由于認為預測未來12個月住宅房地產銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱，穆迪投資者服務公司不久前宣布將中國房地產業(yè)展望從穩(wěn)定調整為負面。與此同時，一線城市廣州出現大幅降價，多家投行也對房地產開發(fā)商資金鏈提出警示。記者采訪的不少專業(yè)人士認為，房地產市場已經進入我國宏觀調控一直期望出現的下行周期。在這一周期中，面臨分化、淘汰的開發(fā)商啟動“自救模式”，各地可能出現較大面積的以價換量、降價銷售。
“特價“清貨”降聲紛起
近日，位于中國一線城市廣州的一個“地王”項目近日以幾乎“腰斬”的方式促銷，引發(fā)中國房地產業(yè)震動。“一線城市出現這樣幅度的降價，有點出乎意料。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎說。
這個項目為亞運城“山海灣”，位于廣州番禺區(qū)。記者了解到，“山海灣”5月30日推出100多套“特價”房源，戶型涵蓋136-311平方米三房、四房與復式，售價9800元至12500元每平方米。此前，“山海灣”的售價為16000—22000元每平方米。公開資料顯示，2009年，富力、中信、世茂、碧桂園、雅居樂等5家房地產大鱷聯合以255億總價競得廣州亞運城項目，創(chuàng)造中國拍地史上地塊最大、總價最高的“奇跡”。該項目一度掀起搶購潮，市民不顧炎熱天氣排隊搶購。
記者了解到“山海灣”降價之后，番禺板塊的一些樓盤降聲隨之而起，紛紛推出“特價單位”、“清貨單位”。而根據搜房網數據監(jiān)控中心的統計，今年4月26日至5月25日一個月時間里，廣州降價樓盤數量高達59個，占比超2成。在“山海灣”降價之前，在北京、杭州等地一線城市，盡管沒有出現“山海灣式”的大降價，但已紛紛出現新樓盤降價銷售的現象。來自高華證券的研究報告顯示，年初至6月8日，已公布數據的25個城市的商品房或住宅銷售交易量同比降幅中值為26%。5月70個大中城市中，價格下降的城市過半。
相關機構統計顯示，截至5月中旬，國內TOP20房企累計銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億的不到三分之一。華融證券分析師易華強認為，交易量大幅下降，意味著下半年開發(fā)商去庫存壓力增大，以價換量乃至降價銷售將成常態(tài)。
高負債率下資金鏈承壓
“降價促銷是為了加快資金回籠。”“山海灣”的銷售代理方合富置業(yè)的李經理稱。
“房地產企業(yè)的高負債率是其加快吐貨、盡早回籠資金的一個重要原因。”一位業(yè)內人士稱，以廣州的富力地產(富力又一城富力盛悅居)為例，去年年報顯示，該公司負債率創(chuàng)下2008年以來新高。年末公司手持現金較上年同期增加89%至243億元，但同期負債增加了72%至615億元，令凈負債權益比攀升至111%。5月底，中國房地產研究會、中國房地產協會及中國房地產測評中心在香港發(fā)布上市房企測評報告指出，房地產板塊整體低迷，償債壓力升至三年來最高，盈利比率則持續(xù)下滑。
測評結果顯示，2013年上市房地產企業(yè)普遍加大了杠桿力度，令償債壓力上升，從長期負債比例來看，房地產上市公司資產負債率均值和凈負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個百分點，均為三年來最高點。中銀國際發(fā)布研報認為，近期房地產企業(yè)投資和銷售降溫速度快而猛烈，房地產企業(yè)面臨巨大償債壓力，庫存滯銷會加劇已經負債率偏高的開發(fā)商的風險。
“高負債率將成為未來一段時間內地產行業(yè)的風險集聚的主要因素。”中銀國際分析師田世欣說。國內四大地產商公布的5月份業(yè)績顯示，萬科A為145.4億元，保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)為122.21億元，金地集團為26.2億元，招商地產為25.71億元。與4月相比，盡管單月業(yè)績有所企穩(wěn)，但前5月年度目標完成率均不足五成。中小房企業(yè)績更是出現“滑落”。
業(yè)內分析人士認為，如果市場面在接下來沒有較大變化，房企2014年銷售業(yè)績將不容樂觀。“房地產企業(yè)資金鏈將面臨史無前例的壓力。”彭澎說。
開發(fā)商進入“自救期”
不久前，央行針對剛需進行“喊話”并推出了定向降準等“微刺激”政策，但對房地產行業(yè)影響微弱。中銀國際對5月份按揭統計研究顯示，除了審批時間加快以外，利率折扣、放款周期等都未出現改善。
“商業(yè)銀行基于經濟利益主動調整房貸很難由于‘喊話’而解決，除非貨幣環(huán)境整體放松，如大幅降息、降準等。”彭澎說。采訪中，多家機構的判斷是：“房價將進入一個相對較長的‘去泡沫’階段，并伴隨一定的結構性分化。”廣州廣證恒生證券研究所有限公司首席研究官袁季認為，中國房地產市場盡管不可能出現“崩盤”，但已經進入下行周期。
“當前，開發(fā)商降價促銷，為了加快完成全年業(yè)績任務，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為說。在他看來，在目前一線城市限購政策仍未放松、房貸政策仍趨緊的條件下，開發(fā)商采取主動而非被動的降價行為，是一種理性的“積極自救”。
“也可以說，在結構性分化的背景下，中國房地產開發(fā)商進入了‘自救期’。”彭澎等多位專業(yè)人士認為。
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