[行業]房企500強出爐 高周轉企業包攬前五名
行業分化進一步加劇
中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心昨日在北京聯合發布了《2012中國房地產開發企業500強測評研究報告》。其中，萬科、恒大、萬達位居500強前三甲。而高周轉企業包攬了500強前五位。這意味著，在房地產市場調控環境下，高周轉、全國性布局的大型龍頭企業已贏得先機。
測評報告數據還顯示，2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，同比增長4.9%；而2011年房地產開發企業500強商品房銷售面積達2.19億平方米，同比增長26.9%，增幅較全國水平高出22個百分點，說明隨著市場調控和金融信貸的收緊，房地產企業資金門檻更高，行業集中度提高且分化日益加劇。
高周轉企業位包攬前五強
在2012中國房地產開發企業500強榜單上，萬科集團以超群的綜合實力位列榜首，恒大地產和萬達集團緊隨其后，中國海外、綠地集團、保利房地產、龍湖地產、華潤置地、世茂房地產和富力地產分列四到十位。
2012中國房地產500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率令這一模式有了更大的生存空間，500強前五位被高周轉企業包攬。
事實證明，從2011年的表現來看，高周轉模式更勝一籌。從測評榜單來看，領先企業基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業者和自住的普通老百姓需求的產品，或調整中高端價格，率先降價銷售。
此外，融創中國以193億的銷售金額、119萬平方米的銷售面積排在18位，較上年上升42位。另一匹黑馬佳兆業集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創中國、榮盛房地產、合景泰富、建業地產均有不同程度的上升，表現出良好的成長力。另一方面，綠城中國由于產品受調控政策影響較大，發展受限，由上年第7位下降至23位。
百強門檻提高 行業分化加劇
房地產調控政策持續深化，房地市場進入調整期，在此環境下，全國市場銷售仍然保持了增長態勢。報告顯示，除了銷售面積逆市上漲，銷售金額方面，2011年全國商品房銷售額為5.91萬億元，同比增長12.1%，銷售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產開發企業500強企業銷售創下2.28萬億元的新高，同比增長32.3%，增長速度較全國高出20.2個百分點。
其中，根據《2012中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，2011年百強企業的銷售金額均值為148.81億元，較上年增長12.44%，標準差為188.12億元，標準差擴大11.14億元，可以看出百強企業銷售業績較上年穩步提升，但企業間差距有所擴大。
測評結果還顯示，2011年百強房企銷售金額的中位數為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門檻起點顯著提高。整個行業的競爭進入百億競爭，更多企業達到百億銷售業績后，其中實力突出的企業正在向200億—500億的更高目標集結。銷售金額也在向排名全國20強以及50強企業集中，這些企業的發展狀況極大地影響了房地產行業整體的競爭態勢。
從測評結果來看，盡管近年來我國房地產業市場集中度有所提升，但整體而言，我國房地產業市場集中程度仍然相當低，因此，即使是處于領先地位的企業，就單個企業而言，對市場的影響程度仍然比較低。這也說明，在市場進入調整期時，任何不能及時適應環境變化的企業都有可能錯失發展機會。
庫存壓力倍增 盈利模式待改變
雖然500強企業在市場壓力不斷上升的產業背景下，銷售業績大幅領先于全國水平，但另一個無法忽視的問題是，2011年，500強房地產開發企業存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進一步攀升6.47個百分點，絕對值99.89億元亦位于歷史高點。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產行業已進入去庫存時代成為不爭的事實。
存貨均值加速上升的同時，存貨周轉率放緩，存貨的消化速度下降，加上上一年房地產公司經營性現金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來。過去十余年內依賴土地增值、房價高速上漲的盈利模式在常態化的行業調控下將會發生變化。
測評報告認為，房企盈利模式將逐漸轉移到產品價值維度，這種盈利模式的轉變實際上代表著行業整體的理性回歸。而房地產行業的理性回歸，實質上意味著房地產行業進入真正意義的企業競爭階段，因此，企業經營、管理方面的競爭將日趨激烈，而這種精細化經營管理的盈利模式將逐漸成為更多開發企業的選擇。
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