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　　克爾瑞鄭州機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，鄭州商業(yè)地產(chǎn)存量長(zhǎng)期處于高位夠賣(mài)20個(gè)月以上，專(zhuān)家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)量太大投資需要找剛需。

　　近幾年，隨著住宅限購(gòu)和城市規(guī)劃的原因，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)——包括商業(yè)綜合體、商業(yè)寫(xiě)字樓、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——建設(shè)一路高歌猛進(jìn)，不僅迎來(lái)了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，也形成了多個(gè)商圈和商務(wù)辦公集群。

　　然而，克爾瑞鄭州機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商用物業(yè)和寫(xiě)字樓的存量長(zhǎng)期處于高位，夠賣(mài)20個(gè)月以上，鄭州是否有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐這樣大的供應(yīng)量？鄭州是否需要如此多的商業(yè)地產(chǎn)？

　　數(shù)據(jù)

　　商業(yè)地產(chǎn)存量夠賣(mài)20個(gè)月以上

　　今年年初，受到政策和信貸影響，鄭州樓市商品住宅成交量略顯低迷，受到了廣泛關(guān)注。但很多投資者并不了解的是，相比住宅市場(chǎng)，商用物業(yè)和寫(xiě)字樓更令人擔(dān)憂。

　　根據(jù)克爾瑞鄭州機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，5月商業(yè)市場(chǎng)成交7.41萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲29%，其中商業(yè)物業(yè)供應(yīng)6.60萬(wàn)㎡，成交7.41萬(wàn)㎡，供求比0.89。

　　從目前來(lái)看，這樣的成交數(shù)據(jù)至少還沒(méi)有達(dá)到很多開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，因?yàn)榻刂?014年5月，商用物業(yè)存量達(dá)312.91萬(wàn)㎡，存量下降緩慢，去化壓力十分巨大。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣也沒(méi)好多少，克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，5月份，辦公市場(chǎng)成交大幅上漲，成交10.35萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲18.82%；成交均價(jià)為13181元/㎡，環(huán)比上漲11.0%，同比上漲8.87%。但由于2013年辦公項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致存量大幅攀升，截至2014年5月，鄭州市辦公項(xiàng)目存量為235.53萬(wàn)㎡。

　　由數(shù)據(jù)不難看出，按照現(xiàn)在的存量，鄭州市的商用物業(yè)和寫(xiě)字樓夠賣(mài)20個(gè)月以上。而據(jù)克爾瑞分析，近一年辦公物業(yè)始終處于供過(guò)于求的狀態(tài)，成交量疲軟。從區(qū)域來(lái)看，辦公的主力仍然屬于鄭東新區(qū)，值得注意的是，高鐵周邊的辦公已達(dá)到一個(gè)飽和狀態(tài)。

　　分析

　　綜合體扎堆，商業(yè)地產(chǎn)存量“階段性過(guò)剩”

　　據(jù)了解，“商業(yè)地產(chǎn)熱”始于2011年，由于當(dāng)時(shí)恰逢樓市新“限購(gòu)”政策實(shí)施，一部分開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)投不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，隨著鄭州城中村改造的快速推進(jìn)，以及高鐵商圈、龍子湖商圈等新商圈的規(guī)劃，大量城市綜合體入市，造成商用物業(yè)和辦公物業(yè)的供應(yīng)量大增，掀起了新一輪商業(yè)置業(yè)熱潮，商業(yè)物業(yè)存量攀升。

　　對(duì)此，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)存量只是“階段性相對(duì)過(guò)剩”而非“絕對(duì)過(guò)剩”。空間上，局部過(guò)熱和局部不足在矛盾中并存；定位上，同質(zhì)化現(xiàn)象突出（同質(zhì)化本屬正常，但受商圈重疊影響較大）；增量上，需要與消費(fèi)能力增長(zhǎng)匹配、與零售商開(kāi)店強(qiáng)度匹配、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力匹配、與人口增長(zhǎng)匹配。另外，持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)能力和繼續(xù)放大的大中城市人口聚合效應(yīng)，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活方式升級(jí)推動(dòng)對(duì)購(gòu)物中心的增量和存量支撐力度仍客觀存在。

　　以鄭州為例，根據(jù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州都市區(qū)建設(shè)綱要》，到2020年，鄭州都市區(qū)總?cè)丝趯⒃?500萬(wàn)以上，占全省1/5左右；建成區(qū)面積將在1000平方公里以上，其中主城區(qū)建成區(qū)面積為800平方公里左右，鄭州市的城市規(guī)模將不可避免地向特大型城市轉(zhuǎn)變，城市的空間結(jié)構(gòu)也將不斷調(diào)整，這將在客觀上形成巨大的商用和辦公需求。

　　建議

　　開(kāi)發(fā)以需求為導(dǎo)向，投資要找剛需

　　面對(duì)如此巨大的開(kāi)發(fā)體量，開(kāi)發(fā)商是否該適可而止，投資者又應(yīng)該如何“沙里淘金”？

　　對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，郭增利給出的建議是：必須以需求為導(dǎo)向，發(fā)揮好商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)；統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)相結(jié)合；從區(qū)位條件、定位主題、功能組合、品牌組合等方面?zhèn)€性分析。另外，還要形成生活方式場(chǎng)所的社交環(huán)境和社區(qū)環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)創(chuàng)新、把體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)力。

　　而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)剛需現(xiàn)象已經(jīng)引起業(yè)界注意。目前，越來(lái)越多的商業(yè)配套或者綜合體已經(jīng)不再把品牌當(dāng)成最大的價(jià)值點(diǎn)，而是周?chē)巳旱膭傂瑁绊?xiàng)目能迫切解決周邊人的生活問(wèn)題，帶來(lái)生活便利及實(shí)惠，這樣的項(xiàng)目真正蘊(yùn)藏巨大的投資潛力。”一名業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)。

　　該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)上目前的商業(yè)綜合體，仍然喜歡以品牌來(lái)塑造力量、塑造形象，但對(duì)市場(chǎng)而言，真正為大眾所接受的，反而是被市場(chǎng)忽視的那些投資品種，諸如社區(qū)底商、餐飲街、校園地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園配套商業(yè)等。因此，他建議投資者在選擇投資項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該認(rèn)真做好準(zhǔn)備工作，選擇真正的剛需商業(yè)。