北上廣地王天價項目開發各顯神通
7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，以26.3億元的最高上限價格成交。由于這一項目配建了16400平方米回遷房，該地塊樓面地價達到了4.29萬元/平方米，刷新了全國住宅單價地王紀錄。
這一重量級地王出現，引起了業界的討論：如此高的單價，未來開發出的產品將以怎樣的定價推向市場？同時，在此前誕生的地王也再次回歸人們的視線。這些地王項目現狀如何？《每日經濟新聞》近日在北京、上海、廣州三地進行了調查。
/北京/
逆市奪萬柳地王 中赫置地欲復制“釣魚臺7號院”？
每經記者 王杰 發自北京
7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬科全程未舉牌的情況下，經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及326輪回購面積博弈之后，終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡稱中赫置地)摘得。中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件最終勝出。據業內人士測算，扣除海淀區政府回購的面積之后，該地塊樓面地價約為4.29萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀錄。
中央財經大學教授魯桂華曾為萬柳項目的定價算了一筆賬：如果售價達10萬元/平方米，相當于未來70年間每月支付8.3萬元租金或一次性支付1000萬元租一套100平方米的住房。
北京中原市場研究部張大偉提供的數據顯示：2009年5月起至今，北京溢價率超100%且已開盤的19個“地王級”項目，累計銷售額僅446.46億元，尚未達到土地出讓金總和468.76億元。
不僅項目的“錢途”不明朗，作為黑馬的中赫置地是否有足夠的資金買地，也被業內質疑。公開資料顯示，中赫置地是中赫集團的全資子公司，其在全國房地產企業中排名并不靠前，也不算知名。不過，中赫置地開發的釣魚臺7號院項目因“京城第一高價樓盤”而備受關注。
中赫已有高端項目經驗
事實上，在參與角逐萬柳地塊的開發商中，華僑城、融創中國、龍湖地產、招商、中冶、中化方興、萬科、中建和九龍倉聯合體等企業規模都大出中赫置地許多。
曾發起北京第一起集資建房的業內人士于凌罡在萬柳地王成交的第一時間曾在博客發出這樣的質疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及每平方米5000元的建房成本，兩年后，萬柳地塊的直接得房成本，就已經是33億元，再考慮10%的其他成本(稅費和管理)，合計36.466億元，每平方米不賣到59450元，開發商就是賠本賺吆喝。他給中赫置地設定的負債率是80%。
然而，中赫置地似乎并不缺錢。來自北京中原地產數據顯示，該公司開發的兩大項目“釣魚臺7號院”和“北緯40°”的銷售總額達到56.6億元。記者通過北京市住建委網站上查詢到，中赫置地“釣魚臺七號院”和“北緯40°”兩個項目并沒有未售房源抵押。一般情況下，缺錢的地產公司總是會把旗下已建成物業的未售房盡可能抵押給銀行，以換取足夠的資金。這意味著中赫置地開發中柳地塊所需要的銀行貸款并沒有他想象中那么高。
中國指數研究院指數研究總監何田表示，參與萬柳地塊拍賣的企業對于“地王”都有自己的判斷，各房企對于風險承受能力，銷售預期不一樣。中赫置地因為有了釣魚臺7號院的開發經驗，更注重樓盤品質與價格；別的競拍企業同時有多個項目需要開發，更注重銷售速度與資金回流。
對中赫置地來說，更為有利的是，它的競爭對手大多并沒有開發10萬元/平方米單價高端住宅的經驗。在上市的兩年多里，釣魚臺7號院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環中，根據北京市住建委的歷史數據，2009年8月18日，開盤不到一個月的釣魚臺7號院，總計售出房屋23套，成交均價高達7.28萬元/平方米。
隨后，釣魚臺7號院售價屢創新高，連續5個季度穩居京城第一。2010年二季度，釣魚臺7號院成交均價突破10萬元大關，達到10.94萬元/平方米，比2009年開盤時上漲50%，而周邊樓盤價格一般在4萬元/平方米左右。而從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。
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