任志強(qiáng)稱新政府希望房?jī)r(jià)上漲：不然地方債還不上
8月8日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)著名主持人王剛說(shuō)，新一屆政府可能更希望房?jī)r(jià)上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿可能抹不平。任志強(qiáng)說(shuō)完又強(qiáng)調(diào)了一句稱，“你可以不信，但別后悔。”
從不敢預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)到篤定房?jī)r(jià)上漲，任志強(qiáng)在2個(gè)月之間的態(tài)度轉(zhuǎn)變，是因?yàn)榈胤絺C(jī)。據(jù)審計(jì)署公開(kāi)披露的信息顯示，約有53%的地方政府債務(wù)將于2013年底前到期。還債壓力在全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在。
種種跡象顯示，由于各種風(fēng)險(xiǎn)累積，中國(guó)樓市再次處于黏著的十字路口。
地方債之于房?jī)r(jià)上漲論
任志強(qiáng)發(fā)表上述言論的場(chǎng)合是在泰禾北京院子的新品發(fā)布會(huì)上。這曾經(jīng)也是一個(gè)典型的地王地塊，但很快，地王的紀(jì)錄就被刷新了。
1月24日，泰禾集團(tuán)以28559元／平方米的樓面地價(jià)拿下孫河地塊，而4個(gè)月前，其附近地塊樓面地價(jià)只有20158元／平方米，但6個(gè)月之后，中糧地產(chǎn)以5.2萬(wàn)元/平方米拿下同區(qū)域地塊。地價(jià)漲幅之迅猛，讓許多業(yè)內(nèi)人士感慨不已。
地價(jià)綁架房?jī)r(jià)，顯然是任志強(qiáng)判斷趨勢(shì)最重要的邏輯。任志強(qiáng)在華彬莊園舉辦的“2013中國(guó)經(jīng)濟(jì)高峰論壇”上稱，“現(xiàn)在土地政策有問(wèn)題，大家都認(rèn)識(shí)到了，但新一屆政府怎么解決仍然沒(méi)有看到方案。如果用現(xiàn)在的辦法，這一屆政府肯定是放開(kāi)了讓土地猛漲，不漲地方債還不上。而最終還地方債仍然得靠土地。”
任志強(qiáng)甚至以嘲笑般的口氣稱，“為什么最近接連出了天價(jià)地？這次怎么這么多天價(jià)地也沒(méi)人吵吵？白巖松也傻眼了吧。這是因?yàn)椋胤秸枰@個(gè)錢，不讓出讓怎么辦？”
地方債務(wù)到底有多少？國(guó)家審計(jì)署副審計(jì)長(zhǎng)董大勝在2013年全國(guó)兩會(huì)期間通報(bào)，目前全國(guó)地方政府性債務(wù)總額為15萬(wàn)億元至18萬(wàn)億元。為了掌握準(zhǔn)確的債務(wù)數(shù)額，國(guó)家審計(jì)署8月1日起對(duì)各地債務(wù)展開(kāi)全面審計(jì)。
與此同時(shí)，地方政府借著樓市火爆而加緊賣地。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入達(dá)16722億元，同比增長(zhǎng)46.3%，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入總額的46.1%。
8月13日，財(cái)政部公布的7月份財(cái)政收支情況顯示，7月份，全國(guó)公共財(cái)政收入11849億元，增長(zhǎng)11%。其中，中央財(cái)政收入低于地方收入增幅。地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加，帶動(dòng)相關(guān)地方稅收增加。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，這表明，在經(jīng)濟(jì)漲幅放緩時(shí)期，各地對(duì)房地產(chǎn)的依賴明顯加強(qiáng)。
地市的火爆推動(dòng)著地價(jià)向前。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2350元/平方米，同比增長(zhǎng)16.3%。房?jī)r(jià)的上漲曲線基本同步。克爾瑞房?jī)r(jià)北京研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1050.5點(diǎn)，較上月上升8.7點(diǎn)，環(huán)比上漲0.84%，同比上漲11.36%。
盡管政府在嚴(yán)格限價(jià)限購(gòu)，但開(kāi)發(fā)商努力沖破重重阻礙漲價(jià)，其中包括豪宅。以北京為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京56個(gè)在售公寓豪宅項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)高達(dá)74848元/平米，實(shí)際成交價(jià)達(dá)56859元/平米。
據(jù)悉，北京北四環(huán)盤古大觀七星公館7月售出5套，其中3套業(yè)主都計(jì)劃作為企業(yè)會(huì)所用途。8月10日，60萬(wàn)平方米的通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)方營(yíng)銷中心開(kāi)放，住宅部分戶型面積在60-160平米，預(yù)計(jì)其售價(jià)將超越通州在售樓盤，可能突破3萬(wàn)元/平方米。
首創(chuàng)置業(yè)在北京東三環(huán)的禧瑞都項(xiàng)目，8月推出最后57套頂級(jí)住宅“天禧”，均為300平米以上的大戶型。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這種位置的項(xiàng)目賣多少錢已經(jīng)不是主要的問(wèn)題，三環(huán)內(nèi)已基本沒(méi)有新盤了。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光說(shuō)，“首創(chuàng)置業(yè)要繼續(xù)在核心城市的核心位置開(kāi)發(fā)高端住宅。在北京、上海、廣州等一線城市的黃金地段，如果有土地我們還要拿，不要猶豫。”
長(zhǎng)效機(jī)制的云霧
地價(jià)上漲，不斷對(duì)房?jī)r(jià)形成推漲的預(yù)期。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前種種信息看，新一屆政府調(diào)控房地產(chǎn)主要的方式將從短期的行政干預(yù)轉(zhuǎn)為長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控。任志強(qiáng)稱，“新一屆政府已經(jīng)明確表示，要砍斷政府那只閑不住的手，要更加市場(chǎng)化，這個(gè)是不會(huì)發(fā)生變化的。”
市場(chǎng)化的思路，被寄予厚望的是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。但中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一8月13日在海南某論壇稱，“長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有5年時(shí)間難以出臺(tái)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊據(jù)此表示，如果朱中一所言屬實(shí)，那未來(lái)至少前4年房?jī)r(jià)都會(huì)是持續(xù)上漲，因?yàn)槟壳八械氖侄味加玫搅耍詿o(wú)法遏制房?jī)r(jià)上漲，“如果有資格買房，或者有辦法能買到房，就趕緊買房，而且盡可能選擇在市區(qū)買房。”
任志強(qiáng)的判斷是，未來(lái)10年仍然是房地產(chǎn)持續(xù)上漲的高峰期。“如果新一屆政府長(zhǎng)效機(jī)制能夠放開(kāi)土地供應(yīng)量，預(yù)計(jì)到2020年應(yīng)該達(dá)到年均17億（平方米）竣工量，超過(guò)全世界的50%，但很可能做不到，很可能要到2025年2030年才能達(dá)到最高峰期。這是一個(gè)基本判斷。”他認(rèn)為，即使持續(xù)增長(zhǎng)10年之后，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)最大的消費(fèi)品，房?jī)r(jià)也會(huì)保持上漲，趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，長(zhǎng)期也不會(huì)改變。
但亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，房?jī)r(jià)上漲要分區(qū)域來(lái)看，京滬深穗這種資源過(guò)度集中、購(gòu)房需求持續(xù)堅(jiān)挺的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)還將上漲；而二、三線甚至三、四線城市，雖然地方政府面臨地方債償付風(fēng)險(xiǎn)，有推升地價(jià)、房?jī)r(jià)的利益趨動(dòng)，但購(gòu)房需求相對(duì)有限，如果只是單純靠放松調(diào)控，拉動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲，是很難達(dá)成的。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也贊同郭毅的看法。他認(rèn)為，“如果在一線城市，供求關(guān)系緊張決定了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地方債不起決定作用，只能起到讓地方政府加速賣地、間接推高房?jī)r(jià)的作用。但在大多數(shù)三四線城市，地方債也不少，土地也賣了不少，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充裕，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力沒(méi)有一線城市那么大，賣地雖說(shuō)可以緩解短期內(nèi)地方債的問(wèn)題，但是土地供應(yīng)量拉大，導(dǎo)致住宅供應(yīng)量放大，如果長(zhǎng)期持續(xù)，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐與配套跟進(jìn)，就會(huì)造成所謂的空城。”
張宏偉甚至判斷，房?jī)r(jià)很長(zhǎng)時(shí)間不會(huì)有上漲的動(dòng)力，甚至?xí)霈F(xiàn)下跌。郭毅也表示，“地方債來(lái)自于高房?jī)r(jià)不可能終結(jié)于高房?jī)r(jià)，用房?jī)r(jià)上漲來(lái)抹平地方債的窟窿是緣木求魚(yú)。”
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