2014-04-02 09:05:00 來源:中國證券報
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銷售壓力增大 房企料加快“跑量”
在銀根收緊的情況下，浙江興潤置業資金鏈斷裂引發債務違約風波，讓業界對房企今年的資金風險格外關注。Wind資訊統計，截至4月1日，A股共有81家房企公布了2013年年報，庫存增加的企業占比超過六成。
盡管去年是房地產業的“豐收年”，多數房企業績靚麗，但高杠桿、高負債和高資金成本所驅動的以債養債發展模式，使得房企債務風險越來越高。業內人士認為，新一輪高庫存下半年將至，加上不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢，預計今年房企會加速跑量，房價松動或更普遍。
新一輪高庫存將至
由于房企年報中存貨數據比較籠統，并不能直接得到公眾最關心的庫存現房以及已取得預售證但暫未售出的期房的準確數據。業界一般以國家統計局公布的數據為依據來測算房地產庫存量。
據國家統計局數據，2013年末，全國商品房待售面積為4.9億平方米，同比增長35.2%，比2012年提高了8.2個百分點；而同年商品房銷售面積僅1.3億平方米，同比增長了17.3%，比2012年提高15.5個百分。2013年，房屋新開工面積20.12億平方米，增長13.5%；房屋竣工面積10.14億平方米，增長2.0%。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，盡管連續兩年熱銷，但更大的潛在供應量和不容樂觀的銷售形勢，將會導致存貨量再次上升，而且增幅會很快，今年下半年或將迎來新一個庫存高峰。
“房地產庫存量已經超過了2008年的水平，這是我預測房價漲幅在2014年將出現回落的主要原因。”華遠董事長任志強[微博]近日表示。
81家房企中，庫存上升的企業有51家，占比達到62.9%。其中，大名城增長66%，中航地產增長39%，陸家嘴增長36%，均屬于大幅增長的企業。
庫存增加并不是三四線城市的“專屬品”。事實上，一線城市真實的樓盤銷售并沒有外界想象的那么火爆。以北京市場一些“熱銷”明星樓盤為例，北京住建委網簽數據顯示，“V7西園”去年8月23日、9月15日先后拿到全部預售證，截至今年3月11日，簽約套數比為39%。另外，“燕西華府”除二期沒有具體信息外，2011年10月1日開盤的一期、2012年1月1日開盤的三期、2013年6月2日開盤的四期網簽數據顯示，截至今年3月11日，簽約套數比分別是77%、65%、37%。
不少房企負責人預計，存貨增多，銷售壓力增大，是房地產企業2014年所面臨的困境。而更為致命的是，2013年土地市場火熱，地價猛漲，多數房企高價拿地，若2014年下半年新一輪庫存高峰期到來，新增庫存將具有地價高、售價高的特點，銷售難度更大，這對房企的資金鏈安全非常不利。
資金鏈風險將增大
中國證券報記者翻閱81家房企年報發現，由于去年銷售情況普遍良好，房企資金狀況略有好轉。81家房企期末現金及現金等價物余額總計2213.5億元，同比增長5.49%；平均資產負債率與上年基本持平，負債率低于60%的有29家；60%-70%之間的有20家；70%-80%的有23家；超過80%的有9家。
相比去年，今年以來房地產市場的景氣度逐漸回落。國家統計局發布的2014年1-2月份全國房地產開發和銷售情況數據顯示，2014年1-2月份，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點；商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。
這反映到部分城市樓市狀況，即一些樓盤降價促銷，引發樓市崩盤論甚囂塵上。宋延慶告訴中國證券報記者，近年來，大多數房地產企業在追求行業排名和高增長慣性驅使下，基本是以債養債的發展模式。興潤置業因資金鏈斷裂而引發的債務違約風波，讓很多人產生這樣的疑問：今年會不會有更多的企業出現資金鏈斷裂？
宋延慶給出的答案是“會”。理由有三點：一是目前市場上商品房庫存量很大，潛在供應量更大，而今年的銷售形勢卻不容樂觀；二是為了控制信貸風險，金融機構已逐步收緊對開發貸款、經營性物業抵押貸款和個人按揭貸款；三是如果某些三四線城市出現降價潮，或某些中小房企出現資金危機，很有可能引發恐慌而快速蔓延。
萬科董事長王石[微博]在3月28日召開的萬科2013年股東大會上表示，對中國房地產行業的未來持謹慎樂觀態度。任志強則在多個公開場合告誡房企，對今年形勢不要盲目樂觀。
事實上，從房企2013年年報中可以測算，除去房企自籌資金外，房企的外部資金來源中，銷售定金及預收款占46.2%；來自銀行貸款的比例占45.1%；房地產基金、信托、海外債券等其他資金僅占8.7%。“銷售回款和銀行貸款仍占大頭，而今年銀行貸款緊縮，且銷售情況不及去年，因此房企的資金鏈風險會增大。”宋延慶認為。
“內生風險”越來越大
不容樂觀的資金狀況，以及下半年或將到來的新一輪高庫存期，意味著今年可能是房地產市場風險較高的一年。而且，與前些年因外在調控所引發的風險不同，目前的市場運行風險更多是“內生風險”，也就是地價越來越高、房價越來越高、以債養債發展模式等內因使風險累積越來越高。
“市場好的時候，無論多么嚴厲的調控，效果都不明顯；當現在調控放寬的時候，無論多么小心地呵護著泡沫，也未必能如愿。敏感的企業應該采取加快跑量、現金為王的策略，適當、適時降價是有必要的。”宋延慶說。繼杭州、南京等地有項目出現大幅降價后，北京、廣州、深圳等地也有項目跟進。
不過，個別城市、個別項目的降價并不具有代表性，也并不意味著整個市場會出現大規模下降的危機，但多家房地產研究機構預測，房價松動將在下半年更加普遍。
華業地產副總裁陳云峰曾表示，“從今年前兩個月的銷售情況來看，今年的市場比我們預想的還要差，銷售節奏要跟著市場調整。”
宋延慶也認為，在大范圍降價潮出現前，房企要進一步加快消化庫存，回籠資金。可能的話，力爭上半年完成全年銷售目標的60%以上，減輕下半年的銷售壓力。從北京、上海等一線城市推盤節奏來看，4月份供應量大增，且大部分平價入市，預計二季度會保持這種態勢，不少房企開始搶在上半年盡量多的回籠資金。
