2014-02-21 06:46:00 來源:鄭州晚報
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房地產市場行情好不好，觀察售樓部是個很好的參考指標。
2月15日，過了元宵節后的周末，位于嵩山路長江路的一處樓盤，記者待了大約十分鐘，不含已經在售樓部咨詢的市民，前來看房的人有4撥兒。置業顧問告訴記者，目前在售的是馬上要交房的房子，交了錢7個工作日就能拿到鑰匙，銷售均價為每平方米8500元。而在兩年前，這里的房子均價還在每平方米6000多元。
2月16日，位于桐柏路棉紡路的一處樓盤，因為離地鐵1號線不遠，在售樓部，看房、咨詢的人仍然是絡繹不絕。看房市民劉先生說他來過這個樓盤兩次了，還是在猶豫買不買、在哪兒買，“這幾個月我轉了市區大大小小的十幾個樓盤，房價都在慢慢上漲，開發商優惠活動也不多，感覺今年房價還會漲”。在劉先生看來，房產稅、不動產登記這些都是心理影響，不會實質性影響房價，期盼房價下跌眼前更是不可能。
像劉先生這樣的購房者，從此前看跌房價，到現在不再懷疑房價會繼續上漲的市民有很多，他們糾結的主要是購房時機的選擇。
疑問一：房產稅會否實施？
今年1月份，鄭州市相關政府部門對外透露，今年鄭州市將積極開展不動產統一登記制度業務調研及前期準備工作，為不動產統一登記制度的順利實施創造條件；積極開展房產稅調研，為房產稅改革后的房地產市場平穩運行創造條件。
一石激起千層浪。鄭州今年會否開征房產稅成了購房者和開發商關心的問題。
新田置業總經理馮常生認為，“作為鄭州來說，今年還考慮不到房產稅實行這個事情”。馮常生分析，國家計劃在6月底出臺不動產登記條例，房產稅征收相關準備工作即使啟動也會到年底，也就是說到2015年房產稅能在一線城市、省會城市實行就很不錯了。
永威置業常務副總經理馬水旺也認為，在目前國內經濟還不景氣、房地產行業對經濟拉動比較明顯的背景下，房產稅今年預計也只是調研階段，不會推廣。房地產市場下滑，會影響到經濟發展，特別是會影響到金融部門。
不過，河南財經政法大學財政稅務學院副院長、教授殷強分析，房產稅能否開征，主要看政府有沒有能力開征，目前來看政府有征收的能力。但是，由于房產稅開征的影響面比較大，征稅依據怎么定、存量房怎么估價，現在都還不清楚，因此，殷強認為，房產稅在短期內還不會實施。
疑問二：房價怎么走？
從市房管局的統計數據來看，2007年鄭州市區房價為每平方米3552元，2008年漲至每平方米3994元，2009年漲至每平方米4580元，2010年至2013年市區房價分別為每平方米5536元、6364元、6546元、7406元，和全國的很多城市一樣，房價一直呈上漲走勢。
進入2014年，新的時空背景下，鄭州房價會如何變化？業內人士認為，會繼續保持平穩上漲勢頭。
馮常生認為，房價不會下跌，但也不會有太大的上漲，總體上會保持穩定。這個穩定主要會與CPI變化、地方GDP增速等相吻合，房價暴漲的可能性不會有。
馬水旺分析，就鄭州來說，從去年四季度開始，有國資背景的開發企業專門建設大量的安置房，如果這部分投放量釋放得比較多，會影響房價變化。
從熱點區域來說，馮常生認為，交通便利的環線盤、地鐵盤，由于配套環境較好，房子會比較熱銷，而鄭東新區、龍湖地區的房價仍然會保持熱銷。馬水旺認為，鄭州的房地產熱點仍然在鄭東新區，縣（市）的消費群體仍然不活躍，從鄭州各縣（市）來看，新鄭的龍湖鎮、中牟的白沙鎮，房地產交易量還不錯，其他縣（市）都一般。
河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京分析，除了住宅地產外，養老地產、產業地產、旅游地產發展也會比較好。
房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君也認為，受全國經濟大氣候的影響，當前鄭州房價上漲的壓力仍然很大，預計2014年限購、限貸的房地產調控政策會繼續實施。
疑問三：地價怎么變化？
馬水旺分析，從目前來看，地價仍然降不下來，原因還是用地緊缺，新增土地較少，現在強調的是用好存量土地，而鄭州的存量土地已經不多了。鄭州房地產發展的需求量仍然很大，所以會導致地價繼續上漲，而且，現在開發商拿地的信心仍然存在。
馮常生也認為鄭州的地價仍然會繼續上漲，鄭東新區、龍湖地區的土地估計會投放一些。此外，通往各城市組團的道路陸續修好了，各組團的地價也會出現上漲。
據業內人士測算，目前開發企業的融資成本在15%到20%左右，低的也要在10%，高的達到40%。也因為融資成本的不同，現在開發商拿地之后就是拼建設進度、拼資金周轉速度。據了解，從拿到凈地到對外預售，國內一線的開發商時間短的三四個月、半年都能開盤，而本地的開發商通常需要10個月到一年，甚至時間更長。
