3月1日一篇《中國最大“鬼城”逆襲鄭州新區房價超1萬5》的文章引發轟動。曾被認為是“中國最大鬼城”的鄭東新區仿佛在一夜之間“復活”也讓憂心二三線城市樓市前景的人們看到了希望。然而在鄭州當地很多人卻認為“鬼城”“復活”是個偽概念。“(鄭東新區)在鄭州以外的人眼里是‘鬼城’但我們眼里不是。”鄭州當地一位房地產業內人士這樣對《每日經濟新聞》記者表示。

　　截至2013年底鄭東新區100平方公里左右的建成區內共有人口103萬在鄭州市16個縣區中僅次于金水區。“買雞蛋都比別的地方貴這是河南省的富裕人群聚集區。”鄭州永威置業副總經理馬水旺說由于房價帶動地價該區域地價也是鄭州市最高的。

　　首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示鄭東新區的例子說明“鬼城”的概念也是相對的。隨著時間的推移“鬼城”可以變為富有活力的新城。其他“鬼城”也一樣這需要根據當地實際結合當地資源優勢以居業聯動、產城融合為基點去規劃、設計制定相應的政策來促使“鬼城”的轉變。

　　“鬼城”是一個誤會

　　2010年底美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片稱其可能是中國最大的“鬼城”。這一報道遭到鄭州官方強烈反彈新區管委會發布數據稱鄭東新區CBD入住率達到90%。

　　克而瑞鄭州機構的研報指出2014年鄭州市各區域成交土地價格波動相對較大。從具體區域來看鄭東新區土地單價最高為10678.26元/平方米。

　　上述研報稱進入2014年鄭州市土地市場延續之前的火熱態勢土地市場價格持續走高“地王”頻出普通住宅溢價率達到21.77%。其中金水區、鄭東新區居于全市前兩位分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4塊地王金水區1宗鄭東新區龍湖板塊3宗。

　　上述鄭州當地房地產業內人士表示鄭州屬剛需性城市但鄭東新區屬于河南省的高端住宅片區價格在鄭州也處于第一梯度。“前幾年因為是新發展區域在認知度方面都相對低再加上鄭州老城區為二七區和中原區客戶地緣性比較強鄭東形成了‘鬼城’的誤區。外地的金融機構來鄭了解過但后來發現不是(鬼城)。”

　　中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示鄭東新區原來也不是真“鬼城”。鄭東新區發展到今天是河南省乃至中原經濟區發展的縮影也是鄭州市發展的一個必經階段。“不去進行房地產的開發、基礎設施的建設不會有今天城市的承載力。”

　　趙秀池認為鄭東新區“鬼城”的復活并不奇怪也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個例子。當初人們流傳的“寧要浦西一張床不要浦東一間房”的說法早已成為過去。

　　1億人口的金融中心

　　一個區域的經濟擴張誠然離不開房地產業的發展但也需要產業的支撐。

　　2008年前后鄭東新區的產業定位為8個方向其中金融業尤為重要。早在2003年時任河南省委書記的李克強對鄭東新區未來發展提出了“城市建設與產業發展必須協調一致實現雙輪驅動”的要求。隨著鄭東新區完成“三年出形象五年成規模”的目標任務到2008年3.45平方公里的CBD區域已吸引了多家金融機構聚集。

　　2011年《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》(國發〔2011〕32號)明確提出“加快推進鄭東新區金融集聚核心功能區建設適時申請開展電子商務國際結算業務”。

　　據了解鄭東新區目前已累計入駐各類金融機構226家人民銀行、河南證監局等機構匯豐、渣打、東亞等多家外資銀行中行、農行、工行、民生、廣發等12家全國性銀行省級分行中國人壽、中國人保等20余家保險機構以及中原證券、中原信托、鄭州銀行等本地法人金融機構均匯聚于此。

　　牛鳳瑞認為對河南來說鄭州是中原地區的中心河南本身有1億人口歐洲任何大國都沒那么多人口。人口的支撐和政策的支持下鄭東新區作為中原地區的區域金融中心快速摘去“鬼城”帽子也是順理成章的。

　　趙秀池表示鄭東新區的“復活”經驗就在于政府主導規劃在先通過打造中原經濟區的金融中心吸引多家知名企業入駐使城市具有了產業生命力加之鄭州作為省會城市人口不斷增加隨著鄭東新區交通、教育、醫療等優質公共資源的不斷改善鄭東新區“筑巢引鳳”才逐漸成為現實。

　　記者觀察

　　哪些“鬼城”有望“復活”?

　　在鄭東新區“復活”的同時其他一些“鬼城”也慢慢有復蘇跡象。

　　首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池認為城市的發展是有一定規律的有自發的過程也有人為因素。城市本身就是人口與產業的集合體尤其是第二、第三產業的集合。有人口聚集、有產業帶動城市才有活力城市規模才會不斷擴大。宜居宜業是城市發展的動力。

　　在中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞看來新區建設起來也不能立刻住人配套設施、產業跟進、產城融合等一系列客觀條件都需要時間。鄭東新區的今天恰恰說明某些地方“鬼城論”的破產。

　　如何給鬼城糾偏?

　　有觀點指出“空城”、“鬼城”的出現反映了當前城鎮化流于房地產化的傾向城鎮化的核心是人的城鎮化目前的做法方向偏了。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示對城市的定位不能輕易冠以“鬼城”的說法。比如說短期內一定數量的空置是為城市建設做出的提前量這一類算不上“鬼城”。

　　他認為確實有一些地方違背了經濟規律本來應該容納10萬人結果造出了容納100萬人的規模這就是名副其實的“鬼城”了。

　　對于如何給“鬼城”糾偏上海易居研究院研究員嚴躍進認為首先要給房地產去“功利”既要防范“GDP第一”的政績觀的出現也要防范地方政府借機大肆賣地的行為;其次要有一個新常態的意識比如要從“造城”轉變到提供宜居生活空間的思路上;最后需要有務實的精神比如在城產融合過程中通過落戶政策、社會福利保障制度等引導人口流入此類新城。

　　此外嚴躍進認為培育新市民任重道遠。舉例來說部分進城農民的文化素質和技能都不高對于此類新城的居住也缺乏較好的市場需求。通過提高此類群體的素質提高此類群體的收入等能夠加快此類新城居住社區的氣氛形成。