調控長效機制趨明朗 房企生存模式需轉型
轉變心態 房企轉型
如果說“兩會”之前，一線城市成交量的回升和地方政府放松調控的嘗試，讓房地產開發商們形成些許的“期待”，那么兩會期間政府官員的表態，以及溫家寶總理對于調控不放松的堅定態度，都使得房地產企業再次放下幻想、面對現實。
“我們早就已經理解樓市調控政策，從沒有對調控放松抱有幻想。”“兩會”期間，全國人大代表、榮盛房地產發展股份有限公司董事長耿建明對中國證券報記者表示。耿建明認為，政府對于房地產市場健康環境的營造發揮著重要的作用。
耿建明表示，房地產企業應該轉變心態。“高利潤率的時代已經過去，房地產企業利潤必將回歸合理水平。”他認為，房地產企業目前只有積極轉型，應對調控政策才能取得持續發展。榮盛的發展策略是，加快周轉速度，進一步研究消費需求，提供更加適銷對路的產品，順勢而為控制發展節奏。耿建明表示，部分大中城市的房價應該下降，而一些二三線城市目前的房價相對較為合理。
萬科董秘譚華杰對中國證券報記者表示，萬科從未懷疑政府樓市調控的決心。去年年底，公司已經明確提出進入“冬天模式”，目前的戰略安排包括堅持現金為王，積極銷售，謹慎拿地，拓展融資渠道，提高成本和費用的管理能力等。
譚華杰認為，從長期來看，房地產行業要實現健康發展，既要通過商品房市場滿足具有支付能力的家庭住房需求，也要解決低收入家庭的居住問題。由于國內房地產行業所面臨的問題比較復雜，要協調好各方面的發展關系，政府的參與和引導必不可少。
金地集團對中國證券報表示，面對長期調控的形勢，金地集團去年就已經開始轉型。這家曾經主推中高端產品的房地產開發商表示，公司將根據調控政策的指導方向和市場需求變化，更加關注剛需型、首改住房產品的開發，采取更為靈活的營銷策略。商業地產和房地產金融也是金地集團的重點發展方向。
長效機制 漸趨明朗
“目前樓市調控政策總體偏緊的取向不會改變。中央清楚調控可能帶來的后果和阻力，已經做好長期準備。中央認同現在調控已取得效果，但對調控效果還不滿意，期待政策在短期內會放松的各方恐怕仍需繼續等待。”在中國指數研究院一份研報中，對今年的調控形勢如是預測。
與此同時，更深層次的長效機制正在形成。保障房制度不斷完善，建設計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現；房產稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產行業格局。從更廣的視角來看，經濟轉型、增速放緩、結構調整、貨幣投放速度放緩已成為中國經濟中長期發展走勢的普遍共識。
榮盛發展董事長耿建明表示，商品房在整個住房供應體系中的比重下降是必然趨勢。保障房建設與商品房發展并不沖突，因為兩者的使用人群并不完全重合。“我們期盼保障房制度盡快成型，這樣房地產開發企業可以更加科學地制定發展戰略。”
萬科董秘譚華杰表示，我國正處在工業化和城鎮化的發展階段，對住房的需求是剛性的，而且將會持續。在相當長的一段時期內，新增的住房需求壓力難以完全得到滿足。鼓勵一部分人租房，將在一定程度上緩解供應不足的壓力。對個人而言，根據自身的實際情況決定買房還是租房，也是相對理性的消費選擇。
金地集團表示，消費者在購房時應進行合理的規劃，從租房到擁有自主產權的房屋，這需要一個過程。隨著房地產市場的不斷成熟以及保障房體系的不斷完善，更大范圍、更多樣化的居住需求都能夠得到改善和滿足。
調控機制 亟需完善
耿建明認為，房價下調需要考慮三方面因素。一是理順供需，二是稅收調節，三是降低成本。他表示，目前各地的限購政策僅僅是從第一個方面進行調節，而后兩個方面的調節仍需要完善。具體而言，耿建明所指的是土地增值稅存在征收漏洞，以及土地市場準入門檻過低。
“如果房地產行業存在暴利，土地增值稅就是房地產行業的‘暴利稅’，對穩定房價、增加中小戶型產品的供給意義重大。”但是耿建明認為，目前的土地增值稅并沒有起到應有的作用。他介紹，土地增值稅往往采取預征之后清算的方式，如果開發商提出賬目不清、成本無法核算等理由，就可以不進行清算，導致開發商更傾向于開發高利潤率的高端產品，從而助推房價的上漲。
耿建明還表示，土地市場準入門檻過低也是土地價格走高的重要原因，土地成本的上漲也是助推房價的直接因素。他表示，“在目前土地供應量沒有增加的情況下，土地市場準入門檻過低。一些不具備房地產開發資質的公司也可以參與土地拍賣，直接炒高土地價格。土地出讓應該根據開發商的技術和資金條件篩選開發商。”
對于有望在今年擴大試點的房產稅，全國政協委員、國家稅務總局原副局長許善達對中國證券報記者表示，之前媒體期望房產稅成為地方收入主體、抑制房價、調節收入差距，從重慶、上海兩地房產稅的實踐情況來看，這些作用尚未實現。
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