部分三四線樓市庫存消化周期已達六年以上
在推進城鎮化過程中，三四線城市或扮演重要角色。不過，近幾年不少三四線城市掀起大規模“造城運動”，當地樓市供應量急劇放大。中國證券報記者日前調查發現，部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風險。業內人士認為，雖然三四線城市發展潛力較大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發商在三四線城市的布局趨于謹慎。
開發商布局漸趨謹慎
持續兩年的房地產調控，給三四線樓市帶來了發展機遇。由于這些城市多數不在限購范圍內，一些小城市吸引了大量開發商進入，刺激了當地房地產市場繁榮。然而，快速擴張后引發的“消化不良”問題也在逐步顯現。
張越（化名）是滬市一家中小上市房企的業務負責人。由于地處北方，公司大部分業務都圍繞北京周邊開展。在調控影響下出現的三四線樓市投資熱潮曾讓張越的團隊動過心。
“公司之前沒有涉足三四線城市，但有過這方面的投資考慮，不過我和同事去這類城市考察后，感覺風險還是有點大。”張越所考察的三四線城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內推出了大量土地，有不少開發商進入，樓市供應量大幅提升。
“其實看過就知道，這么大的供應量根本不是小城市能夠消化的。”張越認為，大部分三四線城市的購房人群主要是當地居民以及周邊地區的購房者，且三四線城市年輕人外流情況嚴重，實際需求十分有限。“這些城市大多數人的月均工資不過一兩千元，有些樓盤價格甚至已經高達近萬元，房價恐怕存在一定‘泡沫’。”張越坦言，公司目前暫時不打算進入三四線城市，仍看好一二線城市的發展。
今年以來，不少房企提出了戰略轉型計劃。新華聯（000620）就提出“立足北京，有選擇地進入經濟發達地區的二線、三線城市”的戰略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產開發有限公司100%股權作價2.86億元轉讓，同時加大了在北京地區的投入。
與之相比，一家業務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示，公司目前還沒有計劃調整戰略布局。“有些城市的住宅供應量確實比較大，但短期內對公司的影響有限。公司已經加大了對銷售節奏的控制。”
無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發商頭上的利刃。聯達地產機構董事長楊少鋒認為，三四線城市供應量加大，開發商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產生壓力。總體來看，開發商在三四線城市的投資應該更加謹慎。
部分城市現“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報記者走訪蕪湖等三四線城市發現，這些城市的樓市供應不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區周邊一片荒蕪。
近年來，我國城鎮化步伐加快，眾多城市的房地產市場迎來發展良機。但在供給迅速增加同時，一些城市開始出現“供應過剩”、“消化不良”的風險。
“之所以有很多開發商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時三四線城市大多不在限購范圍內，調控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產學會副會長陳國強在接受中國證券報記者采訪時指出，三四線城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區樓市供給過剩的情況。
中國指數研究院數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
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