2014-01-20 08:49:00 來源:京華時報
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剛剛過去的2013年，房屋租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，這一年也是四年來北京租金漲幅最小的一年，租金的季節(jié)性回落在2013年第四季度以來顯得尤為明顯。近日，記者在調查中發(fā)現(xiàn)，一些區(qū)域的房租出現(xiàn)下調，甚至部分傳統(tǒng)租賃熱點區(qū)域的租金也出現(xiàn)松動。業(yè)內(nèi)指出，需求減少、房源增多，供需矛盾緩和是租金下滑的主要因素，今年房租整體漲幅有望進一步縮小。
□調查 局部區(qū)域租金下滑明顯
日前，記者在東直門附近的二手房門店看房時發(fā)現(xiàn)，在這個人流量巨大且出行非常方便的區(qū)域，房租較幾個月前有所松動。東直門某門店的經(jīng)紀人介紹稱，目前的租金和2013年年中相比有所下跌，“去年六七月份這個地方的一居室至少4500元/月，現(xiàn)在基本上最高的也就4000元。你看那個樓上的一居室，條件不太好，3500元就租。當然也有條件特別好的貴的，但總體來說降了點。”
該門店的另外一位房屋經(jīng)紀人告訴記者，有一套兩居室因裝修不好，租金比較低，57平方米，月租金為3500元/月，而這個房子去年同期租出去的時候是3800元。
記者又隨機走訪了東直門的另外一家知名中介。據(jù)介紹，房租出現(xiàn)季節(jié)性回落，不少房子的租金跟2013年五六月份持平，但和八九月份相比有所下滑。與往年不同的是，2014年下滑的程度要明顯一些。
此外，三元橋、柳芳、西壩河等區(qū)域的經(jīng)紀人稱，去年一年的租金較平穩(wěn)，沒有大的變化。至于原因，他們認為跟二手房的房價有關，“如果房價快速上漲，那租金也會跟著往上跳，如果房價平穩(wěn)，租金也基本上是這個態(tài)勢?！?/font>
另據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德門店人員反映，亦莊區(qū)林肯公園一居室36平方米，租金約3000元/月，而旺季的租金在3500元/月左右。通州區(qū)博客園95平方米兩居室，業(yè)主3個月前報價為2700元/月，為了減少空置損失，目前降價為2200元/月，仍未能租出。類似情況在大興區(qū)、昌平、順義等近郊區(qū)縣出現(xiàn)較多，普遍出現(xiàn)掛牌價下調現(xiàn)象。
偏遠地區(qū)租賃周期拉長
記者調查中發(fā)現(xiàn)，租賃熱點區(qū)域房租降幅較小，不過，位置偏遠區(qū)域租金降幅每個月為200元-500元，并且成交周期較長。
王先生在角門西有一套兩居室，兩個月前就往外出租，但至今沒有找到合適的租客。王先生告訴記者，之前中介公司想以3000元/月租下他的房子再轉租，王先生不同意，覺得太低，“我的心理價位在3500元以上，3000元太低了?！彪S后，王先生將自己的房源掛在了很多網(wǎng)站上，但兩個月過去了，他的房子鮮有人問津。
附近的一位經(jīng)紀人表示，現(xiàn)在是明顯的租房淡季，并且2013年第四季度以來房屋租賃市場就不好，打電話來詢問的人本來就不多，而想讓這些人成功租房難度加大。這意味著經(jīng)紀人成交一套租賃住房的周期被拉長。
□數(shù)據(jù)
房租漲幅創(chuàng)四年來新低
上述現(xiàn)象在數(shù)據(jù)中也得以體現(xiàn)。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計，2013年北京房屋市場月租金均價為3738元/套，與2012年同期的月租金均價相比漲幅僅為7.6%，這是自2010年以來，北京住宅租金價格年度漲幅最小的一個年份。
記者在我愛我家提供的一份歷史數(shù)據(jù)上看到，2010年北京房屋租金同比漲幅為16.4%，2011年為13.5%，2012年為9.4%，而2013年為7.6%，2013年房租同比漲幅創(chuàng)四年來新低。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，近兩年北京房租上漲速度呈現(xiàn)明顯放緩的跡象，年度漲幅已由2010年時的將近17%，回落至2013年的8%以下。
與此同時，2013年北京房屋熱點租賃區(qū)域TOP10中，全年房租漲幅有限，甚至有的區(qū)域如勁松區(qū)域，2013年第四季度房租均價甚至還低于去年第一季度。
□影響 小型中介面臨洗牌
望京一家不知名小中介的經(jīng)紀人小李（化名）最近叫苦不迭，公司之前簽約了3000多套房源，2013年至今已經(jīng)賠了幾百萬元。
作為小的中介公司，其收入來源主要是租賃業(yè)務的收入，買賣業(yè)務非常少。據(jù)小李介紹，在市場好的時候，公司先后從業(yè)主手中拿到了3000多套房源，按照當時的市場行情，公司以低價從業(yè)主手上拿到房源，再以較高價出租給房客，但因為租賃市場冷淡，公司并沒有從這些房源上獲利。
“當初從業(yè)主手上拿的3500元/月的房源如今在市場上能租到3000元/月就不錯了，如果一直堅持3500元的價格，可能會空置一兩個月，這些損失公司都得擔著，還不如低價格低點早點租出去。”小李告訴記者。另外，小李還說，公司現(xiàn)在緊縮開支，對每個細節(jié)都摳得很緊，之前如果租客覺得房子有問題，公司還負責維修，為了節(jié)約開支，“現(xiàn)在只管15天以內(nèi)的事情，超過15天就不管了?！?/font>
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，像小李所在公司這樣的小中介在市場不好的時候面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，2014年或遭洗牌。
□分析 需求減少房源增多
對2013年房租漲幅創(chuàng)四年來新低的原因，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，從宏觀層面看，近幾年北京常住人口數(shù)據(jù)顯示，新增常住人口以及其中的新增外來常住人口都呈現(xiàn)下滑趨勢，因此新增租賃需求的規(guī)模也會隨之有所減少。
需求下降的同時，業(yè)內(nèi)人士稱，可供出租的房源增多——有郊區(qū)新建的，也有保障房的入市，緩解了租賃市場的供需矛盾。
胡景輝表示，租賃市場上可供出租的房源量持續(xù)增加是造成北京房租漲幅趨緩的重要原因。其中，遠郊區(qū)縣租賃市場的崛起是導致2013年可供出租的房源量明顯增多、有效平抑房租上漲的主要因素。胡景暉預計，隨著遠郊區(qū)縣軌道交通的進一步完善，遠郊區(qū)縣越來越多的新房入市并逐步進入租賃市場，未來除了昌平、通州、大興這些開發(fā)建設起步較早的區(qū)域租賃交易量將進一步上升外，一些新興的遠郊區(qū)縣，比如房山、順義等區(qū)域的租賃交易
占比也將進一步提高，這對緩解城區(qū)租金上漲將起到重要作用。
21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍則告訴記者，2013年北京房屋租賃市場受買賣市場調控影響明顯，業(yè)主心態(tài)發(fā)生變化，部分房源轉售為租釋放供應，同時部分回遷房、保障房配租等供應增多，平抑了區(qū)域租金增長，并且也增加了租賃成交的難度。他表示，由于全市租金上漲不均，郊區(qū)租金的回落拉低了全市房租整體上漲的幅度。
□預測房租漲幅有望進一步縮小
胡景暉預計，2014年CPI上漲、房價上漲等多重因素影響，雖然北京房租價格仍將延續(xù)上漲態(tài)勢，但是受可供出租的各類租賃房源持續(xù)增加的影響，年度租金整體漲幅有望進一步縮小。
租賃房源得以持續(xù)增加，主要原因有三:一是租金收益可觀，越來越多的業(yè)主愿意把房子拿出來出租，從而減少因房屋空置造成的損失;二是軌道交通持續(xù)向遠郊區(qū)縣延展，同時遠郊區(qū)縣的樓市和各項配套日趨成熟，將為租賃市場帶來更多的優(yōu)質房源供應;三是政府將進一步加大租賃市場的保障性住房建設，同時還將進一步探索嘗試改建廉價的“出租式公寓”。2014年北京可供出租的租賃房源將持續(xù)增加，將給平抑房租帶來利好。（記者桂瑰）
