2014-06-26 08:42:00 來源:河南商報
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克爾瑞鄭州機構數據顯示，鄭州商業地產存量長期處于高位夠賣20個月以上，專家認為商業地產量太大投資需要找剛需
近幾年，隨著住宅限購和城市規劃的原因，鄭州的商業地產——包括商業綜合體、商業寫字樓、專業市場——建設一路高歌猛進，不僅迎來了萬達、華潤等知名開發企業，也形成了多個商圈和商務辦公集群。
然而，克爾瑞鄭州機構的數據顯示，鄭州市商用物業和寫字樓的存量長期處于高位，夠賣20個月以上，鄭州是否有足夠的購買力支撐這樣大的供應量？鄭州是否需要如此多的商業地產？
數據
商業地產存量夠賣20個月以上
今年年初，受到政策和信貸影響，鄭州樓市商品住宅成交量略顯低迷，受到了廣泛關注。但很多投資者并不了解的是，相比住宅市場，商用物業和寫字樓更令人擔憂。
根據克爾瑞鄭州機構提供的數據，5月商業市場成交7.41萬㎡，環比上漲29%，其中商業物業供應6.60萬㎡，成交7.41萬㎡，供求比0.89。
從目前來看，這樣的成交數據至少還沒有達到很多開發商的預期，因為截至2014年5月，商用物業存量達312.91萬㎡，存量下降緩慢，去化壓力十分巨大。
寫字樓市場同樣也沒好多少，克爾瑞的數據顯示，5月份，辦公市場成交大幅上漲，成交10.35萬㎡，環比上漲18.82%；成交均價為13181元/㎡，環比上漲11.0%，同比上漲8.87%。但由于2013年辦公項目集中入市導致存量大幅攀升，截至2014年5月，鄭州市辦公項目存量為235.53萬㎡。
由數據不難看出，按照現在的存量，鄭州市的商用物業和寫字樓夠賣20個月以上。而據克爾瑞分析，近一年辦公物業始終處于供過于求的狀態，成交量疲軟。從區域來看，辦公的主力仍然屬于鄭東新區，值得注意的是，高鐵周邊的辦公已達到一個飽和狀態。
分析
綜合體扎堆，商業地產存量“階段性過剩”
據了解，“商業地產熱”始于2011年，由于當時恰逢樓市新“限購”政策實施，一部分開發商將目光轉投不限購的商業地產。與此同時，隨著鄭州城中村改造的快速推進，以及高鐵商圈、龍子湖商圈等新商圈的規劃，大量城市綜合體入市，造成商用物業和辦公物業的供應量大增，掀起了新一輪商業置業熱潮，商業物業存量攀升。
對此，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，目前商業地產存量只是“階段性相對過剩”而非“絕對過剩”。空間上，局部過熱和局部不足在矛盾中并存；定位上，同質化現象突出（同質化本屬正常，但受商圈重疊影響較大）；增量上，需要與消費能力增長匹配、與零售商開店強度匹配、與產業發展能力匹配、與人口增長匹配。另外，持續增長的消費能力和繼續放大的大中城市人口聚合效應，以及產業發展和生活方式升級推動對購物中心的增量和存量支撐力度仍客觀存在。
以鄭州為例，根據《中原經濟區鄭州都市區建設綱要》，到2020年，鄭州都市區總人口將在1500萬以上，占全省1/5左右；建成區面積將在1000平方公里以上，其中主城區建成區面積為800平方公里左右，鄭州市的城市規模將不可避免地向特大型城市轉變，城市的空間結構也將不斷調整，這將在客觀上形成巨大的商用和辦公需求。
建議
開發以需求為導向，投資要找剛需
面對如此巨大的開發體量，開發商是否該適可而止，投資者又應該如何“沙里淘金”？
對于未來商業地產如何發展，郭增利給出的建議是：必須以需求為導向，發揮好商業地產的業態優勢；統一管理和分散經營相結合；從區位條件、定位主題、功能組合、品牌組合等方面個性分析。另外，還要形成生活方式場所的社交環境和社區環境、強化服務創新、把體驗轉化為競爭力。
而對于投資者來說，商業剛需現象已經引起業界注意。目前，越來越多的商業配套或者綜合體已經不再把品牌當成最大的價值點，而是周圍人群的剛需，“項目能迫切解決周邊人的生活問題，帶來生活便利及實惠，這樣的項目真正蘊藏巨大的投資潛力。”一名業內人士分析稱。
該業內人士認為，市場上目前的商業綜合體，仍然喜歡以品牌來塑造力量、塑造形象，但對市場而言，真正為大眾所接受的，反而是被市場忽視的那些投資品種，諸如社區底商、餐飲街、校園地產、產業園配套商業等。因此，他建議投資者在選擇投資項目的時候，應該認真做好準備工作，選擇真正的剛需商業。
