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　　“僅從上市房企半年報(bào)就可以看出，很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)能完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的一半。為了沖業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商會(huì)加速推盤。”一家房地產(chǎn)公司的資深銷售總監(jiān)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“‘金九銀十’可以說(shuō)是今年最后的機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)三季度會(huì)有一波推盤潮，低價(jià)開(kāi)盤、特價(jià)房、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷手段會(huì)比較多。”業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大、樓市整體庫(kù)存高企的背景下，樓市是否會(huì)步入回暖通道還有待觀察。

　　推盤節(jié)奏將加快

　　“我們已確定在9月13日開(kāi)盤，目前蓄客情況良好，電商排卡客戶接近400人。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的亞奧萬(wàn)和四季項(xiàng)目市場(chǎng)總監(jiān)王鵬程表示，該項(xiàng)目按年初工作規(guī)劃推進(jìn)，一共有200多套房源，主力戶型是140平方米的精裝修，將以低于預(yù)期的“底價(jià)”開(kāi)盤。

　　與萬(wàn)和四季一樣選擇在9月入市的改善性樓盤不在少數(shù)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，三季度改善型住宅供應(yīng)將達(dá)到峰值，有助帶動(dòng)成交量創(chuàng)全年新高。預(yù)計(jì)9月北京商品住宅市場(chǎng)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售，創(chuàng)今年以來(lái)的月度新高。

　　任啟鑫解釋說(shuō)，上半年由于經(jīng)濟(jì)下行壓力大、居民預(yù)期收入降低、銀行房貸偏緊，北京樓市下行壓力明顯，多數(shù)開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)不佳。為了確保全年銷售額，房企不得不將籌碼壓到三、四季度。由于剛需項(xiàng)目存在自住房分流客戶的壓力，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目銷售周期長(zhǎng)、回款慢，中小面積、低總價(jià)的改善型住宅成為開(kāi)發(fā)商保障資金回籠速度的必然選擇。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌近日表示，盡管市場(chǎng)的分化仍會(huì)在下半年持續(xù)，且部分城市供大于求的現(xiàn)實(shí)無(wú)法改善，但融創(chuàng)仍看好一二線核心城市的市場(chǎng)。在完成對(duì)綠城股權(quán)的收購(gòu)之后，不排除對(duì)綠城項(xiàng)目實(shí)施價(jià)格調(diào)整的可能。

　　“上半年大量房企沒(méi)有完成既定銷售目標(biāo)。今年已過(guò)去三分之二，房企不得不加快推盤節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以完成全年銷售計(jì)劃。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍說(shuō)。

　　需求有望釋放

　　開(kāi)發(fā)商積極推盤的背景是樓市環(huán)境有所改善。在搜房網(wǎng)日前主辦的第十一屆別墅節(jié)上，中國(guó)指數(shù)研究院副總裁兼指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰表示，政策環(huán)境的松動(dòng)體現(xiàn)為限購(gòu)、限價(jià)、限貸的松動(dòng)，這會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求。

　　28日，浙江杭州市有關(guān)部門宣布，不再對(duì)140平方米以下房屋實(shí)施限購(gòu)。至此，杭州“限購(gòu)令”全面解除。同日，貴州貴陽(yáng)市、陜西西安市也宣布取消限購(gòu)。目前全國(guó)仍實(shí)施限購(gòu)的城市不到十個(gè)。

　　同時(shí)，重點(diǎn)城市高價(jià)項(xiàng)目逐漸獲準(zhǔn)入市。此前一二線城市對(duì)高端商品房的入市采取價(jià)格管控，但今年逐漸放松，這一舉措有望刺激高端住宅市場(chǎng)的需求。

　　信貸支持力度有望在三、四季度增強(qiáng)。葛海峰表示，上半年對(duì)需求影響最大的是個(gè)人住房按揭貸款供應(yīng)不足，銀行的放貸意愿不強(qiáng)。如果信貸有明顯松動(dòng)，將對(duì)市場(chǎng)需求帶來(lái)不小的刺激。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部調(diào)查，目前北京多數(shù)銀行的首套房貸利率仍主要執(zhí)行基準(zhǔn)利率。盡管部分銀行可以給予基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠，但條件較為苛刻，普通剛需購(gòu)房者難以符合要求。不過(guò)，部分銀行的信貸已有所松動(dòng)。中信銀行與鏈家地產(chǎn)近日簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，北京鏈家首套房客戶可享受貸款利率9折優(yōu)惠。北京部分開(kāi)發(fā)商提出，以開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼的形式對(duì)部分項(xiàng)目的部分房源給予貸款利率優(yōu)惠。

　　中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近兩個(gè)月的樓市成交有回暖跡象。8月1日-24日，全國(guó)54個(gè)城市住宅簽約合計(jì)148169套，較7月同期上升7.8%。

　　高庫(kù)存或抑制持續(xù)回暖

　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市回暖最大的障礙是高庫(kù)存。亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京商品住宅產(chǎn)品存量為86235套，按7月成交量計(jì)算，消化庫(kù)存需13個(gè)月。今年1月以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)庫(kù)存量進(jìn)入上升通道。目前庫(kù)存量折合銷售金額約為2588.5億元，相當(dāng)于170家房企去年在北京商品住宅的銷售總額。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國(guó)商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米，連續(xù)多個(gè)月環(huán)比上升。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍說(shuō)，“去庫(kù)存”已成為目前各大房企面臨的首要任務(wù)。隨著庫(kù)存量的攀升，房企不得不通過(guò)調(diào)整價(jià)格、打折促銷來(lái)殺出重圍，贏得銷量。未來(lái)新上市項(xiàng)目的定價(jià)也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落。

　　在中國(guó)證券報(bào)記者的調(diào)研中，北京豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的多家房產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人表示，隨著部分業(yè)主調(diào)低房?jī)r(jià)，從7月底以來(lái)，門店的客戶看房情況明顯改善，成交情況也有好轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日-24日，一二線城市的成交量有所回升，但三線城市依然下滑。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言整體回暖。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，當(dāng)前樓市庫(kù)存仍較高，尤其三四線城市供大于求的基本面短期內(nèi)難以改變。即便市場(chǎng)成交量有所抬頭，但很難大幅回升。

　　瑞銀證券特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)的同比跌幅可能收窄。不過(guò)，在市場(chǎng)情緒低迷、成交量疲弱、庫(kù)存高企且仍不斷上升、開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)困難加劇的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)前景恐怕仍不樂(lè)觀。本輪房地產(chǎn)下滑的性質(zhì)和持續(xù)時(shí)間是今明兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大不確定性。

　　“面對(duì)‘金九銀十’，房企為了消化庫(kù)存、完成業(yè)績(jī)，將全面打響營(yíng)銷戰(zhàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年“金九銀十”樓市有望迎來(lái)一波回暖行情，但在整體環(huán)境依然趨緊的大背景下，年底樓市成交可能重返清淡。