2014-04-02 09:05:00 來源:中國證券報
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銷售壓力增大 房企料加快“跑量”
在銀根收緊的情況下，浙江興潤置業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)波，讓業(yè)界對房企今年的資金風(fēng)險格外關(guān)注。Wind資訊統(tǒng)計，截至4月1日，A股共有81家房企公布了2013年年報，庫存增加的企業(yè)占比超過六成。
盡管去年是房地產(chǎn)業(yè)的“豐收年”，多數(shù)房企業(yè)績靚麗，但高杠桿、高負債和高資金成本所驅(qū)動的以債養(yǎng)債發(fā)展模式，使得房企債務(wù)風(fēng)險越來越高。業(yè)內(nèi)人士認為，新一輪高庫存下半年將至，加上不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢，預(yù)計今年房企會加速跑量，房價松動或更普遍。
新一輪高庫存將至
由于房企年報中存貨數(shù)據(jù)比較籠統(tǒng)，并不能直接得到公眾最關(guān)心的庫存現(xiàn)房以及已取得預(yù)售證但暫未售出的期房的準確數(shù)據(jù)。業(yè)界一般以國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)為依據(jù)來測算房地產(chǎn)庫存量。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年末，全國商品房待售面積為4.9億平方米，同比增長35.2%，比2012年提高了8.2個百分點；而同年商品房銷售面積僅1.3億平方米，同比增長了17.3%，比2012年提高15.5個百分。2013年，房屋新開工面積20.12億平方米，增長13.5%；房屋竣工面積10.14億平方米，增長2.0%。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，盡管連續(xù)兩年熱銷，但更大的潛在供應(yīng)量和不容樂觀的銷售形勢，將會導(dǎo)致存貨量再次上升，而且增幅會很快，今年下半年或?qū)⒂瓉硇乱粋€庫存高峰。
“房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)超過了2008年的水平，這是我預(yù)測房價漲幅在2014年將出現(xiàn)回落的主要原因。”華遠董事長任志強[微博]近日表示。
81家房企中，庫存上升的企業(yè)有51家，占比達到62.9%。其中，大名城增長66%，中航地產(chǎn)增長39%，陸家嘴增長36%，均屬于大幅增長的企業(yè)。
庫存增加并不是三四線城市的“專屬品”。事實上，一線城市真實的樓盤銷售并沒有外界想象的那么火爆。以北京市場一些“熱銷”明星樓盤為例，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，“V7西園”去年8月23日、9月15日先后拿到全部預(yù)售證，截至今年3月11日，簽約套數(shù)比為39%。另外，“燕西華府”除二期沒有具體信息外，2011年10月1日開盤的一期、2012年1月1日開盤的三期、2013年6月2日開盤的四期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月11日，簽約套數(shù)比分別是77%、65%、37%。
不少房企負責(zé)人預(yù)計，存貨增多，銷售壓力增大，是房地產(chǎn)企業(yè)2014年所面臨的困境。而更為致命的是，2013年土地市場火熱，地價猛漲，多數(shù)房企高價拿地，若2014年下半年新一輪庫存高峰期到來，新增庫存將具有地價高、售價高的特點，銷售難度更大，這對房企的資金鏈安全非常不利。
資金鏈風(fēng)險將增大
中國證券報記者翻閱81家房企年報發(fā)現(xiàn)，由于去年銷售情況普遍良好，房企資金狀況略有好轉(zhuǎn)。81家房企期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額總計2213.5億元，同比增長5.49%；平均資產(chǎn)負債率與上年基本持平，負債率低于60%的有29家；60%-70%之間的有20家；70%-80%的有23家；超過80%的有9家。
相比去年，今年以來房地產(chǎn)市場的景氣度逐漸回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點；商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。
這反映到部分城市樓市狀況，即一些樓盤降價促銷，引發(fā)樓市崩盤論甚囂塵上。宋延慶告訴中國證券報記者，近年來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在追求行業(yè)排名和高增長慣性驅(qū)使下，基本是以債養(yǎng)債的發(fā)展模式。興潤置業(yè)因資金鏈斷裂而引發(fā)的債務(wù)違約風(fēng)波，讓很多人產(chǎn)生這樣的疑問：今年會不會有更多的企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂？
宋延慶給出的答案是“會”。理由有三點：一是目前市場上商品房庫存量很大，潛在供應(yīng)量更大，而今年的銷售形勢卻不容樂觀；二是為了控制信貸風(fēng)險，金融機構(gòu)已逐步收緊對開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和個人按揭貸款；三是如果某些三四線城市出現(xiàn)降價潮，或某些中小房企出現(xiàn)資金危機，很有可能引發(fā)恐慌而快速蔓延。
萬科董事長王石[微博]在3月28日召開的萬科2013年股東大會上表示，對中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來持謹慎樂觀態(tài)度。任志強則在多個公開場合告誡房企，對今年形勢不要盲目樂觀。
事實上，從房企2013年年報中可以測算，除去房企自籌資金外，房企的外部資金來源中，銷售定金及預(yù)收款占46.2%；來自銀行貸款的比例占45.1%；房地產(chǎn)基金、信托、海外債券等其他資金僅占8.7%。“銷售回款和銀行貸款仍占大頭，而今年銀行貸款緊縮，且銷售情況不及去年，因此房企的資金鏈風(fēng)險會增大。”宋延慶認為。
“內(nèi)生風(fēng)險”越來越大
不容樂觀的資金狀況，以及下半年或?qū)⒌絹淼男乱惠喐邘齑嫫冢馕吨衲昕赡苁欠康禺a(chǎn)市場風(fēng)險較高的一年。而且，與前些年因外在調(diào)控所引發(fā)的風(fēng)險不同，目前的市場運行風(fēng)險更多是“內(nèi)生風(fēng)險”，也就是地價越來越高、房價越來越高、以債養(yǎng)債發(fā)展模式等內(nèi)因使風(fēng)險累積越來越高。
“市場好的時候，無論多么嚴厲的調(diào)控，效果都不明顯；當現(xiàn)在調(diào)控放寬的時候，無論多么小心地呵護著泡沫，也未必能如愿。敏感的企業(yè)應(yīng)該采取加快跑量、現(xiàn)金為王的策略，適當、適時降價是有必要的。”宋延慶說。繼杭州、南京等地有項目出現(xiàn)大幅降價后，北京、廣州、深圳等地也有項目跟進。
不過，個別城市、個別項目的降價并不具有代表性，也并不意味著整個市場會出現(xiàn)大規(guī)模下降的危機，但多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)預(yù)測，房價松動將在下半年更加普遍。
華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰曾表示，“從今年前兩個月的銷售情況來看，今年的市場比我們預(yù)想的還要差，銷售節(jié)奏要跟著市場調(diào)整。”
宋延慶也認為，在大范圍降價潮出現(xiàn)前，房企要進一步加快消化庫存，回籠資金。可能的話，力爭上半年完成全年銷售目標的60%以上，減輕下半年的銷售壓力。從北京、上海等一線城市推盤節(jié)奏來看，4月份供應(yīng)量大增，且大部分平價入市，預(yù)計二季度會保持這種態(tài)勢，不少房企開始搶在上半年盡量多的回籠資金。
