房價高漲背后：地方政府調控有心無力
樓市調控可能再次因宏觀經濟等外部因素而陷入膠著狀態。
國家統計局近期發布7月份70座大中城市住宅價格指數顯示，7月份69個城市房價同比上漲，這已是連續第三個月上漲城市數量保持在69個。其中，一線城市繼續領漲全國。
值得玩味的是政府的表態。北京市在上述房價數據發布前透露，北京正在醞釀推出自住型商品住房政策，以平抑房價；上海市房管局則重申繼續嚴格執行限購政策。
敏感的經濟學家已經注意到調控的細微變化。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌稱，與對其他行業的態度不同，新一屆政府從未就房地產市場發表過任何公開意見。
地價與房價齊瘋狂
這是一個房價與地價賽跑的時代。
8月14日，人們還在謹慎論證亦莊房價將全面進入3萬元時代，融創葛洲壩聯合體以41.2億元，連獲亦莊新城兩塊土地，算上保障房以及公建配套成本，最高樓面地價逼近3萬元。去年9月底，融創保利聯合體曾在亦莊新城拿地，樓面價約在1.5萬元/平方米。11個月時間，亦莊地價接近翻番。
不少業內人士預測，亦莊房價將迅速跳進4萬元時代。目前，亦莊區域不少在售項目甚至還低于3萬元/平方米。中信新城、富力尚悅居等在售樓盤價格都在2.6萬元/平方米以下，只有類別墅項目遠洋天著售價達到3萬元/平方米。
比起地價的漲幅，一線城市房價也毫不遜色。前述國家統計局數據顯示，7月份，京穗深滬新建商品住宅價格漲幅分別為18.3%、17.4%、17%和16.5%。
房價高漲的局面可能短時間之內難以改變。中原地產研究部總監張大偉分析認為，從8月份各地頻出的日光盤來看，市場已經集聚恐慌情緒，價格正醞釀再次上漲加速的可能性。
就在國家統計局公布7月房價指數的前一天，北京市緊急召開通氣會透露，北京正在醞釀推出自住型商品住房政策，以平抑房價。所謂自住型商品房住宅政策就是此前北京市出臺的“國八條”細則中提出的“將部分商品房納入限價房序列管理”，而具體實施辦法就是“限房價競地價”。
目標多元與手段單一
接近北京市調控部門人士稱，房價調控目標在某種程度上要與當地經濟發展相平衡，而從目前宏觀經濟發展情況看，也需要房地產有相對較好的推動作用。朱海斌也認為，由于經濟狀況欠佳，樓市調控近期進一步收緊的可能性不大。但考慮到2012年下半年以來房價保持了強勁漲勢，政策顯著放松的可能性同樣較小。
房地產調控的一大難言之隱，是地方財政對土地出讓金的依賴。
以北京市為例，公開數據顯示，今年上半年，北京市四大重點行業財政收入中，金融業完成283.2億元，同比增長0.7%。制造業完成156億元，同比增長6.9%。房地產業完成375.3億元，同比增長43.4%。批發零售業完成190.9億元，同比下降0.6%。
房地產業之于各大城市意義深遠。北京房地產協會秘書長陳志認為，目前中央對于房地產調控的表述并沒有發生變化，但堅持調控政策仍然可以在微觀上進行一些微調，最終使得房地產調控與宏觀經濟運行相匹配。
除了宏觀經濟與地方財政，地方債也成為調控的阻礙者。目前的共識是，我國地方政府性債務總體高企，部分城市存在嚴重違規現象。
來自審計署的信息顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務余額10.7萬億元，今年各級政府的負債或上升至15萬億至18萬億元。而且，近年來進入償債高峰期。以2010年底的統計口徑，約有11.37%需要在今年償還，合計1.2萬億；此外，2010年1384億的中央代發地方債券，3年到期今年需要還本付息，合計1500億；地方政府通過信托機構融資的6500多億元，也有一部分需要兌付。這還不包括部分城市較為隱蔽的違規操作負債。
CRIC分析師朱一鳴認為，我國債務風險仍相對可控，最關鍵的問題在于，地方債上升的速度太快，壞賬、死賬有加快蔓延趨勢，如果不及時加以遏制，后果將不堪設想。不像美國的城市，入不敷出還可以破產。我國單個城市沒有破產的可能性，卻會引發系統性的風險：如果債務到了不可收拾的地步，屆時要么全國財政統一兜底，要么央行開通印鈔機器，無論哪種，都將對經濟發展產生嚴重影響。
地方政府已無力左右房價？
8月21日，北京市第一幅“限房價競地價”地塊進入競價環節。該地塊位于朝陽區豆各莊。按照要求，商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套總價控制在200萬元以內。
21世紀不動產分析師張磊認為，在土地出讓環節，直接將未來的商品房售價寫入出讓合同，是北京市推進自住型商品住房供地政策的新嘗試。這個辦法既可以在最大程度上保證地方政府的土地收入，又可以抑制房價。值得其他一線城市推廣。不過，在供求嚴重失衡的北京，這種做法的效果，很大程度上取決于“限房價競地價”的土地供應量，個別或者部分地塊恐難以起到調節房價的作用。
上述接近政府部門人士擔心的是，市里推出“限房價競地價”政策，但區縣出于自身財政利益的考慮，可能會對這些賣不出高價的土地供應不積極。鑒于上述種種矛盾，房地產調控與宏觀經濟運行匹配，意味著要在調控上有所拿捏，從某種意義上講，政府對于房價已經無力左右。不過，他認為，“拿捏”并不意味著要放松調控。
房地產市場的“平穩健康發展”，公眾的期待投向了“長效機制”。此前，中國房地產協會副會長朱中一在公開場合說，“長效機制處在論證階段，可能還要3個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面。”據求證，朱中一想表述的意思是，有關部門正在研究房地產長效機制調控方案，3個月之后，“該方案可能被提交出來進行討論”。張磊的看法是，如果長效機制年底不出臺，房價就只有繼續上漲，而且幅度不會小。
張大偉悲觀地預測，在穩定經濟的大前提下，房地產調控執行力度和意愿在減弱。雖然這些微調的政策，在實際執行中，對市場直接影響不大，但累計效應對購房者和開發商心理的影響很大。下半年穩定房價的難度在加大，特別是一二線城市。
（王營；鄢子為）
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