2014-03-24 08:25:00 來源:大河網(wǎng)—河南商報
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近三年，鄭州市區(qū)住宅二手房交易量分別是20312套、25532套、47016套，呈逐年遞增態(tài)勢，但由于二手房房源復(fù)雜，交易者大多對行情和法律規(guī)定不熟悉，導(dǎo)致交易中投訴和糾紛不斷。
住宅二手房買賣中，可能遇到哪些煩心事兒?
按揭貸款
案例
銀行放款速度慢
張女士在鄭州有一套房產(chǎn)要出售，去年下半年，買家向她付了21萬元的首付款，剩余的45萬元需要向銀行貸款。在房屋中介公司簽完買賣合同后，雙方按照正常的交易流程走，但是恰逢銀行放貸政策收緊，放款時間延長。
張女士經(jīng)常出國，這個意料之外的情況不僅打亂了她的投資計劃，還給她的生活造成了很大困擾。這45萬元房款，可以進(jìn)行多種投資，幾乎每天都能有幾千元進(jìn)賬，但買家的貸款拖到現(xiàn)在也沒音信，這些本屬于她的收益只能白白流失了。
分析：從去年年底到現(xiàn)在，因銀行放款速度慢而引發(fā)二手房買賣雙方發(fā)生不愉快的事情有很多，有的需要投資，有的急用錢，有的想盡快搬進(jìn)去住，有的因無法過戶而拿不到房本，進(jìn)而影響了小孩入學(xué)……
近日，商報記者在黃河路附近走訪了一部分房產(chǎn)中介公司，最讓他們感到頭疼的是，去年壓的一部分單子，款還沒有下來，買家經(jīng)常催，但銀行給的額度是有限的，他們也很無奈。以前經(jīng)常跟客戶說的“放心吧，放款沒問題，很快的”，也變成了“貸款可以下來，但我不能保證具體時間”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理王川說，以前平均2個月就能完成一筆單子，現(xiàn)在至少需要4個月，長的需要6個月，這種放款周期延長的現(xiàn)象估計會貫穿整個2014年。但是，市場上住宅二手房的買賣熱度一點也沒降。
王川說，現(xiàn)在，買家來詢問時，員工都會提醒他們，注意考慮銀行的放款速度問題。
河南嘉同律師事務(wù)所律師回新生的建議則是，在簽署房屋買賣合同時，如果買方需要貸款，賣方必須充分了解銀行的貸款政策和趨勢后，再確定是否同意對方貸款。如果真走到打官司這一步，那么法官也是以調(diào)解為主，極少判決。更謹(jǐn)慎一點的做法是，雙方在合同備注欄里或者附件中約定好期限及違約條件，以更好地規(guī)避風(fēng)險。
居間合同
案例
合同還沒解除，賣家解壓不久又抵押
去年5月份，鄭州市民羅女士在城東路有一套商品房要賣，面積為80多平方米。沒過多久，房產(chǎn)中介就通知她，有人相中了她的房子。三方見面后，買方話不多，都是中介在幫買家應(yīng)答。
當(dāng)時，羅女士心里閃過一絲疑慮，買主怎么不關(guān)心房子呢?由于自己的房子還在按揭，買家又不假思索地答應(yīng)出錢幫自己解壓，所以，羅女士很爽快地就把合同簽了。
“合同我也沒細(xì)看，光想著解壓的事了。”羅女士說，關(guān)鍵是買家也不討價還價，就說全款買。
一個月過去了，羅女士始終不見買家把款打過來，后來一再追問，買家才說，錢湊不夠，讓羅女士自己想法解壓。羅女士很生氣，不得不籌錢解壓，完成后又把房子騰了出來。
一晃近倆月過去了，突然有一天，中介告訴她，這房子買家不要了。為了償還此前解壓欠下的債務(wù)，羅女士憤而又將房子抵押出去。彼時，時間已經(jīng)過去兩個多月了。
居間合同約定，如果超過70天，賣家還未能解壓，就屬于違約，需賠付雙倍定金作為違約金。房子抵押出去不久，羅女士就收到一張法院寄來的傳票，原來，買主把自己告了，理由是她沒有在70天內(nèi)將房子解壓。
分析：羅女士在向商報記者投訴時稱，買主很可能是房產(chǎn)中介找的托兒，他們聯(lián)合起來欺騙自己。近期，向記者投訴類似案例的讀者很多，他們多將過錯歸到別人身上，而忽視了合同本身。在回新生看來，簽完合同后，如果確定買主不想要了，羅女士需及時聯(lián)系中介和買主，三方到場后，簽訂一個解除合同的聲明，同時，向買主索賠違約金。
之所以會出現(xiàn)像羅女士這樣的情況，除了中介的原因，還有就是她過于相信對方的口頭承諾，而忽視了合同內(nèi)容的約束力。
此外，簽訂的合同未約定詳細(xì)內(nèi)容，導(dǎo)致責(zé)任無法劃清的情形也很多。在買賣之前最好將各種因素約定好，以避免不必要的糾紛。如購買尚未拿到房本的房子，需在合同中約定好，是以房管局實測的面積為準(zhǔn)，還是以賣方手里的購房合同面積為準(zhǔn)。
鄭州市房管局市場處的工作人員也提醒，簽訂合同時要注意事先約定好各種細(xì)節(jié)，如維修基金、有線電視費、電話費、物業(yè)費等，是否已經(jīng)交清。
房產(chǎn)中介
案例
一套房子，父女都是買主
鄭州市民梁先生想給女兒買一套二手房，中介公司幫他選了一處房源，他很滿意，但梁先生還想到別的中介公司看看。
這家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人見狀，使出渾身解數(shù)，力勸梁先生下單。最終，梁先生答應(yīng)了，本來應(yīng)該是女兒過來簽字的，但這位工作人員告訴他，無所謂，誰簽都一樣。梁先生心想，都是一家人，就在“甲方”欄里簽下了自己的名字。
后來，去鄭州市房管局過戶時，中介公司的工作人員對他說，還需要簽一個房屋買賣契約，房管局便于歸檔管理，必須讓買主簽字。于是，梁先生喊來女兒簽了字。女兒問，總房款寫多少，中介公司工作人員說，隨便寫吧，反正將來是按照房管局的評估價來繳稅。梁先生的女兒就隨手寫了1萬元。
由于是上世紀(jì)90年代的房子，當(dāng)時，房主通過特殊渠道沒有繳那2000多元契稅。因此，去年，雙方辦理過戶時，稅務(wù)部門讓補(bǔ)繳契稅，一共是6萬多元。到底該誰繳?雙方發(fā)生了糾紛，鬧到法院，賣方指責(zé)買方欺騙他。梁先生很郁悶：這都是中介公司的人害的。
分析：對于上述案例，回新生說，這場官司非常難打，因為兩個買主，一個是父親，另一個是女兒，他們所簽的合同和契約都是合法有效的，法律都應(yīng)該保護(hù)。這種情況下，法官只能調(diào)解，歸根結(jié)底，是中介業(yè)務(wù)不精，不負(fù)責(zé)任，沒有規(guī)范操作。像這種情況，梁先生是可以代簽的，但必須注明是代理人。
目前，鄭州二手房市場的房產(chǎn)中介的素質(zhì)水平參差不齊，消費者最好選擇有品牌實力的中介公司，或者聘請對二手房交易有研究的專業(yè)人士如律師陪辦業(yè)務(wù)。
房產(chǎn)中介公司分三種：正規(guī)中介公司、灰中介公司和黑中介公司，正規(guī)中介公司有工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和房管部門核發(fā)的備案證書，灰中介公司只有營業(yè)執(zhí)照而沒有備案證書，黑中介公司則什么都沒有。
鄭州市房管局工作人員提醒市民，一家正規(guī)房產(chǎn)中介公司，應(yīng)具有營業(yè)執(zhí)照、備案證書、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證。對買房者來說，需要重點查看的是工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、房管部門核發(fā)的備案證書及經(jīng)紀(jì)人注冊執(zhí)業(yè)證。有此三證，與中介公司產(chǎn)生糾紛時，就可以到工商部門或房管部門投訴。
