影子銀行整頓牽連房地產信托 私募融資能力或受創
在北京的房地產私募界，黃金灣投資是今年以來比較突出的一家。《每日經濟新聞》記者上周報道，北京一家注冊資金僅有1000萬元的福潤天成房地產開發有限公司通過和其合作，最終以46億的總價，擊敗了古北集團、九龍倉等房企，奪得了上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，并一度成為上海的總價“地王”。
那么，在本輪整治“影子銀行”的過程中，這家房地產私募是否會受到沖擊？
私募資金有兩個重要來源
有知情人士向《每日經濟新聞》記者透露，黃金灣投資協助中小地產公司獲取的資金大量來源于銀行信貸和信托融資，一旦上述兩個資金來源受到影響，黃金灣的融資能力無疑將被大大削弱。
黃金灣投資集團的官方網站刊載了董事長申威的致辭：“2013年，無論是房地產政策繼續從嚴還是松動，我們明顯地感覺到資金層面已經有了松動，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限制，也就是說四證齊全，自有資本金30%，二級開發資質，這對于很多中小房企都是一個困難，另外中小房企的資產抵押率也存在問題。因此，地金聯盟應運而生，地金聯盟今年將幫助中小房企通過地產金融的創新獲取資金，并幫助大型房企和中小型房企的合作與并購搭建一個橋梁。”
黃金灣投資的相關負責人士對此解釋說，地金聯盟搭建的平臺就是，用大房企的資金去收購中小房企難以為繼必須轉讓的項目。大房企的資金來源主要是開發貸、信托資金和海外融資三部分。
然而，上述資金并非都可以隨便動用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開發貸和房地產項目信托融資都受到銀行嚴格的監管。
中原地產研究總監宋會雍說，一般情況下，開發貸都是專款專用，不經過銀行同意，一般很難將開發貸挪作他用；對于多數信托融資項目，信托公司也會要求開設專門賬戶嚴格監管資金。
房地產專家陳寶存(微博)對《每日經濟新聞》記者表示，開發貸不能實現并購，銀行內部要求，開發貸必須進行專款專用管理，不能挪用，挪地點都不行。在這樣的背景下，房企如果動用開發貸，或者以項目的信托融資，收購其他的中小地產商，就有違規的嫌疑。
尤其是在流動性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經濟學家高善文認為，央行不會允許銀行類金融機構破產，但不排除有信托或證券公司，在流動性問題、資產質量惡化的情況下，出現資本金短缺以至清盤風險。
事實上，根據研究機構統計，今年僅集合資金房地產信托到期規模就達到2000億元左右，在流動性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再發行新的信托以償還舊債是個疑問。
房地產私募融資或現下滑
對黃金灣投資等房地產私募來說，一旦大型地產公司的開發貸和信托融資收緊，那么其用來收購中小地產公司的資金就存在疑問。
中國指數研究院5月8日發布的《中國房地產上市公司融資狀況分析》報告顯示，2013年上半年共27家上市房企海外融資超過700億元，但這一部分資金相對于整個地產行業來說仍然是小巫見大巫。國家統計局數據顯示，1~5月份我國房地產開發貸為8051億元，占到企業總資金來源的17%。用益信托發布的統計數據則顯示，今年前五個月國內共成立房地產信托344款，募集資金908.53億元。
顯然開發貸和信托融資募集資金，均超過房企前5月通過境外發債、IPO募集的資金總量，因此當銀行加強對開發貸的管理，信托融資也因為流動性的收緊而出現收縮時，房地產私募還能在中小地產公司融資業務上提供多大的貢獻就成為一個疑問。《每日經濟新聞》記者致電黃金灣投資集團相關負責人，但其電話處于無人接聽狀態。
復旦大學房地產研究中心企業研究所執行所長陳晟表示，流動性收緊短期內會對地產私募的融資產生一定影響，對很多私募資金機構來說，未來需要重新規范自己的募資途徑和募資方式。只有這樣，中國房地產的私募基金才能健康成長，成為銀行信貸的有益補充。
（王杰）
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