2014-03-21 09:01:00 來源:南方日報
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市場信心向來最為堅強的一線城市近來卻頻現降價的傳言。有報道稱，北京住總萬科橙降價3000元/平方米，廣州時代地產全線8.8折，顯示出房價下跌已經開始從二三四線城市蔓延到一線城市。不過南方日報記者調查發現，目前的降價傳言多為營銷手段。但有業內人士指出，這也并不意味著一線城市就可以安枕無憂。當前樓市供需關系已經發生微妙轉變，市場觀望情緒日盛，房企應該加快走量以回籠資金。
3月樓市“倒春寒”
廣州中介小強已經好久沒有開張了。無論是二手房還是公司代理的一手樓盤，小強說，最近看樓的寥寥，有購房意向的更少。
小強的一位客人王先生屬于剛性需求，盡管最近陸續看了一些項目和房源，但他卻絲毫也不著急：“都說房價可能會降，可以再等等。”
小強的遭遇和王先生的心態，正是近期樓市“倒春寒”的一個寫照。國家統計局數據顯示，1-2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%；其中住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%，其中住宅銷售額下降5.0%。而去年同期的這兩個數據，則分別是上漲49.5%和77.6%。
此外截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末大幅增加2102萬平方米，其中住宅待售面積增加1770萬平方米。供求之間出現了微妙變化。
盡管如此，市場的普遍觀點認為，目前比較危險的是庫存量較大、去化時間較長的三四線城市，而一線城市和部分熱點二線城市則問題不大。
不久前的全國“兩會”上，國務院總理李克強在作政府工作報告時“針對不同城市情況分類調控”的表態也印證了上述觀點。住建部副部長齊驥對此解釋稱，一線熱點城市將繼續增加住房供應，遏制投資、投機需求，繼續限購；對庫存量去化時間超過12—15個月的城市，則將控制用地規模和樓盤供應。
實際上過去幾年，由于一線城市受樓市調控限制較大，再加上新型城鎮化的鼓舞，不少房企紛紛調整戰略大幅進軍三四線城市，導致供應量激增，供求關系逆轉。相對應的，北上廣深等一線城市供求關系基本平衡，商品住房消化時間也基本保持在8-9個月左右。
盡管今年來一線城市成交量也出現下滑，但從1-2月份房企施工面積、新開工面積及土地購置面積等指標來看，顯示出房企對一線城市仍較有信心。不少房企對今年的業績也提出了更高的任務，綠地與萬達更明確以2000億元的銷售額為目標。而以恒大為代表的以往側重三四線城市的房企，也在回歸一線城市。恒大地產不僅強化了在廣州的拿地，也大舉進軍以往未曾進駐的北京市場。
“降價”信號被放大
不過，近期有關一線城市樓市降價的消息，一石激起了千層浪。
據媒體報道，近日位于北京南六環大興天宮院區域的住總萬科橙開盤，毛坯房銷售均價2.1萬元/平方米，比之前萬科預計的2.6萬元/平方米的精裝房價格低了5000元/平方米，即使去掉精裝修價格，萬科橙此次開盤價格也要比預期低3000元/平方米左右。
而在廣州，兩個信息也被廣泛引述。一是保利地產在廣州的三個項目同時推出一成首付優惠活動，二是時代地產旗下項目更是全線8.8折優惠。
但客觀來看，這些信號有被人為放大的嫌疑。北京萬科總經理毛大慶隨即也出面斥責這是“擾亂市場的行為”。他表示，萬科此次開盤價格是受到政府限價區間的影響，而毛坯房的售價正好能保證在這個區間之內，這并非是萬科的降價促銷行為。
針對廣州保利地產推出一成首付的優惠活動，有業內人士指出，“一成首付”實際上是開發商為吸引購房者所提供“無息貸款”，本質上只是一種促銷手段。實際上，除一成外的剩余首付部分，購房者需要分4個月付清，二次置業則可以延長到9個月。這種促銷活動此前也并不少見。
南方日報記者在陽光家緣查詢了時代地產在售項目的歷史售價也發現，實際上成交均價也并未出現實質下跌。以時代外灘為例，2011年-2012年一期銷售均價大約在1.7萬元—1.8萬元/平方米之間，此后二期5棟的銷售均價提高到約2.6萬元/平方米，二期6棟的均價進一步提高到約3.1萬元/平方米。目前時代外灘稱“三期熱售”的7棟對外宣傳均價約3.3萬元/平方米，高層望江樓報價最高更超過4萬元/平方米。以8.8折計，實際銷售均價近3萬元/平方米，最高更可超過3.5萬元/平方米。
時代地產一位銷售人員透露，目前的售價實際上比春節前要高，在此基礎上才進行8.8折，“全線8.8折是一種營銷手段，目的是為了和周邊樓盤競爭蓄客”，因此實際簽約價格與春節前并無明顯差異。
而從國家統計局的2月70個大中城市新建商品住宅價格指數來看，2月北京房價環比上漲0.2%，同比上漲12.2%；上海環比上漲0.4%，同比上漲15.7%；廣州環比上漲0.5%，同比上漲15.7%；深圳環比上漲0.2%，同比上漲15.6%。同比漲幅仍遙遙領先于其他城市；環比漲幅盡管比前幾月略有收窄，但總體波動也并不大。
供需變化將影響一線城市樓價
目前有關一線城市降價的消息雖然均不“靠譜”，但也不意味著一線城市就可安枕無憂。
從數據來看，目前樓市供求關系已經開始轉變，盡管一線城市庫存量并不大，但一旦二三四線城市樓市出現明顯轉冷，一線城市勢必也不能獨善其身。
北京中原地產市場總監張大偉表示，從供應端來看，2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高，達到了5127億元，土地價格也創新紀錄，這種情況下企業負債明顯提高，利潤率下滑，即使市場不景氣，企業也沒辦法捂盤，而必須上市。
保利、時代等房企近期的營銷手段也顯示出，目前房企加快走量，回籠資金的意愿強烈。
而從需求端來看，盡管數據顯示目前支撐樓市的主要是剛性需求和改善性需求，但大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求就可能明顯萎縮。“一線城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎上。一旦因為信貸等因素導致普遍觀望，出現2008年、2011年的調整并非完全沒有可能。”張大偉說。
（記者 盧軼 實習生 梁新娣）
