2014：被城鎮(zhèn)化盤活的機(jī)會
隨著中央城鎮(zhèn)化工作會議于2013年12月召開，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則、主要任務(wù)漸趨明朗。
十八大確立建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)后，一年間，從官方到民間，新型城鎮(zhèn)化的概念不斷被具體化，如何建設(shè)新型城鎮(zhèn)化也成為最為熱議的話題。伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)人們關(guān)注到人口問題、就業(yè)問題、資源環(huán)保、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整等諸多問題。而土地在其中也扮演了非常關(guān)鍵的角色，從農(nóng)村征地補(bǔ)償問題到城市土地集約節(jié)約利用，土地的變化也潛移默化地在空間布局和形態(tài)上推動城鎮(zhèn)化的進(jìn)行。
在這次城鎮(zhèn)化的洗禮中，土地的價值被重新歸類排序，被深入挖掘，這也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展理念和投資方向的調(diào)整。在2014年，預(yù)期新型城鎮(zhèn)化將從概念逐漸變成各地的實際行動，而存在于一二線城市和中西部城市群中的潛在土地供應(yīng)也將逐漸被激活，成為房企逐鹿的新機(jī)會。
一二線城市：
進(jìn)入盤活土地存量的新時期
從2013年全國土地市場的表現(xiàn)即可看出，“增供給”的調(diào)控思路在一二線城市表現(xiàn)得淋漓盡致。一二線城市為緩解房價上漲的趨勢，土地供應(yīng)大幅增加，尤其是本來土地資源就很稀缺的一線城市，在供地方面更是土地供應(yīng)劇增。
而2014年一二線城市集中供地的情況仍將持續(xù)，這些土地也將吸引資金雄厚的房企。而土地供應(yīng)的來源將以城市郊區(qū)以及市區(qū)土地盤活為主。
中央城鎮(zhèn)化工作會議明確要求一二線城市盤活存量土地，實現(xiàn)土地集約化。
預(yù)期2014年一二線城市將通過區(qū)域統(tǒng)籌用地，通過軌道交通，促進(jìn)中心城市與周邊衛(wèi)星城產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)與市場的一體化，盤活郊區(qū)的土地。同時，市區(qū)內(nèi)的土地也將以提高容積率為目標(biāo)，預(yù)期一二線城市市區(qū)內(nèi)的落后產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)將逐漸騰退，市區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)、城中村將會加大改造力度，在城市中心區(qū)形成優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。例如，位于北京西直門核心區(qū)的動物園服裝批發(fā)市場，位于南三環(huán)的大紅門服裝批發(fā)市場在2013年年底的時候就已經(jīng)啟動了搬遷的進(jìn)程。而作為一線城市當(dāng)中土地供應(yīng)率先出現(xiàn)枯竭的深圳市，早在兩年前就開始了市區(qū)范圍內(nèi)的全面舊城改造，2013年深圳市的土地供應(yīng)就已經(jīng)以舊城改造為主，預(yù)期2014年深圳的舊城改造將會進(jìn)一步加快，并繼續(xù)成為供地的主力。
張宏偉認(rèn)為，從建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場之后的一些動作來看，集體用地、工業(yè)用地、舊廠房等棚戶區(qū)、（經(jīng)適房取消后）不合理的經(jīng)適房用地供應(yīng)等都有可能因為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場之后進(jìn)行流轉(zhuǎn)，以此盤活存量土地、提高土地利用效率，也可以緩解住宅市場因為受制于土地供應(yīng)而帶來的房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象。
中小城市：機(jī)會漸多
“可以說我國城市化進(jìn)程一直在推進(jìn)，而這一輪城鎮(zhèn)化與過去突出的主要差異就在于這一輪越來越明確是以中小城市為抓手，為推動力。”湖北省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會專家委員殷越建在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，我國中小城市土地資源富余，但經(jīng)濟(jì)吸引力有限，如何在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中不讓中小城市重走依賴土地財政的老路需要思考。
據(jù)本報記者了解，中央城鎮(zhèn)化工作會議提出推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，努力提高農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)的素質(zhì)和能力。要發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，強(qiáng)化城市間專業(yè)化分工協(xié)作，增強(qiáng)中小城市產(chǎn)業(yè)承接能力。
破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，需要通過產(chǎn)業(yè)先行，以產(chǎn)業(yè)的力量帶動人口、資源、資金等要素流向中心城鎮(zhèn)區(qū)域，從而推動人口流向城鎮(zhèn)，產(chǎn)生產(chǎn)城融合的新城。這樣的思路在今年成為業(yè)內(nèi)人士的主流聲音。隨之而來的也有越來越多的新城開發(fā)建設(shè)、老城改造項目在全國多地區(qū)展開，多種模式進(jìn)入探索階段。
以同時引入房企和開發(fā)資金的亳州為例，為了化解在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，地方的投資過剩和產(chǎn)能過剩帶來的債務(wù)風(fēng)險，亳州市政府與中鐵置業(yè)合作進(jìn)行城市的一級開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這樣不僅解決了前期開發(fā)資金問題，也帶來了更加專業(yè)的規(guī)劃理念和技術(shù)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，其實就旨在盤活土地存量，增加土地市場供應(yīng)，從市場的角度對于未來建設(shè)用地市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。而三四線城市要適當(dāng)收緊土地指標(biāo)，防止由于土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致市場供大于求的“鬼城”現(xiàn)象。
“三四線城市很多都只是以物流園區(qū)、開發(fā)區(qū)、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場開發(fā)造城。”張宏偉說，開發(fā)企業(yè)和政府面對城鎮(zhèn)化時不能盲目，否則“被城鎮(zhèn)化”勢必會助推這些城市面臨崩盤的風(fēng)險。
“中小城市才能真正代表中國，承載了更多的中國文化。”殷越建認(rèn)為，大城市發(fā)展越來越追求國際化，一方水土養(yǎng)一方人的特色則由中小城市承載，所以在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，城市文化是根，不能完全為經(jīng)濟(jì)發(fā)展而犧牲文化。“不知道這塊地干什么用，就留著別動。”中央城鎮(zhèn)化工作會議指出要堅持生態(tài)文明，著力推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展，盡可能減少對自然的干擾和損害，節(jié)約集約利用土地、水、能源等資源。要傳承文化，發(fā)展有歷史記憶、地域特色、民族特點的美麗城鎮(zhèn)。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在一二線土地越來越稀缺的情況下，三四線土地存量伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程會逐漸被釋放，無論是建產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的觸角也會逐漸向三四線滲透以致扎根。政府要對城市合理的定位和規(guī)劃，找到每片土地自身應(yīng)有的最大價值。科學(xué)的規(guī)劃，有序的開發(fā)，是土地利用可持續(xù)發(fā)展的必由之路。
中西部城市群機(jī)會漸現(xiàn)
記者了解到，城市群這個概念也在此次中央城鎮(zhèn)化工作會議上被再次強(qiáng)調(diào)，要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群，成為帶動中西部和東北地區(qū)發(fā)展的重要增長極。科學(xué)設(shè)置開發(fā)強(qiáng)度，盡快把每個城市特別是特大城市開發(fā)邊界劃定，把城市放在大自然中，把綠水青山保留給城市居民。
目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建立，未來可以帶動這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場日益緊張的供求矛盾。
殷越建認(rèn)為在新型城鎮(zhèn)化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機(jī)會，越來越多組團(tuán)式區(qū)域開始發(fā)展，例如成渝城市群、長株潭城市群、關(guān)中城市群、中原城市群等等。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。
張宏偉分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化會推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過程中，城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會，這些城市的房地產(chǎn)市場因為供求關(guān)系相對緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。 (記者 張郁唯)
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