，GDP增速下調為弱化唯GDP主義。
調控政策將長期執行
3月5日，溫家寶總理在全年政府工作報告中的立場表明，今年房產調控政策將會非常嚴厲。消息一出，市民歡呼，房企“上書”自救。
“控制房價”與“保經濟增長”已讓政府考量很久，政府政策在二者之間已反復搖擺過多次。雖然政府報告出臺，但眾多市民仍抱有疑問：調控政策是長期行為還是短期行為？
對于這一點，易憲容認為，目前房地產宏觀調控政策不會是臨時性政策，而是長期的，不會輕易更改。
他認為，只有長期的調控政策才能讓房價回歸理性，這已經成為政府和整個社會的共識。如果讓房產泡沫自然破滅，中國可能會重蹈1990年代日本經濟崩盤的覆轍，只有通過強有力的政策調控擠出泡沫，才會讓經濟健康發展。“房價合理回歸后，中國經濟將迎來新起點。”
在3月9日“百度新聞兩會熱搜榜新聞轉載榜”的榜單上，《住建部：樓市調控不會再出新招也不會放松》成了轉載率最高的新聞。住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，按照現在的房價分析，特別是七八個大城市的房價，如果繼續上漲下去，未來的房地產泡沫將很難處理。
對此，易憲容稱，這是政府官員首次公開表示房地產市場存在有大量泡沫，可從中看到政府此次打擊房市投機炒房，去“投資化”的決心。
房價“拐點”仍未到來
今年1月份，全國70個大中城市新建商品房價格環比全面停漲，相比去年1月份70個城市中有60個新建商品住宅價格環比上漲，樓市由“漲停”變為“停漲”。這意昧著在抑制投機投資的限購政策和加大保障房建設兩項調控措施下，全國房價正逐步走向以消費者為主導的市場。
然而，“房價真正的拐點仍未到來。”易憲容說，“停漲”現象的出現只能說明房市已經開始由投資市場轉向消費者市場了，只有房價降到大量消費者能夠進入到這個市場，房價才有可能出現真正的拐點。
那么，房價下降幅度達到多少時，房市才能被稱為已回歸到理性的消費者市場？真正的拐點何時才能出現？
針對以上問題，易憲容沒有給出具體時間。他向記者打了一個很通俗的比方，“作為一個普通消費者，你摸摸自己的口袋，掂量下銀行存款，如果你現在買得起房，那現在的房價就是合理的，如果買不起那就說明不是的。”
利用稅收政策改變樓市性質
易憲容預言，“兩會”上住房市場宏觀調控政策的激烈博弈是不可避免的，焦點將集中在如何優惠所謂“剛性需求”及增加改善性住房銷售上。
事實上也如此。“兩會”前，一些房企“上書”自救的“萬言書”中有一份報告特別引人注目。該報告揭露了一些重要數據和信息，還指出，參照國際經驗，我國住宅投資的增長速度并不快，政府試圖通過系列“限購令”和保障房政策解決住宅市場價格偏高，這是個基本的邏輯錯誤，也是不可能實現的政策目標。無疑，此舉試圖左右政府的決策。
我們同樣可以看到，政府在近10年來一直在努力進行宏觀調控，實施打擊“投機、投資性購房”的舉措，力圖通過建設保障性住房改善低收入者的住房難問題。為何多年來政策實施后收效甚微，直到今年才開始出現房市“停漲”局面？
限制投機炒作的經濟杠桿有住房信貸政策與稅收政策。易憲容稱，目前的情況而言，政府部門僅是在住房信貸政策落實得較為理想，而在對打擊住房投機炒作的稅收政策上則相比較遠。
地方政府軟性對抗中央政府樓市調控，這是政策落實不到底的一個重要原因。易憲容在接受其他媒體訪問時曾談到，“地方政府軟性對抗中央樓市調控，其原因并非只在于增加地方的土地財政、增加當地的GDP或政府業績，更為重要的是，住房的價格推得越高，不僅能夠把土地的價格賣得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易標的變得更大。”
另外，政策落實不到位的另一個重要原因，還在于政府未充分利用稅收政策，比如說出臺嚴厲的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產財產稅稅收政策等。他認為中國房產調整急需要建立了一套公正公平的房產稅收制度。
“剛需”只是虛擬概念
在房產普遍低迷的市場背景下，有媒體稱一批“剛性需求”族已開始行動，部分城市房市成交量比較平穩，但大部分的消費者仍選擇在“兩會”后觀望政府出臺相關政策再作出決定。
對此，易憲容認為，在房價很高時，也有一些消費者進入市場，但這并不能改變現今樓市的根本性質。“‘剛性需求’是房地產開發商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個概念。”他解釋道，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。
易憲容還建議“住房消費者不要掉入優惠利率陷阱”，房企和銀行給的那些優惠利率的款額，相比巨額的房款而言都只是蠅頭小利。
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