據(jù)證券日報報道：“目前,只有一級開發(fā)商能從銀行貸出款來,我們這種小開發(fā)商根本沒有辦法”,北方的某三線城市,跟戴先生面臨相同窘境的小型房地產(chǎn)開發(fā)商不止一家。
“我們這里好幾家開發(fā)商集中高息貸款,大多是通過熟人或者親戚,如果手里有閑錢,可以投到那里,每個月的利息是在4%上下浮動”,家住河北的李女士告訴記者,“但是現(xiàn)在樓市不是特別好,一般關(guān)系的不太敢投了。”
記者撥打了某股份制銀行溫州分行的電話,“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)貸都要報到總行批準(zhǔn),但是總行批下來的一般是綠城、華潤、萬達這樣的公司,其他公司的其實沒有什么獲批的可能性。”
“我們現(xiàn)在不做開發(fā)貸”,另一個三線城市的股份制銀行業(yè)務(wù)人員向記者表示。
此前也有媒體報道,業(yè)內(nèi)人士稱開發(fā)貸確已收緊,房地產(chǎn)項目尤其是三、四線房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)遭到銀行貸款的“拋棄”。據(jù)廣深兩地民間融資人士透露,近期三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛“出走”找錢,海外融資同比增長兩成以上。
開發(fā)貸“看人下菜碟”
“從去年年底到現(xiàn)在,我沒有從銀行貸到過一次款”,戴先生說,“不光是我,很多比我規(guī)模大一些的開發(fā)商也貸不出來錢,除非是那種規(guī)模特別大的公司。”
正是從去年年底、今年年初開始,銀行拋棄三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)項目的說法也開始流傳。
記者撥打浙江一家股份制銀行溫州分行的電話,該行一位客戶經(jīng)理告訴記者,目前他們所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目都要報總行批準(zhǔn),然后才可以做。而在總行批準(zhǔn)的名單中,基本上都是綠城、華潤和萬達一類大公司開發(fā)的項目。“其他的小開發(fā)商其實根本沒有可能獲批”,該客戶經(jīng)理稱。
不僅僅是三四線城市,北京的小房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨相似的困難。
“各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸把控都比較嚴(yán)格,因為涉及到很多風(fēng)險。規(guī)模較小的企業(yè),確實不容易獲得貸款審批,北京的情況相對還好一些呢,其他地方更是貸不出錢來”,興業(yè)銀行一名客戶經(jīng)理告訴本報記者,“即便可以做,放款時間也會比較長,從剛開始提交資料到最后收到這筆貸款資金至少需要3、4個月的時間,中間有很多流程”。
業(yè)內(nèi)人士指出,大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于需求額度較大,具有和銀行議價的優(yōu)勢,有可能爭取到利率較低的貸款。而對于中小型開發(fā)企業(yè)來講,由于貸款審批環(huán)節(jié)復(fù)雜,貸款成本明顯高于大型開發(fā)企業(yè),導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境舉步維艱,尤其是在流動性難言寬松的市場背景下,銀行對于中小房企的開發(fā)貸款的限制會更加明顯。
原因不僅是“錢緊”
“從去年到現(xiàn)在我沒賣出一套房子”,戴先生坦言。
銀行收緊三四線城市開發(fā)貸的原因,自然不僅僅是因為流動性。
民生銀行在2013年年報中分析未來可能面臨的風(fēng)險時指出,“房地產(chǎn),特別是三四線城市的中小開發(fā)商,可能面臨資金鏈斷裂”。
今年年初,興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的消息引發(fā)了市場一陣恐慌,隨后興業(yè)銀行行長李仁杰在接受采訪時表示,對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)政策的調(diào)整,只是從審慎角度出發(fā)的暫時行為。
而其他各家銀行似乎也隱約地透露出某種信息。“房地產(chǎn)行業(yè)今年的確面臨一定風(fēng)險”、“今年市場自發(fā)出現(xiàn)看空樓市的行動”。
據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,6月中上旬,北京市住宅網(wǎng)簽量(含新房、二手房)為7074套,比5月份同期回落7.85%,比2013年同期回落46.45%。其中,住宅新房的網(wǎng)簽量為3008套,比5月中上旬回落11.03%,比去年同期回落46.95%。在庫存量方面,截止到6月20日,北京市新房庫存量在經(jīng)過了18個月后再度回歸8萬套以上,為80844套,比月初的76760大幅增加超過4000套。從5月10日北京市新房突破7萬套至今,僅隔41天即再度破“8”。
有統(tǒng)計稱,南京網(wǎng)上房地產(chǎn)頁面顯示,南京商品房的庫存量已經(jīng)沖破“4萬套”大關(guān),達到40067套。
多位業(yè)內(nèi)人士稱,三四線城市的樓市可能面臨更為嚴(yán)峻的情況。
從去年年底開始,三、四線城市已經(jīng)進入危險期,第一是成交量大幅下滑,第二是價格出現(xiàn)不同程度的實際下跌。在杭州等城市的非核心區(qū),甚至出現(xiàn)了六折買房或者是200萬元買別墅的項目。
“各家銀行目前對于開發(fā)貸都是很謹(jǐn)慎的態(tài)度,因為中間涉及到很多風(fēng)險”,一位銀行的對公業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理告訴記者。
中小房企另謀他路
在銀行收緊信貸的形勢下,很多中小房企找到了自己的方法。
“我?guī)讉€朋友最近給我介紹的能有高利息回報的融資項目,都是做房地產(chǎn)的,每月的利息在4%左右浮動,但是我感覺最近樓市不太好,就沒有投,這種情況在我的朋友圈里很普遍”,李女士稱。
“如果不是靠這種民間融資,就要去找信托公司或者基金,但是成本也很高,最后如果房子賣得不好,情況就很困難”,戴先生說。
統(tǒng)計顯示,5月份,多個在售的地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率均超過了上年同期水平,部分甚至高達11%。在規(guī)模呈現(xiàn)明顯放緩的同時,房地產(chǎn)信托的收益率反而被抬高。用益數(shù)據(jù)顯示,2014年1月至5月底,在信托公司發(fā)行的487款集合類房地產(chǎn)信托中,產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為9.7%。而在2013年同期,平均預(yù)期收益率為9.65%。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,投向非一線城市的地產(chǎn)項目由于風(fēng)險更高,其融資成本也相應(yīng)會抬高一些。(曹 蓓)
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