北京剛需購房人呼吁：提高公積金80萬貸款額度
導讀：“3A評級屬于遠水解不了近渴，能否對我這樣的首套房剛需購房人，適當提高公積金貸款額度。住房公積金制度本身就是為了幫助剛需購房人，而房價漲了，80萬元的貸款額度規定也應該適當提高。”林彥這樣對北青報記者說道。采訪中，記者了解到，類似林彥這樣想法的購房人不少，他們希望通過北京青年報向有關部門呼吁，適當提高首套房住房公積金貸款額度。
上月，位于北京南六環附近的一樓盤開盤，一天售出1400套房，買房人排隊搶房，開發商一天入賬38億。而對于排隊搶房的年輕人來說，不少人卻為貸款而頭疼。由于北京房價這幾年上漲，住房公積金最高貸款額度卻止步在80萬這一水平，已經遠遠不能滿足貸款的需求。一邊是大量公積金余額在賬戶內躺著“睡覺”，一邊卻是大量年輕人因為貸款額度不夠被迫“啃老”。
現象
六環附近88平方米兩居
首付和公積金貸款額度之間差92萬元
記者調查發現，一天賣出38億的中建國際港位于大興新城黃村興華大街。雖然這一項目位于南五環外近六環，但因為地鐵優勢，均價24500元/平方米。從戶型和位置來看，這一項目屬于典型的剛需項目，購買者大多都是首次置業、自己居住的年輕人。但一日38億的銷售業績對于開發商來說是一個驚人的神話，而對于不少買房人來說，尤其是手上存款不是很多的剛需購房人而言，則沒那么輕松。
以最小兩居88平方米戶型為例計算，平均一套房子215萬元。購房人林彥正好買了這樣一套小兩居，對于他而言，利率低的公積金貸款是最佳貸款選擇，但新的壓力和困境又來了——貸款額度不夠，或者說，首付“壓力山大”：原來，按照90平方米以下首套房、首付可按兩成交的規定，林先生最少要交43萬的首付款，剩余172萬需要申請貸款。而根據目前公積金的規定，正常情況下，一般人貸款額度上限為80萬，顯然無法覆蓋172萬的需求，貸款差距為92萬。
也正因如此，這幾天，林彥面臨以下選擇：要么讓父母幫著去向親戚借錢多付首付款，要么放棄貸款利率優惠的住房公積金貸款，而不得不選可以多貸一點的住房商業貸款。“215萬元的套總價，如果使用公積金貸款，最少要交135萬元的首付，這相當于首付6.5成。而對于我這樣一個剛需的年輕人來說，一口氣拿出135萬首付無疑太難了。而如果不選擇公積金貸款、選能多貸一點的住房商業貸款，首付壓力是小了，但是意味著無法享受公積金的利率優惠，此前交的大筆公積金在關鍵時候卻無法派上用場。而且一個不容忽視的問題是，選擇商業貸款，則意味著我們要多還很多利息，對我們這樣的購房人而言，相當于雪上加霜。”林彥無奈地告訴記者。
算賬
放棄公積金貸款選擇商貸
貸款利息要多還40多萬元
記者就此算了一筆賬：如果選用商業貸款，215萬的房子，貸款172萬，基準利率6.55%，20年等額還款方式，每個月要還12874元，總計利息137萬。而如果允許公積金貸款172萬的話，每月還款10881元，利息總共89萬。兩者利息相差48萬。
“為什么房價上漲了這么多年，公積金貸款的額度屢次提高，但總是沒有辦法滿足需求呢？”林彥向記者抱怨，這種形勢下，要么“啃老”，他和妻子向兩家老人借錢，湊出135萬首付。要么商貸，多付48萬利息。
北京中原市場研究部總監張大偉認為，按照北京目前的房價，剛需房套總價即便是地處六環附近，也多在150萬元以上。公積金上限80萬，對于剛需購房者來說，基本屬于雞肋，如果選擇公積金貸款，反而需要多增加首付，而剛需購房者首付本身壓力就非常大。
難點
3A評級貸款額度能上浮30%
剛需購房人能過評級并不多見
北青報記者調查也顯示，對于不斷上漲的房價、明顯不夠的公積金貸款額度，北京市公積金管理中心也一直在尋找突破的方法。今年4月，北京公積金管理中心發布《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》。
該通知通過將信用機制和貸款額度進行掛鉤，突破了最高貸款額度80萬的上限。根據規定，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%。
上調之后，享有3A信用等級的貸款人貸款額最高可貸到104萬元，2A級為92萬。這一政策出臺之后業內一片叫好聲，認為這將讓不少百姓獲益。但在實際執行了一段時間之后，業內突然發現，公積金中心的“好意”老百姓卻很難領到。最大的問題在于，要想拿到3A評級難如登天。
從貸款業務角度，無論公積金貸款還是商貸，都會有一個信用評級，這是針對個人還款能力的一個綜合評定，評定的指標包括品德、能力、資本、擔保等多個層級，具體來講包括年齡、文化程度、職業、職務、個人年收入、家庭年收入、家庭情況等。
“一般而言，從25歲到40歲，年齡增加收入會逐級增加，是貸款機構最喜歡的人群。如果同等條件下，學歷越高越有加分。此外，職業也是關鍵，一般公務員、教師、醫生、律師、企業主等評分就會更高一些。”某國有商業銀行朝陽支行負責材料審核的楊林告訴記者，“要想獲得最高評級，基本上就是每個選項都有一些加分，在實際申請人中，3A很難出現，連2A評級都很少，一般在2B、3B的多一些。”
這種依靠3A來增加貸款額度的方式遇到了現實挑戰。一般剛需盤中，年輕人置業較多，歲數不過30歲，對公積金貸款也最渴望，但這一人群不太可能被評為3A。“試想一個不滿30歲的年輕人，能有多少加分項目，能夠順利拿到足額貸款就不錯了，增量部分基本不可能。而大多數能夠獲得3A的人，都是有一定社會地位或者收入較高者，他們本身對貸款的需求并不旺盛。”楊林告訴記者。
追訪
賬上余額過1876億元
北京住房公積金并非無錢可貸
一邊是明顯上漲的房價，一邊是老百姓貸款需求無法得到滿足，難道是北京公積金中心入不敷出、無錢可貸？答案又是否定的。
根據北京住房公積金管理中心的統計，截至2012年12月底，2012年歸集住房公積金833.92億元，提取550.50億元，凈增283.42億元。截止到去年底，累計歸集住房公積金4471.13億元，提取2594.30億元，余額1876.83億元。
如果算大賬，北京住房公積金中心2012年底有1876.83億元余額。這一數字在2010年是1290多億元，2011年為1537.18億元。換句話說，北京市歸集的住房公積金這幾年都在逐年增加，每年凈增至少250億左右。在國內不少城市出現公積金不夠用、甚至下調公積金額度時，北京的公積金無論是歸集水平還是余額狀態，都處在很健康的水準。
“80萬元的住房公積金貸款上限是否合理？肯定不合理。淄博，一個三線城市，公積金貸款的最高額度是40萬元，高層次人才還能申請到50萬元。寧波公積金貸款最高額度是80萬，和北京一樣高。相比起北京的房價，北京80萬的確是少了一些。”一位曾經在公積金中心任職的負責人告訴記者。
從公積金運營的角度，錢留在賬上顯然也不是最好選擇。公積金的收益渠道非常狹窄，除了發放公積金貸款獲取收益，其余只能以購買國債等方式增加收益，收益率本身就偏低。實際上，只要留足備付金，增加公積金發放既有利于公積金運營，也能讓更多百姓獲益。
按照公積金和商貸之間2%左右的利率差，每增加100億貸款，買房人就能夠少承擔2億的利息。而對于公積金中心而言，增發100億貸款，也能夠有約4億元的增值收益。這些錢能夠用來支持保障房建設。“公積金中心歸根結底也是一個貸款機構，也是要算經濟賬的”。
呼聲
80萬元貸款額度是5年前規定
購房人呼吁提高首套房公積金貸款額度
“3A評級屬于遠水解不了近渴，能否對我這樣的首套房剛需購房人，適當提高公積金貸款額度。住房公積金制度本身就是為了幫助剛需購房人，而房價漲了，80萬元的貸款額度規定也應該適當提高。”林彥這樣對北青報記者說道。采訪中，記者了解到，類似林彥這樣想法的購房人不少，他們希望通過北京青年報向有關部門呼吁，適當提高首套房住房公積金貸款額度。
1991年我國住房公積金制度首先在上海建立，隨后在北京、天津等地開始試點。1994年推廣到所有縣級以上的城鎮。近年來，房價飛漲，全國各地公積金貸款額度也是數次提高。從上世紀90年代開始，北京公積金貸款的最高額度從30萬元調整為39萬元、40萬元，到2007年調整為60萬元，再到2008年調整為80萬元。
據北青報記者從2008年負責調整公積金貸款額度的工作人員處了解，之所以額度定格在80萬元，一個重要原因是參照了當時的房價。“按有關部門測算，2008年北京市普通商品住房均價在1.1萬至1.2萬元/平方米，以此標準，職工基本住房總房價應為99萬元至108萬元，首付款為20%，公積金最高額度也應在80萬元到86萬元之間。”相關工作人員告訴記者。
但從2008年之后，除了引入3A和2A評級機制，公積金貸款最高額度的調整便再未啟動。從2008年到2012年，北京房價上漲了一大截，即便是按照北京市房協最保守的統計，2012年新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，基本上比2008年上漲了一倍。如果按照正常推算，公積金貸款的額度應該是140萬左右，但現實卻沒有變化。
除了當年房價，公積金貸款最高額度還和公積金個人最高繳存有關系。比如2008年，公積金最高繳存是一個人2392元/月。如果這些錢全部還貸，最高可貸43萬元，公積金貸款以家庭為單位，夫妻雙方算進去就能貸86萬。
但5年過去了，公積金個人最高繳存也已經發生了變化。根據公積金中心的公告，2013年公積金個人最高繳存為3760元，如果照此推算，2013年個人公積金貸款就應該是67萬，家庭貸款總額就應該能夠達到134萬，取個整數也就是130萬。但現實是，額度還是沒有提高。
故事
公積金貸款曾是“雪中送炭”
對于這兩年還沒有買房的年輕人，公積金的好處似乎越來越遠了。它似乎就是工資單上的幾個數字，每個月都從工資中扣掉一筆錢，看得見，摸不著，但關鍵時候卻享受不了。而對于現在35歲左右，在5年、甚至10年前購房的人來說，公積金如同雪中送炭。
秦和今年34歲，2004年，也就是25歲那年，他購買了位于雙井的百環家園。這是北京地理位置很好的經濟適用房，位于東三環邊上，購買時均價4350元/平方米，一套110平方米的房產總價48萬元。當時秦和在中國醫藥總公司上班，每月到手收入5000元。為了購買這一房子，秦和首付付了12萬元，利用公積金貸款36萬元。
現在，秦和每個月還款2400元，對他來說，當時的房價、當時的公積金額度恰好合適。“我們這個歲數，都趕上了公積金貸款，一是利率確實低很多，另外可以直接用公積金進行還款。”秦和自己算過一筆賬，相對同時期的商業貸款，公積金貸款每個月可以讓他少還近300多元。
還是這個小區，如果現在再用公積金貸款顯然已經不可能了。從2004年到2013年，在這不到十年的時間內，百環家園的房價已經漲到3萬元/平方米，即便是這個小區目前最小的戶型，一居室68平方米，總價也接近204萬。
由于二手房評估價略低，即便買房人申請到公積金80萬貸款，首付也要達到124萬。“這對一個剛入社會的年輕人來說，絕對是一筆巨款。”秦和感嘆，“不啃老簡直太難了！”
財經觀察
調高公積金額度
需要政策綠燈
1991年，公積金誕生的初衷是通過“國家支持一部分、單位補貼一部分、個人合理負擔一部分的房貸分配和住房籌資新機制”，這種制度最重要一個目的是通過這種類似強制歸集的方式，幫助解決困難職工家庭住房問題。
但隨著房價的越漲越高，公積金貸款在現實中的“扶危濟困”功能卻是越顯薄弱。往往是越有錢越能得到更多貸款，身份越高越能得到更多額度。相反，高房價背景下的新困難戶——城市低收入家庭、剛需年輕人群卻因為有限的收入、薄弱的財富積累和公積金貸款越來越遠，和買房夢也越來越遠。
從以往的歷史來看，北京公積金管理中心一直奉行動態調整策略，從30萬到40萬，從60萬到80萬，這一策略一直在與時俱進。但隨著房價不斷突破大家的心理底線，這一機制也開始失靈了，從2008年到2013年，房價大漲的五年間，公積金貸款額度卻提升乏力，僅是細枝末節的縫縫補補。
按道理，房價越漲，貸款額度應該越高才能與之匹配。但當房價高到官員談房價都覺得敏感之時，理性的思維和決策突然都失效了。原本公積金貸款可以減輕購房人壓力，但現在卻與現實有些脫節。我們不得不面對一個現實，一開始，我們牽著房價的鼻子走，后來我們卻被房價攆著走。
如何重新彌補公積金貸款這一“扶危濟困”政策和這些剛性需求者之間的裂痕，在房價暫時不可能大幅回落的背景下，在公積金余額逐年增多的條件下，北京單獨提高公積金貸款額度不僅有條件，更有現實意義。無論是看老百姓手中的賬本，還是看北京公積金中心的賬本，這都是一項多贏的策略。
（文/記者 范輝）
原標題：北京剛需購房人呼吁：公積金80萬貸款額度該提
相關新聞
更多>>
