2014-03-03 08:55:00 來源:證券時報
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相信人們對于1997年下半年爆發的亞洲金融風暴帶給香港樓市災難性的后果記憶猶新：房價猛烈下跌，大量中介代理行關門，港人所購房產成為負資產的比例激增，慘況持續數年，房價竟然跌去60%，哀鴻遍野。最后導致社會不穩，出現大規模示威游行，特首被迫換馬。
但很少有人研究那次香港房災對內地房地產市場的影響。客觀地說，當時由于內地的經濟相對封閉，金融大鱷們無法像在東南亞國家和地區那樣興風作浪。因而亞洲金融風暴對內地經濟、房地產的影響相當有限。加上1998年內地取消福利房分房，購買商品房的市場大爆發，房地產步入了長達十多年的大牛市。香港房災在大多數人看來如同隔岸觀火。
其實，這個表象掩蓋了一個事實：香港的房災對內地的局部地區同樣帶來了近乎災難性的影響，這就是毗鄰港澳的深圳、廣州地區。深廣房地產市場在1997年至2004年數年間，一直與全國內地市場不同步：全國房價穩步上漲，而深廣房價則是隨著香港房價的下跌而不斷地向下調整，尋求支撐。當香港房價從最高點跌至谷底、跌去60%之時，深廣房價整體跌幅高達50%左右。以廣州五羊新城著名的“八景”高尚社區為例，房價從萬元跌至四五千元。
近期，香港房地產市場負面新聞頻繁不斷：屯門兩幅住宅地塊標價以每平方英尺2000余港元的低價售出，創下該地塊十幾年以來的最低價;元朗一樓盤最近一期的報價是每平方英尺約9200港元，而去年3月該樓盤的開盤價則高達每平方英尺1.71萬港元。兩者相較，降幅幾乎以減半論，成交慘淡，熱門地段流標，不一而足。其情其景，與1997年下半年以來的房災前期有著驚人的相似。
與當年情勢相似的是深廣樓市。當年深廣樓市晚香港樓市半拍。當香港房價暴跌之時，深廣房價并不是同步暴跌，而是出現緊縮、滯脹、觀望，只有少數先知先覺者降價促銷，拋售，撤離。現在的情況也正是如此。據南方都市報報道，廣州今年1月樓市環比雖然量價齊升，但漲幅減緩，十區兩市同比價格下跌2.4%。而近日，據廣州媒體最新的60個樓盤價格大調查發現，4個樓盤上漲，8個樓盤降價，多數樓盤按兵不動，而成交量均大幅萎縮。與去年同期價量齊升相比，已不可同日而語。
但是，此次香港房災的影響與當年最大的不同是，它所關聯，影響的范圍已經不是深廣局部地區，而是全國范圍了。以另一個一線城市北京為例，1月份北京市商品房住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米。成交面積、成交套數環比、同比均蔞縮了四至五成。據有關部門監測顯示：全國43個主要城市住宅市場交易情況，超過九成的城市樓市成交量環比下降。這表明現在全國的樓市與香港、深廣基本上一體化。所不同的只是時間快慢、幅度大小的區別。不同城市地區情況不一樣而已。內地從近年“鬼城”迭現，到三四線城市與一二線城市分化，到近期有的城市向公務員下達推銷商品房指標，恒大集團內部文件要求全體員工優惠促銷全國各地樓盤，以及杭州有樓盤降價引起原購房者沖擊售樓房，推倒沙盤，興業銀行下發通知，將地產夾層融資與地產供應鏈融資暫停至3月底，等等，無不表明全國樓市己經無法置身度外，正處于重挫前奏。
港房暴跌再現、內地樓市重挫難逃的根本原因在于經過多年經濟全球化，中國內地經濟與世界經濟，當然也包括香港經濟的融合程度加深，海外資本的一舉一動都牽一發而動全身。美國量化寬松政策的退出、人民幣匯率連續走低，對包括中國在內的新興市場的資金撤離，加劇了國內持續的緊縮貨幣政策帶來的錢荒。以亞洲首富李嘉誠為代表的海外資本大規模從內地、香港撤出，更是使兩地同病相憐，雪上加霜。
內地樓市重挫難逃，還有其深刻的內在原因。我們依然確定中國經濟處于長期上升的通道之中。在經濟長期向好、城市化沒有完成之前，中國房地產的長期向上趨勢也不會結束，但其過程也不可能一蹴而就。如股市牛市中會有小熊出現一樣，已經走了十多年大牛市的房市、已經升了數倍的房價，出現一次時間超過人們預測、房價跌幅超過人們預想的大調整是非常正常的。房價短期升幅過快、國民經濟增速跌至低谷、結構調整等等為樓市調整提供了內在需求，海外資本的撤離、人民幣連續大幅貶值或許只是壓垮駱駝的最后幾根稻草。
暫且無法預測這次調整的長度和深度。但是歷史的經驗值得我們參考：首先“大澇之后有大旱”。股市可以從6200點跌至1600點，當年港房可以跌去六成，時間上看，當年港房調整到2004、2005年，長達六七年，股市更是從2007年至今尚在2000點附近掙扎;其次，各地調整應有很大差別。我們認為，一二線城市調整會相對小一些。特別是北上廣深一線城市，有著全國性的巨大剛性需求，理應相對安全;其三，內地樓市與香港樓市有個時間差，如何利用這個時間差調整自己的策略，是開發商、銀行、購房者、政府共同面對的緊迫課題。其四，丟掉幻想，準備斗爭，不要心存僥幸心理。覆巢之下，焉有完卵。港房暴跌再現，樓市重挫難逃。五十步笑百步者必禍及自身。
