2013-09-29 08:18:00 來源:北京青年報
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紐約曼哈頓頂級公寓可俯瞰中央公園全貌
CBD直譯過來就是中央商務區。要想成為國際大都會，必須得有一個叫得出名的CBD區域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早產生于1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。在中國只要是搭上CBD的概念，房價沒有不貴的。北京CBD的寫字樓租金甚至已經是全球最“貴”。
本次財經實驗室，記者采訪了四個最具有代表性的國際大都市CBD房價?？纯磭獾腃BD到底是什么概念，住宅房價到底是什么水平。在這些地方購房需要注意些什么。
紐約曼哈頓新建公寓起價6.48萬美元/m2
美國是CBD的發源地，在諸多大城市都有CBD區域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分布在該區內曼哈頓島上的下城（Downtown）、中城（Midtown）,著名的街區是格林威治街和第五大道。
華人陳思誠1995年隨父母移居美國，現在在美林證券就業，從事IT維護的工作。據他介紹，曼哈頓大致分為四個區塊，下城、中城、上城以及哈林區?！跋鲁亲钣忻淖匀皇侨A爾街，這是CBD的金融區，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這里是世界上就業密度最高的地區?！敝谐呛蜕铣羌辛烁鞣N消費場所和大公司，比如第五大道、時代廣場、洛克菲勒中心，這個區域發展起來略晚于下城。哈林區則是紐約的貧民區，過去主要是黑人聚集的區域。
紐約這兩年房價恢復很快，而曼哈頓又是紐約房價最為堅挺的地方?！罢w而言，曼哈頓房產主要以公寓為主，且戶型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價格至少100萬美元，兩居在130平方米左右，起跳價格在200萬美元左右?！标愃颊\告訴北京青年報記者。當然，地段對房價影響巨大。
現在曼哈頓售的房產，主要都是高檔公寓，原因只有一個，地價太貴?！暗仄ぬF了，除了建造超豪華的公寓，其他項目都不可行?！标愃颊\介紹了一個位于市中心區且靠近卡內基音樂廳的一個新建公寓項目，共有92套公寓房出售，起價為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬美元（約合39.64萬元）。
“在曼哈頓一般用郵區來區分，富人一般都扎堆在最貴的幾個郵區，比如說曼哈頓的100065，這里靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個區域的房價中位數在700萬美元左右?！?/font>
搜房網國際業務部副總經理王凝告訴記者，在曼哈頓，風景對房價影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時要比景色一般的公寓貴一倍。
紐約買房建議
高價房要付1％奢侈稅
在紐約買房，過戶費用一般是房價的4%-6%，其中包括聯邦和州的交易稅、律師費以及貸款費用等等。如果房價高于100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。
除此之外，中介費為4%-6%，不過美國嚴格要求，這筆費用是賣家支出。在曼哈頓買房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當然，美國房子的維修、保養費用很貴，所以同一地段、不同房況價格可能差別較大，千萬不要小看了修壁爐、換地板之類的費用。
曼哈頓的公寓大致分成兩類，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房產買賣的是股份，雖然價格略微便宜，但每月要繳納管理費。每個公寓樓都有業主委員會，會有很多額外特定的規定。委員會甚至會對潛在買家進行評估，投票決定是否允許這個買家購買。這些類型的房子有些是身份的象征，不是有錢就一定能買下來的。
另一種是共管公寓Condos（華人稱為康斗），相當于國內的商品房，買的是產權，住戶自由度大，但價格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業更加方便買賣，也不需要太在意鄰居的看法。
倫敦金融城房子不按“米”賣按“居”賣
如果從命名來說，倫敦的CBD在道克蘭，位于倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱為“那一平方英里（the square mile）”的地方。
金融城可謂是倫敦的風水寶地，從17世紀下半葉起，這里已經成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強的企業有375家都在金融城設了分公司或辦事處，481家外國銀行在這里開業經營。這里還有180多個外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資產。
英國房地產中介Jeff今年帶了多個倫敦公寓到北京房展會，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛、一大廳、一大廚房、兩個儲藏間，精裝（烤箱、洗碗機、冰箱、灶臺、油煙機均有），房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米（倫敦的房子是按幾居賣的），總價38萬英鎊，折合人民幣380萬元左右，單價約35000元/平方米。
不過，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子（房齡超過100年的公寓），報價就要70萬英鎊，折合單價要超過7萬/方米。“年輕人在倫敦大多沒有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經徹底對買房失去了信心，認為房價實在貴得離譜?！?/font>
Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子并不在金融城，那里只是上班的地方?！皞惗胤績r遵循幾個原則，越是市中心房價就越貴，越是環境好越貴。比如倫敦的海德公園一號售價相當于人民幣68萬元/平方米，這個項目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門就是160萬平方米的海德公園，屬于富人權貴聚集之地，最貴的樓王賣了1億英鎊?！?/font>
倫敦買房建議
按揭買房利率差別大
在倫敦買房可以使用銀行按揭，但利率會根據業主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，余下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會根據業主的收入等情況確定利率，當然收入越高利率越低。如果是投資買房，則首付要在25%左右，利率也會相應提高，一般在4.1%左右，個別情況也會到5%。
東京新宿年輕人兩個月工資買一“米”房子
在世界范圍內，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提并論的CBD并不多，東京新宿是一個。新宿區位于東京都中心區以西，距銀座約6公里，是東京市內主要繁華區之一，僅次于銀座和淺草上野。
東京的CBD原來主要在東京中心三區，包括千代田區、港區和中央區，不過由于機構太過密集、交通擁擠的原因，東京當地政府從20世紀60年代就開始在新宿建CBD?，F在，新宿CBD不到1平方公里的區域中近90%是金融機構，而且98%的國際金融機構都在此落戶。
自CBD開始興建以來，新宿的房價漲幅都名列日本的前十位?！皷|京的房價在全世界都是頂級的，目前東京市區的新房價格大多在75萬-125萬日元/平方米，折算成建筑面積和人民幣，大約為4萬-6萬/平方米。”畢業于佳木斯口腔學院、現在東京攻讀口腔博士學位的張志告訴記者。
“對年輕人來說，在東京買房也是一個非常痛苦的過程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬日元左右，相當于2萬元人民幣，就是說兩個月薪水才能買一平方米房子，工作20年才能夠房款（70-90平方米左右的房子）?！睆堉靖嬖V記者。相對整個日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買一套普通的住宅。
而在東京新宿、港區和中央區這幾個特別繁華的區域，因為寸土寸金，高檔公寓的價格更高，張志給記者找了新宿核心區一套55平方米的房子（使用面積），2013年剛剛建完，報價7500萬日元，折合人民幣約470萬元，如果折合成建筑面積，單價約為6萬元/平方米。不過，在東京老牌商業核心區千代田區，張志咨詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬日元，折合人民幣和建筑面積后，約為4.1萬/平方米。
王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領階層，但真正的富豪階層并不多。這種人群結構、地段的高檔公寓比一般的房產貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位于代官山的別墅等。
東京買房建議
所有房都是精裝修
東京以及日本的房子是按照專有面積計算的（房子外墻的中間線計算），沒有走廊、電梯間等公攤。所以東京標注的70平方米的房子，相當于國內100平方米建筑面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態。此外，無論獨棟房子（一宅建），還是公寓房子（Mansion），業主擁有土地的永久產權。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限后如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。
北京CBD房價沒有低于4.5萬元的
作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區域，這里是三星、德意志銀行等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業的新址，還會聚了國內眾多金融、保險、地產、網絡等企業。這里的房價也一直是北京房價的金字塔頂端。
在這一區域內最具有典型代表的幾個樓盤是新城國際、華貿公寓。新城國際位于CBD的最核心區，周邊被嘉里中心、國貿、京廣等寫字樓環繞，目前這一樓盤單價約為7萬-8萬/平方米。一套12年房齡的新城國際兩室兩廳，112平方米，售價要802萬元，單價約為7.2萬/平方米。
華貿公寓位于大望路，緊鄰著萬達廣場和華貿中心，周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場。這里的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價在6萬-7萬/平方米左右。記者詢問了一套62平方米的一居室，售價370萬元，單價約5.93萬元/平方米。
在CBD區域或者圍繞CBD的較好物業，基本上已經沒有4.5萬元以下的價格了。而部分景觀好、視野好、小區好的物業售價已經接近10萬，由于戶型面積大，房價經常超過1500萬元，進入豪宅范疇。制圖/巨琳
記者觀察
北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房價
從紐約、倫敦、東京、北京幾個CBD比較來看，房價都不便宜。其中，絕對值最貴的自然是紐約曼哈頓，這里是全球金融、商業中心。在這里的頂級公寓的房價如果換算成人民幣，超過20萬元/平方米。住在這里的人大多是企業大亨、金融才俊，這些人的特點是極為有錢，且都是工作狂。當然，能在曼哈頓購買頂級公寓的人，這里的房產都不是唯一住宅。
在四個CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風范但房價最低調的。金融城和整個倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這里從來不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這里的房價也最接地氣。
相對而言，北京CBD的房價是最特別的。這里從絕對價格來說，要比曼哈頓動輒600萬美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點也不便宜。北京CBD的房價似乎和CBD沒有太多直接關系，而只是和地段有關系，如同三環以內高品質小區沒有單價5萬以內、五環以內新房沒有3萬以內一樣。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這里，一個普通年輕人要想買一套80平方米的公寓，少說得不吃不喝工作40年。
（范輝）
