2014-01-24 08:30:00 來源:經濟參考報
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近日，一則《三四線城市將出現50多座鬼城》的報道，再次引起人們的警覺。而房地產市場在2013年的“非正常”高增長，加劇了2014年房地產市場的不確定性。值得注意的是，確定的是房地產市場城市分化將會加劇，不確定的則是已膨脹的泡沫是否會破滅。也正是因為房地產市場的不確定，部分地方政府表示，不再繼續盲目賣地擴張，以防止滋生更大的風險。
貴陽率先收緊大盤供應
貴陽市日前發布《關于進一步促進房地產業持續健康發展的若干意見(試行)》，指出自2014年1月1日起，貴陽市總建筑面積五萬平方米及以上項目須由市發改部門核準方能列入開發計劃。住宅類房地產項目容積率老城區原則上不得突破3.5，其他區域不突破2.5。住宅類房地產項目單宗用地不超過20公頃。
該意見針對超級大盤、超高層建筑等都釋放了加強統籌管理信號。局部地區按照城市功能布局需設置超高層建筑的，規劃方案須報貴陽市城鄉規劃建設委員會審批。已批用地面積在20公頃以上或規劃建筑面積100萬平方米以上的住宅區建設，需充分論證其功能配套、城市基礎設施承載能力、交通影響評價、環境影響評價后，按程序報批。
除限制住宅地產開發規模外，貴陽還將加強土地儲備和供給、推進“凈地”出讓等。具體來看，經營性用地禁止采取“現狀”、“政府收取純收益”、“生地凈掛”等方式出讓，全面推行“凈地”出讓。土地出讓前，必須完成地塊內土地及房屋征收、補償等工作，處理好土地、房屋產權、安置補償等法律經濟關系，并明確土地開發的投資進度和開發時限。
同時，進一步細分不同用途土地在基準地價基礎上的地價適用標準，充分考慮對集約節約利用土地的政策引導，對貴陽市優先發展產業尤其實體經濟、教育文化、養老等用地是實行差別化地價管理。
此外，為加強房地產市場監管，貴陽市還將統籌商品房預售管理，建立監管資金和風險準備金保障機制，逐步提高商品房預售資金監管比例，并納入專戶管理。適時推行全額監管。完善房地產企業和投資人信用檔案，建立企業信用等級制度。
業內人士認為，鑒于貴陽市已開發和正在開發的住宅類超級大盤較多，新規定釋放了較明顯的收緊住宅地產開發的信號，特別是對于老城區高容積率、高密度的大盤將實施嚴格的統籌調控。而另一方面，貴陽市將鼓勵和引導房地產業與文化、體育、旅游、商貿、工業、醫療、教育等產業有機結合，發展復合地產。
事實上，常住人口不到450萬，面積不足300平方公里，G D P1300億元的貴陽，在其主城區便有多個千萬平方米、占地近十平方公里的超級大盤。數據顯示，貴陽目前有千萬大盤5個，百萬平方米以上大盤16個。僅貴陽在3年內上市的這些百萬平方米以上的大型樓盤，就可以為貴陽提供接近300萬人的住房，而這幾乎是貴陽目前城區人口的兩倍。其中，最大盤花果園城市綜合體1800萬平方米，便可供給35萬人。而另一千萬大盤，雖然供應面積僅1200萬平方米，但其占到卻高達2038.02萬平方米。
貴州財經大學教授、貴州省房地產研究院副院長夏剛在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，從2013年底，貴陽市開始醞釀改進房地產開發模式，特別是多方對“超級大盤”模式都產生一定擔憂。“由于之前開發的超級大盤營銷觸角遍及貴州各縣乃至鄉鎮，大量潛在需求被提前透支，未來新樓盤挖掘需求潛力將更加困難。如果再出現一批超級大盤，一旦市場定位不明確，難以找到合適的消費群體，將面臨較大風險。”
夏剛說，貴陽市的一些大盤確實在功能配套、城市基礎設施承載能力、交通影響方面不甚協調。此次出臺的新規把加強規劃統籌和完善精細化管理提到了重要位置，釋放了較明顯的收緊住宅地產開發的信號，特別是對于老城區高容積率、高密度的大盤將實施嚴格的統籌調控。
庫存壓頂風險積聚
值得注意的是，擁有大量特大盤的貴陽雖是個別，但三四線庫存高企，風險積聚已是共識。國務院發展研究中心主任李偉此前表示，根據國研中心的調研報告，國內房地產市場風險仍在進一步積累，區域性分化趨勢越來越明顯，三四線城市出現泡沫破裂現象，房地產已成為中國經濟增長的最不可預測因素，令人擔憂。
中指院數據顯示，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個月;典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個月左右，而典型的三線城市可售面積則是升至歷史高點，平均出清周期高達37個月，去庫存壓力突出。世聯地產數據顯示，丹東樓市庫存去化時間甚至高達73.3個月。
從土地存量來看，一線城市現有土地存量僅需要兩年左右消化，二三線城市土地消化時間分別為10年和12年。對此，中指院指出，部分二三線城市潛在供應明顯超出當地人口、經濟和市場規模的承載能力，供應過剩風險凸顯。
平安證券報告指出，目前三四線城市普遍面臨較大庫存去化壓力，根據我們測算，2014年一二三線城市供需比將分別為短缺12%，富裕42%和83%，2014年不同城市間供需比將加大差異。
易居中國執行總裁丁祖昱表示，就房地產市場成交量而言，2014年一二線城市的成交量將穩中有跌，三四線城市則普遍看跌。從總量來看，13億平方米的量級也許將成為階段性的天量，2014年下跌的可能遠大于上升。對于房價，明年除北京以外，上海、廣州、深圳的房價將穩中略有升，而二線城市壓力早已凸顯，三四線城市目前也是調整的趨勢。
“換句話來說，2013年的中國樓市已然見頂，2014年房地產市場可能將根據各城市的供需關系或高位盤整、或觸頂回落。”丁祖昱判斷道。
此外，也有業內人士表示，國內房地產市場已經進入了存量時代“一線城市存量住房再交易規模已經達到新房交易規模的兩倍，二線重點城市如天津、杭州等存量房與新房交易規模之比也已經達到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內也將進入存量房主導的時期。”
“三四線城市方面，盡管存在大量新增用地可資利用，但存量房存在供應過剩和空置待消化的問題，這還沒有考慮處于施工狀態的潛在供應。”上述業內人士認為，未來，一線城市和重點二線城市將依舊是吸引人口流入的主要區域，人地矛盾自然會將住房需求引導到存量市場上，三四線城市雖然將從城鎮化紅利中分一杯羹，但是由于資源分配仍不會有大變化，這就意味著，就算不產生新的增量，三四線城市仍難以短期內產生大量需求，快速消化存量。
應從粗放型向精細轉型
2014年開端的房地產市場已有變化跡象。一方面隨著年底部分重點城市調控收緊，房地產市場出現疲態，另一方面，熱錢流入中國房地產市場數量也開始減少。
住建部政研中心研究員趙路興表示，之前造成熱錢大量流入國內房地產市場的Q E3，而日前美聯儲宣布退出Q E，大量熱錢或將流出中國。另外，2013年兩度“錢荒”過后，2014年國內資金形勢也并不明朗。因此，房地產作為以資金支撐的產業，其發展也將受到很大限制。
而房企在有限的資金條件下，多會選擇抗風險程度較高的一線城市和部分重點二線城市，因此，三四線城市開發量也將隨之走緩。
但值得注意的是，政策層面，調控政策效果程度仍面臨阻力。趙路興表示，由于地方對房地產投資拉動依賴性較大，在地方債務壓頂的背景下，若承債能力下降，財政困難，地方或會被迫放松調控，再次對房地產調控造成影響。
在此情況下，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，在高風險區域內，應減少土地供應，緩解供求關系。“在經濟整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此，應警惕地方財政短缺加大賣地沖動的行為，進一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變為‘鬼城’。”
“可以視當地情況，多開發文化地產和養老地產、教育等主題地產。”顧云昌認為，有針對性的開發模式，促進房地產從粗放型向精耕細作轉型，更好的、有序的引導當地房地產行業發展。
