2014-03-26 09:02:00 來源:中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)
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日前，央行宣布擴(kuò)大外匯市場(chǎng)人民幣對(duì)美元匯率浮動(dòng)幅度，人民幣匯率波動(dòng)廣受關(guān)注。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾數(shù)次經(jīng)歷人民幣貶值沖擊，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升走勢(shì)，人民幣貶值的負(fù)面影響并未傷及樓市。但值得注意的是，人民幣持續(xù)貶值會(huì)導(dǎo)致海外融資成本提高、外資炒作熱情減退，這一邏輯沒有改變。
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量仍較龐大，且隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高，人民幣貶值的影響正逐漸顯現(xiàn)。更為重要的是，在三四線城市樓市供過于求、房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入周期性低谷之時(shí)，人民幣貶值正在變成樓市的負(fù)擔(dān)。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果人民幣長(zhǎng)期貶值，將加速樓市泡沫的擠出，并導(dǎo)致部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌。
海外融資環(huán)境生變
對(duì)于春節(jié)前后在海外市場(chǎng)融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言，早已預(yù)料到了人民幣貶值的必然性。從去年年中開始，QE退出的大幕拉開，人民幣進(jìn)入貶值通道只是時(shí)間問題。從去年年底開始，綠地、萬科、恒大、萬達(dá)、招商等大型房企紛紛加快融資步伐，頗有“偏向虎山行”的架勢(shì)。
來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，今年房企海外融資總額達(dá)到150.32億美元，約合人民幣917億元。比去年同期的104.5億美元上漲了43%，相當(dāng)于去年全年海外融資額的27%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房企空前重視資金安全，意圖通過融資來增強(qiáng)在一二線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，年初國(guó)內(nèi)傳出各銀行收緊房地產(chǎn)信貸、局部市場(chǎng)降價(jià)現(xiàn)象，也對(duì)資金鏈的安全提出警示。由此使得房企越來越未雨綢繆，儲(chǔ)備“過冬”資金。
“即使人民幣有所貶值，海外融資的成本仍然低于國(guó)內(nèi)融資。”一家在港上市房企負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房企海外融資的平均成本在4%-8%的區(qū)間內(nèi)，資質(zhì)較好的房企海外發(fā)債成本通常在4%左右，與國(guó)內(nèi)其他渠道融資相比，成本要降低一半，甚至更多。
上述負(fù)責(zé)人稱，企業(yè)從去年年末啟動(dòng)海外融資，很大程度上是在追趕時(shí)間差。一方面，經(jīng)過2013年的旺盛銷售，2014年市場(chǎng)遇冷已成共識(shí)；另一方面，在美國(guó)QE逐步退出之后，人民幣尚未迅速進(jìn)入貶值通道。因此，2013年末是啟動(dòng)融資相對(duì)理想的時(shí)點(diǎn)。而進(jìn)入2014年以來，國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯，部分在港上市的房企遭遇較低認(rèn)購(gòu)，即說明融資環(huán)境已變。
但即便如此，人民幣貶值仍將增加房企的償債壓力，尤其是在近年來房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市增多，海外融資比例提高的情況下。根據(jù)克爾瑞發(fā)布的報(bào)告，具有代表性的30家香港內(nèi)房股借款結(jié)構(gòu)中，在2012年底，美元、港元借債比例達(dá)到34%。其中，中海達(dá)到86%；超過一半的房企這一比例超過三分之一。
該機(jī)構(gòu)的報(bào)告還顯示，從2013年至今，國(guó)內(nèi)上市房企共海外融資2500億人民幣，占對(duì)外公告總?cè)谫Y的60%。國(guó)內(nèi)房企的融資成本和還款將受到人民幣貶值的實(shí)質(zhì)性影響。根據(jù)計(jì)算，人民幣每貶值3%，房企的總借款(以人民幣計(jì)算)將上升1%。
有分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況整體良好，人民幣的小幅貶值難以形成實(shí)質(zhì)性影響。但如果人民幣長(zhǎng)期貶值，將會(huì)持續(xù)增加企業(yè)的資金成本，并可能給部分項(xiàng)目的定價(jià)帶來壓力。
外資炒樓熱情消退
人民幣的貶值，還可能影響外資介入樓市的熱情。由于看好人民幣資產(chǎn)帶來的匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利，大量外資進(jìn)入中國(guó)。房產(chǎn)是外資進(jìn)入比較便利的投資品種，所以成為外資扎堆的領(lǐng)域。一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)的價(jià)格也可能會(huì)受到一些影響。
據(jù)了解，盡管以“去投資化”為目的的房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外資本主要以基金的形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)是其青睞的對(duì)象。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年國(guó)際金融危機(jī)后，外資在寫字樓市場(chǎng)的主流地位曾一度讓位于內(nèi)資，但從2010年底開始，外資又有回流之勢(shì)。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)。如果人民幣貶值并導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么投資者或退出市場(chǎng)，或再也不輕易地進(jìn)入住房市場(chǎng)。他表示，人民幣持續(xù)貶值不僅會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金流出中國(guó)，或不敢再輕易地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)住房資產(chǎn)的價(jià)格下跌。
從去年下半年開始，李嘉誠(chéng)就掛牌出售位于上海、廣州等地的物業(yè)，并將目光投向歐洲。分析人士認(rèn)為，李嘉誠(chéng)此次舉動(dòng)，就在美聯(lián)儲(chǔ)宣布退出QE后不久。除了出于對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不看好之外，也蘊(yùn)含了其對(duì)樓市走向及匯率變化的看法。
與此同時(shí)，易憲容還強(qiáng)調(diào)，人民幣持續(xù)升值的預(yù)期一旦打破，國(guó)內(nèi)居民也會(huì)減持人民幣資產(chǎn)。具體而言，國(guó)內(nèi)居民或是不再愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是會(huì)減持手中持有的以人民幣計(jì)價(jià)的住房資產(chǎn)。
因此，從資產(chǎn)價(jià)值的角度，人民幣貶值無疑將對(duì)房地產(chǎn)帶來影響。克爾瑞的分析認(rèn)為，沖擊范圍將包括以工業(yè)品為代表的大宗商品、房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至股票市場(chǎng)等人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格。該機(jī)構(gòu)還強(qiáng)調(diào)，熱錢投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益將縮小，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)整，追逐高收益的“熱錢”可能由此撤退，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)的上漲。
一線城市房?jī)r(jià)承壓
自1998年我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，樓市經(jīng)歷過數(shù)次人民幣貶值的沖擊。但結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來看，樓市的冷熱與匯率波動(dòng)并無直接相關(guān)性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)便大幅上漲，絲毫未受影響。
分析人士認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場(chǎng)供需關(guān)系。其中，前者與樓市的走勢(shì)有著正相關(guān)性，后者則決定市場(chǎng)的波動(dòng)幅度。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策也在很大程度上影響市場(chǎng)走向。相比之下，匯率波動(dòng)只是影響樓市的次要因素。
但值得注意的是，作為一項(xiàng)利空因素，人民幣貶值在樓市向好時(shí)的影響微乎其微；但在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期之時(shí)，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場(chǎng)預(yù)期，此次人民幣貶值或維持一段時(shí)間。
張大偉表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在下行周期中。2014年以來的數(shù)據(jù)顯示，主要城市市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)漲幅都有所放緩。總體來看，2014年及之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，調(diào)整的趨勢(shì)將愈加明顯，大部分三四線城市將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過剩，房?jī)r(jià)下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現(xiàn)調(diào)整。
近期，國(guó)內(nèi)樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯之外，一二線城市部分樓盤也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。部分房企因銷售不理想而出現(xiàn)資金鏈緊繃的局面，浙江的個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。
在此背景下，張大偉認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)QE退出、人民幣貶值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響偏負(fù)面。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
分析人士還強(qiáng)調(diào)，相比三四線城市供大于求的本質(zhì)，熱錢集中的一二線城市所受影響更大。“一旦人民幣持續(xù)貶值，熱錢就會(huì)流出，導(dǎo)致一線城市的房?jī)r(jià)受到壓力。從2005年以來，人民幣已經(jīng)持續(xù)升值多年，房?jī)r(jià)也一直上漲，這些投機(jī)資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價(jià)格退出。”
RET睿意德高級(jí)董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐
□本報(bào)記者 張敏
RET睿意德高級(jí)董事王玉珂日前在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，受外資回流的影響，國(guó)內(nèi)房屋等人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)可能會(huì)有所貶值。部分房企的海外融資成本也會(huì)有所提高，但由于成本較低，除非國(guó)內(nèi)的金融政策有較大調(diào)整，否則人民幣貶值不會(huì)影響到房企海外融資的步伐。
