五一樓市蟄伏：成交量低迷 房價(jià)未明顯下跌
新國五條在各地執(zhí)行一月，今年的五一小長假成為檢驗(yàn)新政效果的首個(gè)時(shí)間關(guān)卡。
騰訊財(cái)經(jīng)了解到，今年的五一樓市，各地隨著新政松緊程度不一，呈現(xiàn)出了截然不同的境況。北京市場上，新盤入市積極程度銳減，觀望情緒濃烈；上海，五一假日樓市展人氣相對火爆，但房企也意在探路；廣州，中等價(jià)位樓盤成為五一期間的主角；長沙、西安等二線城市則多打出促銷牌，去庫存意愿強(qiáng)烈。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭對騰訊財(cái)經(jīng)表示，新政對于新房市場的影響，主要是作用于房企，抑制需求的作用并不大。傳統(tǒng)旺季將至，上半年能否出現(xiàn)成交小高峰，也主要取決于未來的市場供應(yīng)。在五一期間，新房供應(yīng)量也已成為各地樓市活躍度的核心指標(biāo)。但從過去三天能捕捉到的信號來看，樓市的下一次旺銷在短期內(nèi)并不會(huì)到來。
與此同時(shí)，相比成交量的明顯萎縮，各地的房產(chǎn)成交價(jià)格卻并未因“調(diào)控”而明顯下跌。
北京新房青黃不接
騰訊財(cái)經(jīng)查詢市建委數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年北京市場上，“五一”前三天拿到預(yù)售證的樓盤有8個(gè)，今年卻銳減為3個(gè)。
有不少購房者表示，本想趁著小長假好好看一下房，但一些位于五環(huán)以外的剛需盤，開盤時(shí)間一拖再拖，甚至連價(jià)格范圍都無法給出。不少樓盤售樓處工作人員告訴到訪客戶的理由多是“預(yù)售證發(fā)放時(shí)間不能確定”。
五一小黃金周通常是樓市進(jìn)入旺季的時(shí)間點(diǎn)，但在經(jīng)歷了連續(xù)七個(gè)月的供應(yīng)不足后，北京樓市在新國五條的影響下，供給仍然不容樂觀。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，2013年4月北京純商品住宅（不含保障房）新增供應(yīng)3348套，環(huán)比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。統(tǒng)計(jì)2012年1月以來的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2012年10月開始，北京新房市場月度新增供應(yīng)量小于月度成交量，目前已經(jīng)持續(xù)7個(gè)月時(shí)間。
京版“國五條”細(xì)則落地以來，北京開發(fā)商便保持“低調(diào)”的推盤氛圍，選擇按兵不動(dòng)。4月通常是推盤小高峰，但統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年僅有13個(gè)項(xiàng)目在4月拿到預(yù)售證，去年同期則有20個(gè)項(xiàng)目。
主管部門對于新盤入市價(jià)格進(jìn)行“嚴(yán)防死守”也是供給青黃不接的原因之一。騰訊財(cái)經(jīng)從北京開發(fā)商處獲悉，近期市建委對于比周邊或是前期提價(jià)超過10%的項(xiàng)目，預(yù)售證的審批卡得非常嚴(yán)。
不過價(jià)升量跌現(xiàn)象開始出現(xiàn)，截至4月27日，2013年4月北京純商品住宅網(wǎng)簽4412套，環(huán)比上月下降58.8%，比去年同期下降22.4%。期間純商品住宅交易均價(jià)為22377元/平方米，同比環(huán)比均出現(xiàn)一定程度上漲。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，持續(xù)半年以上供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，也是新政實(shí)施的當(dāng)月價(jià)格環(huán)比上漲的根本原因。
對于開發(fā)商的低調(diào)推盤，胡景暉認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場調(diào)控的初衷是抑制不合理的需求釋放，但是政府直接通過審批的方式限制價(jià)格的做法，是否能達(dá)到預(yù)期效果有待商榷。在價(jià)格的決定權(quán)方面，企業(yè)與政府價(jià)格博弈剛剛開始，原定4-5月份開盤的項(xiàng)目兌現(xiàn)情況將會(huì)繼續(xù)大打折扣，預(yù)售證發(fā)放受到嚴(yán)格限制，尤其是計(jì)劃漲價(jià)的項(xiàng)目獲得預(yù)售證將難上加難，項(xiàng)目推盤時(shí)間將會(huì)不同程度的延后。
“受新盤新增供應(yīng)量不足的影響，5月新房市場將繼續(xù)維持縮量期。”他說道。
上海房源充足 廣州供應(yīng)縮水
2013上海房展會(huì)暨“五一假日樓市”4月29日在上海展覽中心開幕，據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，“假日樓市”昨天參觀人次約為4萬。然而，在經(jīng)歷了三月的大量成交之后，開發(fā)商也明顯放緩了腳步，購房者則開始變得謹(jǐn)慎。
不少參觀者表示，本次展會(huì)上的房源給出的優(yōu)惠力度“誘惑性”不強(qiáng)，實(shí)質(zhì)性打折項(xiàng)目不多。專家認(rèn)為，由于3月樓市的火爆，開發(fā)商基本都已完成一季度銷售目標(biāo)。因此，并不著急推出新房源，也鮮有大幅促銷的計(jì)劃。房企來參加展會(huì)多數(shù)是為了試探未來市場行情走勢。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，有的開發(fā)商只帶來一兩個(gè)在售項(xiàng)目，另一些則連部分項(xiàng)目的開盤價(jià)格都未定。
從成交數(shù)據(jù)來看，據(jù)德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份上海商品住宅的成交量較3月大幅下降了四成。
不過，盡管有房產(chǎn)稅和國五條的雙重疊加效應(yīng)，但相對北京來說，上海樓市剛需房源的熱銷勢頭仍在延續(xù)。據(jù)報(bào)道，五一之前的某個(gè)周末，上海新增入市的剛需樓盤，開盤兩天的去化率也普遍超過了50%。
相對于北京，5月上海新盤供應(yīng)量也比較充足，預(yù)計(jì)有43個(gè)住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤，樓盤數(shù)較4月新增了13個(gè)，較去年5月的實(shí)際開盤數(shù)也多了2個(gè)。計(jì)劃新增入市的樓盤中，剛需房源占的份額增大。
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