2014-03-26 09:02:00 來源:中國證券報-中證網
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日前，央行宣布擴大外匯市場人民幣對美元匯率浮動幅度，人民幣匯率波動廣受關注。我國房地產業曾數次經歷人民幣貶值沖擊，由于房地產市場總體呈現上升走勢，人民幣貶值的負面影響并未傷及樓市。但值得注意的是，人民幣持續貶值會導致海外融資成本提高、外資炒作熱情減退，這一邏輯沒有改變。
當前房地產企業對資金的需求量仍較龐大，且隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高，人民幣貶值的影響正逐漸顯現。更為重要的是，在三四線城市樓市供過于求、房地產市場陷入周期性低谷之時，人民幣貶值正在變成樓市的負擔。有業內人士表示，如果人民幣長期貶值，將加速樓市泡沫的擠出，并導致部分區域房價下跌。
海外融資環境生變
對于春節前后在海外市場融資的房地產企業而言，早已預料到了人民幣貶值的必然性。從去年年中開始，QE退出的大幕拉開，人民幣進入貶值通道只是時間問題。從去年年底開始，綠地、萬科、恒大、萬達、招商等大型房企紛紛加快融資步伐，頗有“偏向虎山行”的架勢。
來自中原地產研究中心統計數據顯示，截至3月15日，今年房企海外融資總額達到150.32億美元，約合人民幣917億元。比去年同期的104.5億美元上漲了43%，相當于去年全年海外融資額的27%。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，房企空前重視資金安全，意圖通過融資來增強在一二線城市土地市場的競爭力。同時，年初國內傳出各銀行收緊房地產信貸、局部市場降價現象，也對資金鏈的安全提出警示。由此使得房企越來越未雨綢繆，儲備“過冬”資金。
“即使人民幣有所貶值，海外融資的成本仍然低于國內融資。”一家在港上市房企負責人向中國證券報記者表示，房企海外融資的平均成本在4%-8%的區間內，資質較好的房企海外發債成本通常在4%左右，與國內其他渠道融資相比，成本要降低一半，甚至更多。
上述負責人稱，企業從去年年末啟動海外融資，很大程度上是在追趕時間差。一方面，經過2013年的旺盛銷售，2014年市場遇冷已成共識；另一方面，在美國QE逐步退出之后，人民幣尚未迅速進入貶值通道。因此，2013年末是啟動融資相對理想的時點。而進入2014年以來，國內樓市風險凸顯，部分在港上市的房企遭遇較低認購，即說明融資環境已變。
但即便如此，人民幣貶值仍將增加房企的償債壓力，尤其是在近年來房地產企業赴港上市增多，海外融資比例提高的情況下。根據克爾瑞發布的報告，具有代表性的30家香港內房股借款結構中，在2012年底，美元、港元借債比例達到34%。其中，中海達到86%；超過一半的房企這一比例超過三分之一。
該機構的報告還顯示，從2013年至今，國內上市房企共海外融資2500億人民幣，占對外公告總融資的60%。國內房企的融資成本和還款將受到人民幣貶值的實質性影響。根據計算，人民幣每貶值3%，房企的總借款(以人民幣計算)將上升1%。
有分析人士認為，當前房地產企業資金狀況整體良好，人民幣的小幅貶值難以形成實質性影響。但如果人民幣長期貶值，將會持續增加企業的資金成本，并可能給部分項目的定價帶來壓力。
外資炒樓熱情消退
人民幣的貶值，還可能影響外資介入樓市的熱情。由于看好人民幣資產帶來的匯率升值和資產升值的雙重紅利，大量外資進入中國。房產是外資進入比較便利的投資品種，所以成為外資扎堆的領域。一旦人民幣升值預期減弱，外資撤出，房地產的價格也可能會受到一些影響。
據了解，盡管以“去投資化”為目的的房地產調控已持續多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進入國內樓市。據統計，海外資本主要以基金的形式進入國內樓市，一二線城市的商業地產是其青睞的對象。多家機構的統計顯示，2008年國際金融危機后，外資在寫字樓市場的主流地位曾一度讓位于內資，但從2010年底開始，外資又有回流之勢。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產市場作為一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業。如果人民幣貶值并導致預期逆轉，那么投資者或退出市場，或再也不輕易地進入住房市場。他表示，人民幣持續貶值不僅會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國，或不敢再輕易地進入中國市場，也會導致中國住房資產的價格下跌。
從去年下半年開始，李嘉誠就掛牌出售位于上海、廣州等地的物業，并將目光投向歐洲。分析人士認為，李嘉誠此次舉動，就在美聯儲宣布退出QE后不久。除了出于對內地經濟形勢不看好之外，也蘊含了其對樓市走向及匯率變化的看法。
與此同時，易憲容還強調，人民幣持續升值的預期一旦打破，國內居民也會減持人民幣資產。具體而言，國內居民或是不再愿意進入房地產市場，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產。
因此，從資產價值的角度，人民幣貶值無疑將對房地產帶來影響。克爾瑞的分析認為，沖擊范圍將包括以工業品為代表的大宗商品、房地產市場乃至股票市場等人民幣計價的資產價格。該機構還強調，熱錢投資房地產市場的收益將縮小，再加上房地產市場本身的調整，追逐高收益的“熱錢”可能由此撤退，進而抑制房價的上漲。
一線城市房價承壓
自1998年我國啟動房地產市場化改革以來，樓市經歷過數次人民幣貶值的沖擊。但結合房地產市場走勢來看，樓市的冷熱與匯率波動并無直接相關性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產市場便大幅上漲，絲毫未受影響。
分析人士認為，影響房地產市場走勢的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場供需關系。其中，前者與樓市的走勢有著正相關性，后者則決定市場的波動幅度。此外，房地產調控政策也在很大程度上影響市場走向。相比之下，匯率波動只是影響樓市的次要因素。
但值得注意的是，作為一項利空因素，人民幣貶值在樓市向好時的影響微乎其微；但在房地產市場處于下行周期之時，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場預期，此次人民幣貶值或維持一段時間。
張大偉表示，當前的房地產市場正處在下行周期中。2014年以來的數據顯示，主要城市市場銷售數據漲幅都有所放緩。總體來看，2014年及之后中國房地產市場分化將加劇，調整的趨勢將愈加明顯，大部分三四線城市將會出現供應過剩，房價下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現調整。
近期，國內樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風險凸顯之外，一二線城市部分樓盤也出現降價現象。部分房企因銷售不理想而出現資金鏈緊繃的局面，浙江的個別企業甚至出現債務違約。
在此背景下，張大偉認為，美聯儲QE退出、人民幣貶值對中國房地產市場影響偏負面。巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境，房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。
分析人士還強調，相比三四線城市供大于求的本質，熱錢集中的一二線城市所受影響更大。“一旦人民幣持續貶值，熱錢就會流出，導致一線城市的房價受到壓力。從2005年以來，人民幣已經持續升值多年，房價也一直上漲，這些投機資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”
RET睿意德高級董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐
□本報記者 張敏
RET睿意德高級董事王玉珂日前在接受中國證券報記者專訪時表示，受外資回流的影響，國內房屋等人民幣計價資產可能會有所貶值。部分房企的海外融資成本也會有所提高，但由于成本較低，除非國內的金融政策有較大調整，否則人民幣貶值不會影響到房企海外融資的步伐。
