房地產業：政策面向好不變 成交回暖
【房地產行業研究報告內容摘要】
政策面向好趨勢不變，為減緩行業投資增速可能出現的大幅下滑，政策預調微調將持續。1、央行表示將支持首套房貸利率優惠、給予開發普通性住房優質企業信貸支持、支持房地產信托基金的開閘及產品創新。2、土地出讓金持續下滑、財政吃緊的背景下，地方政府放松調控的沖動不斷增強。維持行業投資增速低點在二季度的判斷，屆時政策有望出現更為明顯的松動。
2月以來成交持續快速回暖，目前已超過11年平均水平，行業步入去庫存階段。“政策微調支持剛需”+“開發商主動以價換量”促使壓抑已久的需求釋放，看房人氣顯著提升，大幅降價樓盤銷售暢旺。經歷了連續5周的環比回升后，高基數下上周23城市一手房成交量環比小幅回落5%，但仍較11年平均水平高16%。成交量超過11年平均水平的城市有14個，占六成以上，其中杭州、重慶、蘇州、長沙、廈門、無錫6個城市已超過11年平均成交水平的四成以上。隨著成交量的快速回升，9城市平均去化時間已大幅降至約15個月，接近去年同期水平，庫存壓力階段性緩解。
維持2-5月份成交量環比持續上升、全年銷售持續向好的判斷。若3月周均成交維持在上周水平，保守測算3月成交量環比將增長20%以上。新推盤量持續增加將帶動成交量環比繼續保持增長，預計至少持續至5月份。行業上半年去庫存，下半年隨著供應量下降將步入恢復性發展階段，全年銷售持續向好。
我們跟蹤的招地、環球、中南建設等公司，促銷讓利下1-3月初銷售情況遠好于11年同期水平，我們對它們今年的銷售業績增長信心足。招地、環球、中南建設1-3月初認購量分別為30、10、20億元，分別占11年全年簽售金額的1/7、近1/3和近1/4。
我們認為，行業最壞時期已過，預期持續向好。堅定看好全年行業的投資機會，每次的回調都是機會。繼續強烈推薦“剛需+改善”銷售業績彈性大的“億城、華發、招地、首開、濱江”以及受益銷售回暖的中介服務商“世聯”，推薦剛需占比大的“環球、保利、萬科、北京城建、榮盛、中南建設”等及低估值的“世茂、金融街”等公司。
風險提示：歐債惡化帶來中國經濟惡化，調控政策時間長帶來行業超預期調整等風險.
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