2014：被城鎮化盤活的機會
隨著中央城鎮化工作會議于2013年12月召開，推進城鎮化的指導思想、主要目標、基本原則、主要任務漸趨明朗。
十八大確立建設新型城鎮化的目標后，一年間，從官方到民間，新型城鎮化的概念不斷被具體化，如何建設新型城鎮化也成為最為熱議的話題。伴隨著城鎮化建設人們關注到人口問題、就業問題、資源環保、發展方式轉變和結構調整等諸多問題。而土地在其中也扮演了非常關鍵的角色，從農村征地補償問題到城市土地集約節約利用，土地的變化也潛移默化地在空間布局和形態上推動城鎮化的進行。
在這次城鎮化的洗禮中，土地的價值被重新歸類排序，被深入挖掘，這也直接影響了房地產企業未來發展理念和投資方向的調整。在2014年，預期新型城鎮化將從概念逐漸變成各地的實際行動，而存在于一二線城市和中西部城市群中的潛在土地供應也將逐漸被激活，成為房企逐鹿的新機會。
一二線城市：
進入盤活土地存量的新時期
從2013年全國土地市場的表現即可看出，“增供給”的調控思路在一二線城市表現得淋漓盡致。一二線城市為緩解房價上漲的趨勢，土地供應大幅增加，尤其是本來土地資源就很稀缺的一線城市，在供地方面更是土地供應劇增。
而2014年一二線城市集中供地的情況仍將持續，這些土地也將吸引資金雄厚的房企。而土地供應的來源將以城市郊區以及市區土地盤活為主。
中央城鎮化工作會議明確要求一二線城市盤活存量土地，實現土地集約化。
預期2014年一二線城市將通過區域統籌用地，通過軌道交通，促進中心城市與周邊衛星城產業、經濟與市場的一體化，盤活郊區的土地。同時，市區內的土地也將以提高容積率為目標，預期一二線城市市區內的落后產能和產業將逐漸騰退，市區內的棚戶區、城中村將會加大改造力度，在城市中心區形成優質土地供應。例如，位于北京西直門核心區的動物園服裝批發市場，位于南三環的大紅門服裝批發市場在2013年年底的時候就已經啟動了搬遷的進程。而作為一線城市當中土地供應率先出現枯竭的深圳市，早在兩年前就開始了市區范圍內的全面舊城改造，2013年深圳市的土地供應就已經以舊城改造為主，預期2014年深圳的舊城改造將會進一步加快，并繼續成為供地的主力。
張宏偉認為，從建立城鄉統一的建設用地市場之后的一些動作來看，集體用地、工業用地、舊廠房等棚戶區、（經適房取消后）不合理的經適房用地供應等都有可能因為建立城鄉統一的建設用地市場之后進行流轉，以此盤活存量土地、提高土地利用效率，也可以緩解住宅市場因為受制于土地供應而帶來的房價持續上漲的現象。
中小城市：機會漸多
“可以說我國城市化進程一直在推進，而這一輪城鎮化與過去突出的主要差異就在于這一輪越來越明確是以中小城市為抓手，為推動力。”湖北省房地產經紀學會專家委員殷越建在接受中國房地產報記者采訪時表示，我國中小城市土地資源富余，但經濟吸引力有限，如何在城鎮化推進過程中不讓中小城市重走依賴土地財政的老路需要思考。
據本報記者了解，中央城鎮化工作會議提出推進農業轉移人口市民化，努力提高農民工融入城鎮的素質和能力。要發展各具特色的城市產業體系，強化城市間專業化分工協作，增強中小城市產業承接能力。
破解城鄉二元結構，需要通過產業先行，以產業的力量帶動人口、資源、資金等要素流向中心城鎮區域，從而推動人口流向城鎮，產生產城融合的新城。這樣的思路在今年成為業內人士的主流聲音。隨之而來的也有越來越多的新城開發建設、老城改造項目在全國多地區展開，多種模式進入探索階段。
以同時引入房企和開發資金的亳州為例，為了化解在城鎮化建設過程中，地方的投資過剩和產能過剩帶來的債務風險，亳州市政府與中鐵置業合作進行城市的一級開發和基礎設施的建設，這樣不僅解決了前期開發資金問題，也帶來了更加專業的規劃理念和技術。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場，其實就旨在盤活土地存量，增加土地市場供應，從市場的角度對于未來建設用地市場進行調節，以實現城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進新型城鎮化建設。而三四線城市要適當收緊土地指標，防止由于土地供應量偏大導致市場供大于求的“鬼城”現象。
“三四線城市很多都只是以物流園區、開發區、園區、產業新城為名直接進行房地產市場開發造城。”張宏偉說，開發企業和政府面對城鎮化時不能盲目，否則“被城鎮化”勢必會助推這些城市面臨崩盤的風險。
“中小城市才能真正代表中國，承載了更多的中國文化。”殷越建認為，大城市發展越來越追求國際化，一方水土養一方人的特色則由中小城市承載，所以在城鎮化推進中，城市文化是根，不能完全為經濟發展而犧牲文化。“不知道這塊地干什么用，就留著別動。”中央城鎮化工作會議指出要堅持生態文明，著力推進綠色發展、循環發展、低碳發展，盡可能減少對自然的干擾和損害，節約集約利用土地、水、能源等資源。要傳承文化，發展有歷史記憶、地域特色、民族特點的美麗城鎮。
對此，業內人士分析認為，在一二線土地越來越稀缺的情況下，三四線土地存量伴隨著城鎮化進程會逐漸被釋放，無論是建產業園區還是住宅，房地產開發企業的觸角也會逐漸向三四線滲透以致扎根。政府要對城市合理的定位和規劃，找到每片土地自身應有的最大價值。科學的規劃，有序的開發，是土地利用可持續發展的必由之路。
中西部城市群機會漸現
記者了解到，城市群這個概念也在此次中央城鎮化工作會議上被再次強調，要在中西部和東北有條件的地區，依靠市場力量和國家規劃引導，逐步發展形成若干城市群，成為帶動中西部和東北地區發展的重要增長極。科學設置開發強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發邊界劃定，把城市放在大自然中，把綠水青山保留給城市居民。
目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環境壓力和資源壓力，而小城鎮仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮化的進程和城鄉統一建設用地市場的建立，未來可以帶動這些地區的產業和經濟，有助于縮短地區差距，平衡地區間的發展，進一步解決房地產市場日益緊張的供求矛盾。
殷越建認為在新型城鎮化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發展的機會，越來越多組團式區域開始發展，例如成渝城市群、長株潭城市群、關中城市群、中原城市群等等。并且隨著區域經濟一體化的發展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯。
張宏偉分析認為，城鎮化會推進城市群城市圈發展，這樣的過程中，城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會，這些城市的房地產市場因為供求關系相對緊張，在2014年仍將持續火熱。 (記者 張郁唯)
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