[摘要] 自央行5月12日“窗口指導”維穩樓市后，商業銀行在房貸上的謹慎程度并沒有松懈，總體額度仍然偏緊，利率鮮有優惠。筆者認為，商業銀行不愿放松房貸，是出于政策和業務方面的現實考慮。
在房地產“限購”政策逐步調整甚至取消的同時，“限貸”政策的變化成為關注的焦點。然而，自央行5月12日“窗口指導”維穩樓市后，商業銀行在房貸上的謹慎程度并沒有松懈，總體額度仍然偏緊，利率鮮有優惠。筆者認為，商業銀行不愿放松房貸，是出于政策和業務方面的現實考慮。
從宏觀經濟政策方面來看，國務院總理李克強曾經多次表示，房地產調控要以全體人民住有所居為目標，要針對不同城市情況分類調控，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。在此大政策環境下，放松房貸，使得房價重回上升甚至暴漲軌道，不符合廣大人民群眾的根本利益。央行的“窗口指導”曾經引發房地產市場的無限遐想，但重點提及的是合理配置信貸資源，尤其是優先滿足首套房貸款需求，而非市場期盼的定向寬松政策。
銀監會也曾多次在指導商業銀行保證剛需房貸的同時，提醒銀行房地產行業的風險。銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上表示，部分地區已經出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險需要高度關注。5月底，銀監會相關領導也曾經表態，對于銀行房地產貸款監管沒有絲毫松動，包括土地、房地產開發貸款和個人購房貸款，沒有討價還價的余地。這說明，銀行如果過分放松房貸也得不到監管機構的認可。
銀行不肯放松房貸，最大的原因可能是來自于從自身現實利益的考慮。無論外界環境如何，銀行必須根據自身業務情況和商業利益來決定是否放貸。從安全性的角度來說，目前房地產行業處于低迷期，房價逐步下行使得樓市風險已經凸顯出來，在這個時候繼續發放更多房貸，對商業銀行的風險控制提出更多挑戰。從流動性的角度來說，個人購房貸款占房地產貸款的80%以上，個人購房貸款一般期限在10年至30年，流動性非常之差。同時，目前銀行通過存款幾乎吸收不來資金，大多是通過理財產品和同業拆借吸收資金，而這兩類負債期限大多在1年以內，這就造成房貸出現嚴重的資金來源與運用的期限錯配現象。在銀行流動性管理挑戰增大的條件下，這是一個越來越高的風險點。從盈利性的角度來說，銀行發放住房貸款的盈利性在逐步下降，甚至在僅僅能夠保本的水平。在利率市場化和互聯網金融的沖擊下，銀行資金來源成本較大幅度地在增加。即使首套房貸維持基準利率，銀行盈利水平也僅為微利，銀行下調房貸利率動力明顯不足。目前5年期以上房貸基準利率為6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到頂”至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差相對較狹小，對銀行不具誘惑力。
央行影響信貸量主要是通過三大政策工具：利率、公開市場業務和存款準備金率，而監管部門的主要職責是監督銀行業務是否合規合法，而不是直接干預銀行貸款的是否放貸，期限多少，利率高低等等。是否放松房貸還要從銀行自身的業務經營實際出發。從銀行自身看，在房地產低迷或說是房貸下行之時，松綁房貸，無異于將信貸資金往風險巨大的火坑里扔，房地產運行有其自身的規律，銀行松綁房貸不僅救不了樓市，而且會給自己帶來嚴重的影響，即使能夠阻止房價下行于一時，但可能進一步推高房地產市場泡沫風險，是毀人不利己之舉。
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