我國部分城市房地產(chǎn)成交“回暖”但房價(jià)回調(diào)趨勢未變
新華網(wǎng)北京4月6日電3月以來，北京、上海、廣州、南京、杭州等中國一、二線城市樓市成交量大幅攀升，迎來本輪調(diào)控以來難得的“暖春”。
分析人士指出，此番部分城市樓市成交大幅攀升，是樓市深度“以價(jià)換量”引致剛需發(fā)力的結(jié)果，并非樓市全面“回暖”的征兆。在全國樓市調(diào)控政策依舊從緊的背景下，樓市“以價(jià)換量”、“低量低價(jià)”仍將持續(xù)。觀之后市，降價(jià)求量仍是基調(diào)。
在剛剛過去的清明節(jié)假期里，北京全市住宅網(wǎng)簽延續(xù)此前的上漲趨勢，同比上漲2.4%達(dá)381套。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志介紹說，今年春節(jié)以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)市場，積極調(diào)整價(jià)格入市，二月份以來，市場成交出現(xiàn)“回暖”跡象。北京住建委近日公布的數(shù)據(jù)顯示，前3個(gè)月北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)逐月走高，分別成交4473套、5514套、8085套。不過，今年一季度新建住宅的成交數(shù)還是創(chuàng)下2008年第三季度以來的最低值。
杭州3月樓市更是出現(xiàn)成交“井噴”。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月杭州主城區(qū)共成交4319套房源，創(chuàng)近15個(gè)月以來的最高成交量。縱觀整個(gè)一季度，杭州樓市如同由冬入春的季節(jié)變換一樣：1月樓市冰凍；2月多個(gè)樓盤加入“價(jià)格戰(zhàn)”，樓市成交開始復(fù)蘇；3月成交“井噴”，杭州樓市迎來“暖春”。
據(jù)了解，3月份上海、廣州、南京等地樓市成交也逐漸上揚(yáng)。中國指數(shù)研究院5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份監(jiān)測的40個(gè)城市中，33個(gè)城市成交量環(huán)比上漲。
值得注意的是，3月以來中國不少銀行對購買首套房者開始實(shí)行利率優(yōu)惠，最低已打到8.5折，二套房貸利率也出現(xiàn)了回調(diào)。此外，銀行的貸款手續(xù)和貸款步驟也大為簡化，辦理房貸更加容易。
盡管如此，許多開發(fā)商和專家都認(rèn)為，3月部分大城市樓市“回暖”的基礎(chǔ)并不牢固。在樓市調(diào)控依舊從緊的大背景下，今后幾個(gè)月這輪成交上升可能會(huì)終止，樓市仍將回到成交低迷的膠著狀態(tài)。
溫家寶總理日前在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省（市）經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日也公開表示，當(dāng)前部分城市房價(jià)依然處于高位，部分未實(shí)施住房限購措施的二、三線城市購買需求依然比較旺盛，調(diào)控效果還有待于進(jìn)一步鞏固。
中央政府繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，繼續(xù)以價(jià)換量、堅(jiān)持開發(fā)剛性需求成為開發(fā)商的共識，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在“過冬”。
恒大地產(chǎn)華北區(qū)銷售總監(jiān)周密說，未來房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增速不現(xiàn)實(shí)，投資策略將以穩(wěn)健經(jīng)營為主，保持合理銷售量，以面積較小的中端住宅為主，堅(jiān)持開發(fā)二、三線城市的剛性需求。
作為房地產(chǎn)市場的最基本要素，土地市場的變化直接反映未來樓市的變化。今年一季度，土地價(jià)格已開始下調(diào)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，全國300個(gè)城市在土地供給、成交量和成交價(jià)格方面均維持低迷格局。業(yè)內(nèi)預(yù)期，進(jìn)入下半年，各城市的土地價(jià)格將進(jìn)一步下降。
持續(xù)的樓市調(diào)控政策還進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張局面，使得房企投資拿地“格外謹(jǐn)慎”。目前，A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)超過6000億元，同比增長近50%，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，這些房企存貨的消化周期達(dá)4.6年。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”，今年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
首創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長劉曉光預(yù)測：“預(yù)計(jì)3到8月份將是房企最困難的時(shí)期，8月份之后有望趨于平穩(wěn)。”
目前市場對價(jià)格依然敏感，居民購房投資意愿不高。中國央行上月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，居民購房意愿降至1999年以來同期最低，其中特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿僅為9.4%。
中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控總基調(diào)沒有變，雖然部分城市成交略有好轉(zhuǎn)，但整體成交量仍處在較低位置。考慮到許多開發(fā)商即將迎來新一輪還貸高峰，“現(xiàn)金為王”、高周轉(zhuǎn)越來越成為開發(fā)商的共識。在此背景下，降價(jià)求量仍是樓市的基調(diào)。
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