2014-02-24 08:13:00 來源:21世紀網
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2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產基本面可能的演進走勢。
21世紀網 馬年房地產市場寒潮來襲。
2月22日深夜，網傳興業銀行停止房地產貸款，接著陸續傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農業銀行等有類似規定和通知。之后，21世紀網從相關渠道確認了興業銀行和交通銀行確實下發房地產貸款停貸方面的通知，只是具體內容與網傳稍有不同。
2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產基本面可能的演進走勢。
非全面停止房貸僅為暫停
國泰君安銀行分析師邱冠華稱，傳聞中提及的某銀行全面停止一切房地產相關業務，消息屬實，但部分細節不準確?！斑@個規定是該行在春節前兩周的‘全行資產負債管理例會和風險管理例會’上做出的決定：要求業務一線在暫停期間重新梳理和審視房地產相關業務，之后再出臺新政策并執行?！?/font>
邱冠華表示，“暫停期限截至2014年3月底，屆時會出臺區別對待政策，新政策出臺之后一些業務會恢復正常；暫停業務主要包括狹義口徑的房地產供應鏈金融業務(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業務(主要是股權融資擦邊球業務)以及房地產開發貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款；傳言的其他銀行情況不屬實，其他銀行開展房地產相關業務的態度相比2013年下半年暫時沒有變化；預計其他銀行‘一窩蜂跟進、一刀切暫停’的可能性較小，總體將會執行‘總量控制、結構調整和區別對待政策’。”
邱冠華不認為新一輪房地產相關政策即將出臺，同時認為“上海某大行周五暫停了所有房地產項目貸款”傳聞不屬實；但他表示，“深圳某家中型銀行總行大Boss在視頻會議上提示房地產風險，對房地產業務態度發生了大轉變”傳聞屬實，但該行也只是中途調整房產業務策略，僅此而已。
邱冠華認為，根據當前形勢，相對而言，商業銀行開展房地產相關業務的大致策略如是：總量控制、結構調整、區別對待。通俗來說，房地產貸款“該放的還會放，該停的還會?！?。對一二線城市和大型開發商的業務還是會繼續進行，對三四線城市和中小型開發商的業務將會趨向謹慎甚至暫停。
申銀萬國研究所銀行組稱，交行和招行并未接到全面暫停地產業務的通知，相對而言，這兩家銀行開發貸比重不高，近期政策未變。“今年以來，民生和幾家大行內部對房地產融資和按揭貸款無大變化。民生銀行的房地產企業融資綜合成本超10%，大行開發貸偏謹慎，額度與去年下半年無變化，僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長到2-3個月。”
廣發證券地產小組稱，銀行并沒有停止開發貸款，多數銀行今年目標是開發貸款與按揭貸款保持存量不增。目前除了龍頭房企，其余開發貸款利率上浮30%，按揭貸款目前基本沒有折扣且回款速度較慢。
大風起于青萍之末
與國泰君安不同的是，招商證券固定收益研究部(以下簡稱招商證券)對此次傳聞的解讀相對更為宏觀。
招商證券稱，目前股份制銀行中，只有少數銀行還在擴張地產融資，大多已經開始控制。需要指出的是，地產融資控制的主要是夾層融資和地產產業鏈，并非是直接地產貸款，但影響類似。
邱冠華解釋稱，房地產夾層融資業務是與監管層打擦邊球的業務，帶有股權融資性質(理財資金在中間環節成立有限合伙公司，再給開發商提供資金)。這類業務在銀行的業務占比很小，暫停影響不大。
房地產供應鏈金融業務主要是房地產上游業務(包括鋼鐵、水泥、建筑)，并不包括下游業務?！跋掠问巧唐贩夸N售，對應按揭貸款業務。按揭貸款不在本次暫停和調整范圍內?！?/font>
招商證券警告，所謂大風起于青萍之末。從股份制銀行行為觀察，不排除地產融資控制作為市場化行為而進一步擴散的可能。同時，目前銀行面臨利率市場化背景下的非傳統競爭疊加以去產能的弱周期，資產負債結構面臨劇烈調整，后續影響尚難評估，但信用風險的擔憂有階段性上升的可能。
此外，目前資金面改善原因的持續性決定了利率的未來走勢。從利率市場化和銀行資產結構調整的角度評估，似難以支持短期資金利率持續下行。有一種可能的變化，即在信用風險上升之前，資金面可能會從階段性寬松走向緊張，之后進一步引發信用問題。
招商證券認為，從利率市場化的國際經驗和目前銀行的行為觀察，非標資產或廣義影子銀行資產業務應該是持續加速擴張而非收縮，且將更合乎監管要求。
招商證券預計，銀行高收益資產利率(非標利率)還在高位，而債券收益率已經大幅下行，在這樣的背景下，今年管理層可能會像去年一樣，再次尋找新平衡。
同時招商證券提醒，2014年是監管年，宏觀政策主基調在于調結構，重點在于進一步試探經濟社會容忍度和系統性風險底線。
貨幣政策則落腳于金融風險監測、排查和監管協調，監管的關鍵在于監管層須對影子銀行、地方政府債務、房地產金融和民間融資擔保等重點領域明確底線標準和制定事后防控預案。
杭州樓盤降價或只是開始
對于網傳杭州樓盤降價傳聞，海通證券研究地產組表示，根據調研情況看，杭州確有兩個郊區項目尾盤降價(即德信·北海公園和天鴻·香榭里)，降幅約20%，暫時尚未出現各大開發商大幅降價現象。
海通證券地產研究組稱，2013年杭州市場總貨量3000億元，銷售1599億元，真實去化率一般。此外，2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元新增庫存貨值，市場將面臨價格和庫存壓力。
雖然杭州降價樓盤僅兩個，海通證券地產研究組稱，“歷史經驗表明，降價預期對地產殺傷力很大，真實降價對A股殺傷力更大。去年3月屬銷售高點，基數較高，這將帶來后期增速壓力，市場短期會承受悲觀情緒沖擊。
盡管如此，海通證券地產研究組仍堅持認為，房地產行業直接進入斷崖式下跌概率小，2014年市場風險來自局部爆破。上半年個別城市會因為庫存而擠出泡沫，下半年主要看銀行流動性釋放程度。
海通證券地產組補充稱，去年四季度和今年一季度，香港開發商宣布新盤降價，比如新鴻基打了八五折，導致出現剛需入市搶購，說明一線城市房價可控。預計今年北上廣三地房價仍有5%漲幅，這對于大型開發商不會有很大影響。
“今年房地產整體風險需引起足夠警惕，但不宜過度解讀風險，一線地產商風險不大，這些企業在今年1月份已有大量融資，且部分企業擁有海外融資渠道?！焙ＭㄗC券地產組認為，“中小型房地產企業將迎來并購潮，但這屬于正常調整。目前，北上廣庫存消化量集中在郊區，上海和北京郊區新盤和二手房價格比較合理，價格水平約為2萬/平米，這個價位的樓盤有剛需支撐，無需過分擔心，也不太可能出現較大幅度價格波動。”
廣發證券地產小組認為，杭州降價從小開發商開始，主要不是基于資金問題，而是基于對于未來市場相對悲觀，這與其上周在珠三角調研的結論一致。據其了解的情況，目前包括主流開發商對市場的判斷也偏悲觀。
“杭州市場去年成交增長6% ，房價整體基本保持，而去庫存周期則持續增長，去庫存周期由年初的不到10個月增長至17個月?！睆V發證券地產小組認為，“杭州降價不會是個例，未來會有更多樓盤出現打折促銷，這符合我們前期對部分地區有價格壓力的判斷(包括青島、寧波、南昌、溫州、無錫等)。短期內，主流地產股仍然會有估值壓力，兩會臨近，需要提防房地產政策風險?！?/font>
