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　　你可以跑不過劉翔，但一定要跑過CPI，這曾是著名的一句理財名言。但如今，CPI如老人一般蹣跚行步。

　　通縮風險正在加劇：

　　2015年1月CPI同比上漲0.8%，自2009年11月以來首次跌破1%，創5年來新低；

　　春節黃金周喜氣洋洋，但消費增幅同比去年春節黃金周下降2.3個百分點。

　　今年春節旅游收入增幅13%，也略低于去年的16%。

　　關于通縮時代，有機構一言以蔽之：一切資產價格都會下跌，包括房地產。

　　在大多數普通家庭的資產中，房產占比最大。通縮風險下房產如何打理？買，還是賣？

　　本報記者　汪敏華

　　買房，該出手時就出手

　　對于人口導入型的一線城市來說，剛需族任何時候都可以買房，春節前后兩三個月是買房的最好時機，預計最遲在第三季度，房地產市場可能量價上翹。

　　如果是買房投資，首選住宅，應該更注重地段、房屋品質、開發商品牌和物業服務等幾個因素。而旅游地產和商業地產的投資則應謹慎出手。

　　一二線城市房價將繼續下滑，三四線城市房價將穩中有降；　房價以軟著陸為主，不會出現整體崩盤；　各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；　商品房庫存積壓銷售困難，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失。因此，未來房價面臨下跌的可能性更大些，目前并不適合出手，比較好的方式是等待觀望。

　　這是　《住房綠皮書：中國住房發展報告（2014-2015）》　對2015年中國樓市的總體判斷。這份住房綠皮書是由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社發布的。

　　但房價并未明顯下滑。記者采訪了浦東新區、黃浦、虹口、靜安、長寧、徐匯、閔行、奉賢等區的部分中介機構，得到的信息是，在中環內，二手房價并未出現明顯下行趨勢，相比于2013年和2014年，內環內的二手房價報價還在走高。例如虹口區一個已有十六七年房齡的小區，樓宇呈蝶形，不少房型或是西北朝向，或是暗衛。在2013年春季，朝南房型每平方米房價尚未超過3萬元，但如今，同樣房型同樣面積樓層也差不多的二手房總價至少上漲60萬元。楊浦區大連路上的上海大花園，建筑面積107平方米的二房二廳總價已達450萬元左右，比2014年春季上漲30多萬元。

　　在奉賢等遠郊區域，二手房價格有下降態勢。奉賢海灣地區一家著名房產商開發的樓盤，小區內無論別墅還是小高層公寓，在中介機構的掛牌價都與買進價基本相當。一個中介人員介紹，很多業主是虧本賣，實際成交價都低于買進價。

　　2015年的房地產市場有幾多懸念？CFP上海地區會員組織名譽理事、香港注冊金融工程師趙志敏認為：在中國經濟新常態背景下，房地產行業的新常態是：既不會處處受到壓制捆綁，也不會雞犬升天式地高歌猛進，從中長周期看，這是一輪結構化的行業回暖與復蘇。但其中也有結構化差異。比如一二線城市相對于三四線城市來說，項目融資更方便、融資成本更低、房價更加堅挺、成交更加活躍、去庫存更加迅速。

　　當過多年房地產報刊資深記者、研究房市已經十多年的宋先生認為，北京、上海、廣州和深圳等一線城市房價抗跌易漲，　“全國46個城市已經有41個放棄限購政策，目前只剩4個一線城市依然實施限購，這說明這些城市的房價穩定和上漲趨勢持續。”宋先生認為。

　　中國的房市和股市一樣，都是政策市，相比之下，房市的政策效應更強烈，政府救市的招數很多。經濟下行壓力越大，房地產地位就越彰顯。宋先生認為，一線城市從長遠來看，房地產依然具有保值和升值的特性，房地產黃金期雖已經結束，但穩中有升的白銀時期預計還有多年。

　　賣房，數房看地方

　　賣不賣房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有幾套房。一線城市房子不急賣，三四線城市房子宜脫手。

　　有人擔心，既然通縮時代一切資產價格都會下跌，那房價一下跌，家庭資產不是大大縮水了？趕緊把房子賣了吧。

　　上海、北京、廣州、深圳這些一線城市是人口集聚地，剛需始終存在，因此房價下跌空間很小。對于持房人來說，房子在手有幾個好處，一是房產打理相對比較方便和省力，如果找到一個好的租客，房租可以一年一簽，平時基本不用再費時費力。相比之下，如果投資股市、貴金屬和理財產品，則需要時時關注相關信息并進行研究，要投入相當大的心力和時間。二是房子可用于養老，每月出租有固定的現金流進入，可以彌補退休后收入的減少。據了解，市中心建筑面積100多平方米的二房二廳，每月租金基本都在五六千元以上，對于退休者而言，有這樣一套房養老，等于多了一份養老金，日子可以過得相當愜意。

　　“既然房價已經不可能像過去那樣一年漲10%以上，不如賣房炒股或者買信托產品。”一些持房者這樣打算，對此，趙志敏認為，應該把目光放長遠。目前來看信托理財收益還不錯，但三五年后信托理財年化收益率還能保持目前的8%以上嗎？難說。同時，雖然目前尚有剛性兌付的行業自律，但信托產品井噴，良莠不齊，已經顯示這個行業的道德風險在提高，這也是投資者不能不考慮到的。除非出臺非常大的利空政策，如高額的房產稅，稅率之高超過租金收入，否則一線城市的投資者不要急于賣房。否則賣出房子，又沒有合適的投資渠道，手里拿著上百萬元甚至數百萬元的現金，如果找不到好的投資渠道，則資金有貶值的風險。

　　但趙志敏建議一線城市持有多套房甚至十幾套房但現金流緊張的投資者可考慮賣房，她認為持有兩三套空房已經足以應對今后的養老、醫療、旅游等重大開銷了。

　　但對于三四線城市的投資者，理財師則認為可以考慮賣房。從目前的情況和數據看，人口輸出型的三四線城市房子庫存可能要消化多年。持有這些城市的房子，漲無望跌可能，投資價值不大。

　　抄底和逃頂，別幻想

　　本輪房地產市場的復蘇是沒有懸念的。唯一對房地產市場帶來利空政策因素的當屬　《不動產登記暫行條例》　的發布，它為房產稅的推出掃除了技術障礙，但是整個實施周期料想會非常冗長，基本不會對3年以內的房地產市場帶來實質性影響。

　　像股市投機一樣，在房市，同樣有抄底和逃頂的期盼。住房綠皮書建議目前不出手，等待和觀望，問題是，你哪里就有本事買在低位，賣在高價？要想增長這方面的本事，不妨從房地產市場分析中尋找蛛絲馬跡。

　　趙志敏認為，從2015年看，降息降準仍然是可以預期的政策寬松環境。統計局數據表明，2014年全國房地產開發投資9.5萬億元，同比增長10.5%；　去年四季度伴隨著房地產市場政策暖風的頻吹，地產商拿地熱情驟然升溫，全國各地都出現了不少的超級地王，但主要是集中在上海、北京、深圳這樣的一線城市。一二線城市的房地產價值被廣泛認可，因此，新入場資金也主要集中在這些區域。但一線城市的地塊資源是有限的，在有限的強流動性區域追逐高地價項目也面臨著較大的風險。通常來說，從拿地到新開工之間有半年到一年時間的滯后，一二線城市地價的飆升必然會傳導到房價，但是期間還伴隨著三四線城市房企艱難的去庫存銷售，因此兩股力量的相互牽引使得整體房價的平均水平維持相對穩定。

　　數據顯示，2014年商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%，商品房銷售額7.6萬億元，同比下降6.3%。雖然都是一系列同比下降，但實際上分解到每個月份來看，去年12月全國商品房銷售面積18932萬平方米，銷售金額11811億元，環比分別大漲43.2%和45.9%，均創下年內新高，銷售業績喜人，呈現出明顯的谷底反彈趨勢。

　　歲末年初佳兆業黑天鵝事件的發酵，一是從深圳蔓延到其他城市，二是從佳兆業蔓延到其他房企，今年1月份整個房地產市場并沒有延續去年12月份的熱度，市場觀望情緒加重。趙志敏認為，這對于2015年的房地產市場，可能是一件好事，　“一個快速集聚熱情的市場，往往透支了未來相當長一段時間的上升趨勢，實際上也就蘊含了較大的下跌勢能。我們首先判斷佳兆業事件的本質是打擊反腐，而并非打擊房地產行業，在政策基本面利好邏輯不變的情況下，這樣的降溫大大平緩了上漲趨勢線，對中長期來看反而是有益的。”

　　有專家認為，今年開始，房地產市場和企業都會加劇分化，在今后三五年內，房企強者恒強，中小房企會被迫轉型，5年以后，房地產市場將是大型企業的市面。同時，三四線城市的房產將出現大量庫存，賣不出去的新房將達到八成以上。因此，如果想投資購房，一定要鑒別該城市是人口導入型還是人口輸出型。

　　現金為王多貸款

　　通縮風險下，現金為王。用于房產投資上，應該盡量用足三成首付和貸款政策，能借銀行的錢就不用自家的錢。

　　在經濟下行壓力下，各地政府的救市基本圍著減少首付、降低貸款利率減少交易稅負等做文章，比如目前，房貸利率最低可以下降到7折，5年期以上商業房貸基準利率只有6.15%，如果打7折，只有4.305%，到銀行隨便買一個理財產品的收益率就超過房貸利率。對于普通百姓而言，這是銀行給你送大紅包呢，不要白不要。

　　通縮風險下，CPI低下，存款不再是負利率，因此，向銀行貸足房貸后，自己的錢可以購買銀行理財產品、信托產品、P2P產品，收益高的可以超過10%。

　　以一套350萬元的房產投資為例，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計算，假設買房人全部做商業貸款，采取等額還貸法，按5年以上基準貸款利率6.15%計算，每月還貸1.49萬元，30年利息總額292萬余元。如果一次性付款，確實省了這筆巨額利息。但如果將245萬元另做投資，比如購買信托產品，或者靠譜的　P2P　產品，結果會怎樣呢？按照目前信托產品或P2P　產品比較普遍的年化收益率10%計算，只需投入180萬元，作為歸還房貸的“老母雞”，這個“母雞”每月平均生“雞蛋”1.5萬元，足以支付每月房貸本息。另外的65萬元同樣可投資于信托或P2P，按10%年化收益計算，通過復利效應，30年后可達多少？各位不妨算算，驚得眼鏡都要掉了！加上用以下蛋的“老母雞”180萬元，30年后，買房人也臨近退休，這筆錢正好作為兩人的養老金。

　　理財師建議，如果公積金利率低于房貸利率，房貸者在制訂貸款方案時，應首先用足公積金貸款的額度，然后再選擇商業貸款。

　　此外，還貸方式也很有講究。同樣100萬元房款，同樣還20年，有人要支付79萬元利息，有人則支付65萬元利息。相差這么多，則在于前者采用等額本息還貸，后者采用等額本金還貸。等額本息每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。等額本金還款方式每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高后低，逐月遞減。對收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的房貸者，應選擇等額本金的還款方式。

　　為了減輕將來的支出壓力，很多房貸者選擇提前還貸。其實，有些情況的提前還貸并不能節省利息。理財師說，等額本金還款期已過1/3和等額本息還款已到中期的購房者，提前還款并不合算。 （來源：解放日報）