水皮：總理沒講過一次房價 已經(jīng)不是天大難題
作為前住建部部長，姜偉新的難題是顯而易見的，那就是如何才能控制過快上漲的房價，這個難題在其后期又演變成了如何打壓房價回歸合理價格，姜偉新直到退休，也沒能交上一份令自己或大家滿意的答案，雖然大家開玩笑說他因此而想白了頭，雖然“兩會”期間躲記者而因此顧此失彼，雖然“國五條”這條那條的搞得雞飛狗跳現(xiàn)在居然已經(jīng)被人忘卻。
姜偉新無能嗎？
當(dāng)然不是，因為姜偉新的難題是不可能完成的任務(wù)，也是一個強人所難的任務(wù)，在一個供不應(yīng)求的領(lǐng)域要完成價格的下調(diào)無異于揪著自己的頭發(fā)離開地球一樣。但是，姜偉新坐在部長這個位置上，要講政治，要講統(tǒng)一，要講紀律，也要講民意、民情，甚至民粹，替人受過也就難免，姜偉新的難題難為了姜偉新這么多年，真心來講是太不容易了。
現(xiàn)在，姜偉新解脫了，解題之人換成了陳政高這個遼寧省的前省長，一個省長進京接任部長，而且是萬眾矚目的住建部長，按照中國的官場規(guī)則，陳政高無疑得到了重用，也無疑被寄托了重任。
此一時，彼一時，房價現(xiàn)在已經(jīng)不是什么天大的難題，李克強上任后沒有講過一次房價，國務(wù)院常務(wù)會沒有出過一個“國幾條”，但是房價卻自己開始調(diào)整了，這就是供求規(guī)律在發(fā)生作用。整體而言供不應(yīng)求的時代過去了，供求平衡的時代正在到來，圍繞姜偉新的難題對于陳政高而言已經(jīng)自然化解了，但是，陳政高面對的新難題難度一點也不比姜偉新的低。
陳政高的難題之一就是摸清中國房地產(chǎn)市場的家底，中國究竟有多少套房，人均到底有多少，多少套房又是空置的。沒有這些數(shù)據(jù)，做出的政策就難免拍胸脯、拍腦袋，最后拍屁股?，F(xiàn)在是個講大數(shù)據(jù)的時代，但是極有諷刺意味的是，中國房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)卻誰也說不清楚，全國房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)也落實不下去，一個空置率成了世紀難題，央視記者用最原始的方式去拍黑燈戶被指不具代表性，西南財大甘犁教授樣品調(diào)查得出6000萬套的數(shù)據(jù)也遭質(zhì)疑，任志強的否認來自于邏輯推理看似成立但也只是推理，一個偌大的國家，有如此強大的政府，各種現(xiàn)代的調(diào)查工具可就是說不清住房這個事，到底是搞不清還是不肯搞清楚？人口普查有辦法，統(tǒng)計局有城鄉(xiāng)調(diào)查大隊，房產(chǎn)局有登記，搞不清楚真是笑話。
陳政高的難題之二就是舊城改造。中國房地產(chǎn)的第一輪高速增長得益于地方政府規(guī)劃新區(qū)鋪攤子，通過剝奪農(nóng)民土地迅速擴張城鎮(zhèn)區(qū)劃，這種辦法，投入少，成本低，建設(shè)周期短，見效快，也避免了和城市居民的直接沖突，市容市貌得到極大改善。但是后果也逐漸顯現(xiàn)，一是新城變“鬼城”，人氣不足；二是舊城改造刻不容緩，拖無可拖。但是，舊城改造談何容易，習(xí)慣了強征農(nóng)民土地拍賣獲取財政收入再投資的地方政府面對棚戶區(qū)改造，成本和投入都劇增，但是土地收入?yún)s公開透明，李克強在遼寧執(zhí)政期間在舊城改造上極有建樹，而陳政高又是搭檔執(zhí)行者，遼寧經(jīng)驗是否全國適用，現(xiàn)在沒有答案。
陳政高的難題之三就是如何為房地產(chǎn)正名。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對于新型城鎮(zhèn)化周期發(fā)展中的中國更是如此，房地產(chǎn)的投資增速和GDP有密切的關(guān)聯(lián)度，在GDP增速的調(diào)整期如何保證房地產(chǎn)對經(jīng)濟的支持作用是非常微妙的藝術(shù)，更何況開發(fā)商在過去已經(jīng)被妖魔化，已經(jīng)被人從道德上否定過，為開發(fā)商尋找適當(dāng)?shù)纳鐣恢靡彩亲〗ú块L的功課。
沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，陳政高從地方到中央，從遼寧到全國，不可能上任伊始就夸夸其談，我們也不指望新官上任三把火，有數(shù)據(jù)才有真相，有事實才有對策，建立在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的政策才可能有針對性，才能破解擺在陳政高們面前的難題。
大數(shù)據(jù)時代啊。
人民日報：樓市疲軟房價下跌對經(jīng)濟拖累十分有限
今年以來，隨著中國樓市下行趨勢逐漸顯現(xiàn)，外界不斷發(fā)出有關(guān)中國樓市崩盤的論調(diào)，擔(dān)憂房地產(chǎn)疲軟將拖累經(jīng)濟的聲音也越來越多。專家認為，樓市步入調(diào)整期是在經(jīng)歷10年高增長之后的理性回歸，將有利于中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向更高質(zhì)量增長進行調(diào)整。樓市調(diào)整將是一個長期過程，房價不會出現(xiàn)斷崖式下跌，因此不會對中國經(jīng)濟造成顯著影響。
樓市疲軟引發(fā)市場擔(dān)憂
隨著中國經(jīng)濟對全球經(jīng)濟的貢獻越來越大，中國經(jīng)濟的一舉一動都引發(fā)外界的廣泛關(guān)注。尤其是在當(dāng)前中國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩的背景下，樓市的低迷更是加劇了海外對中國經(jīng)濟下行的擔(dān)憂。
在花旗集團全球首席經(jīng)濟學(xué)家威廉·布特看來，全球經(jīng)濟復(fù)蘇仍面臨多重風(fēng)險，而中國經(jīng)濟增長大幅放緩是其中一個，這主要來自兩個方面：一個是信貸泡沫被擠出，另一個是與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)活動顯著下滑。
瑞銀財富管理北亞太區(qū)首席投資總監(jiān)浦永灝則表示，中國房地產(chǎn)泡沫已開始破裂，當(dāng)前三四線城市供大于求非常嚴重，一線城市房價居高不下。此前，將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟主要引擎的政策失之偏頗，力量太大反成經(jīng)濟拖累因素。
而對于今年中國經(jīng)濟增長能否完成7.5%的既定目標，花旗銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高表示有一定難度，一方面國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長緩慢，另一方面國內(nèi)資金成本過高。目前由于市場還是擔(dān)心資金成本會再次走高，同時還擔(dān)心未來利率市場化的提速會推高資金成本，所以市場信心的缺乏會導(dǎo)致經(jīng)濟持續(xù)下行。
對經(jīng)濟整體影響不大
盡管當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場不容樂觀，引發(fā)了外界普遍擔(dān)憂，但就此夸大樓市對中國經(jīng)濟影響的觀點仍然站不住腳。
“樓市疲軟，房價下滑肯定會對GDP有影響，但影響不會太大。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對本報記者表示，中央政府肯定也會考慮到樓市低迷對經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響，所以強調(diào)通過棚戶區(qū)改造、加大保障房投資發(fā)展力度等措施來對沖樓市下滑所可能帶來的影響。比如北京加大了保障房建設(shè)的規(guī)模，全國整體來說也是如此，但是由于棚戶區(qū)改造和保障房所占比例還不算太高，因此對沖效應(yīng)體現(xiàn)的可能還不是很充分。
“在中國我們看到一些房地產(chǎn)和地方債的風(fēng)險，但是對等的，中國政府有足夠多的財政手段去應(yīng)對可能出現(xiàn)的危機。”彼得森國際經(jīng)濟研究所所長亞當(dāng)·珀森表示，中國房地產(chǎn)市場可能并不是泡沫，而是估值過高。由于中國人的杠桿率比較低，他們所持有的開發(fā)商資產(chǎn)的份額是相當(dāng)有限的，因此不會出現(xiàn)像西班牙、愛爾蘭和美國這些地方對經(jīng)濟這么大的破壞力。
“今年樓市由于種種原因注定是一個調(diào)整之年，但是如果由此斷定樓市即將發(fā)生崩盤，出現(xiàn)斷崖式下跌，這樣的結(jié)論言過其實?！痹谧〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缈磥恚呋鶖?shù)、低預(yù)期、信貸收緊成為了影響2014年房地產(chǎn)市場的三大主因，但中國目前住房市場中的需求總量仍然很大，市場健康發(fā)展的空間仍然很大。
樓市年內(nèi)還會反復(fù)尋底
事實上，由于一二線和三四線樓市出現(xiàn)分化，各地房價調(diào)整的程度不同，對經(jīng)濟的影響也不完全一樣。陳國強表示，北上廣深等一線城市，本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局比較成熟，對當(dāng)?shù)刎斦碚f來源比較多元化，經(jīng)濟整體基礎(chǔ)比較好，房地產(chǎn)成交量的下滑對當(dāng)?shù)氐挠绊懖粫敲疵黠@。而一些中小城市，對房地產(chǎn)的依賴的確比較明顯，樓市的繁榮與否對當(dāng)?shù)刎斦挠绊憚t相對較大。
對于一些房價仍然較高的城市，樓市調(diào)整仍將持續(xù)一段時間，可能會出現(xiàn)反復(fù)尋底的過程?！吧习肽陿鞘械钠＼浿饕w現(xiàn)在成交量的下滑上面，下半年特征可能會有所變化，體現(xiàn)在價格的松動上。”在陳國強看來，有些地方的樓盤價格可能會跳水，通過降價促銷來刺激成交量的回升。如果有更多的房企采取以價換量、隨行就市的策略，再加上相比于上半年更寬松的信貸政策，伴隨著成交量的回升，房價底部可能很快就能顯現(xiàn)出來；但是如果市場仍是抱著觀望的態(tài)度，房企也不采取回籠資金的措施，那么樓市的調(diào)整期可能會更長一些。
“我們對當(dāng)前以及中期房地產(chǎn)市場還是有信心的?！鼻睾绫硎?，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟增長以及消費結(jié)構(gòu)的升級，仍將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。而未來的發(fā)展將從過去單純注重數(shù)量的增長，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升。（人民網(wǎng)）
向松祚稱樓市前景明朗：過剩城市房價會急劇下調(diào)
CCTV2《央視財經(jīng)評論》：自住型商品房入市房價影響幾何？
日前，北京首個進行搖號的自住型商品房項目開始搖號，從12.76萬戶符合條件的申購家庭中選出1882套住房的購買資格，中簽率約為68:1。那么，自住房入市，對樓市影響幾何？今年前五個月，中國的住宅銷售額較2013年同期下降10.2%。5月份平均住宅價格也較4月份出現(xiàn)下跌，未來房價的大幅調(diào)整真的要開始了嗎？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
自住房入市，樓市影響幾何？房價大幅調(diào)整的序幕即將拉開？
據(jù)了解，目前北京市已經(jīng)有11個自住房項目正在進行或者已經(jīng)完成了網(wǎng)上申購，預(yù)計能夠提供1.8萬套自住房。按照北京市規(guī)劃，今年還將推出5萬套。截止目前北京年內(nèi)期房住宅供應(yīng)比在大漲，核心供應(yīng)住宅套數(shù)達到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲了70%。
7月份，北京還將有36個項目入市，并且這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由于上述項目供應(yīng)的住宅數(shù)量超過了1萬套，預(yù)計北京住宅的庫存量也會進一步的提升。
向松祚：自住型商品房應(yīng)該永遠滿足中低入階層者的需要而不是變成一個炒作的工具或者是一種投資的手段
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
自住型商品房，對很多人來說可能是一個比較新的名詞。這個名詞的關(guān)鍵就是自住，就是說這個房子只是滿足中低收入購房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一個新鮮的東西，成功的有新加坡、德國以及歐洲很多國家都有過成功的經(jīng)驗。大約十年前，我記得就有人在國內(nèi)提出過，說中國很多城市應(yīng)該大力推廣自住型商品房。為什么說它會是一個非常好的經(jīng)驗，北京市做這個事，我相信對中國房地產(chǎn)來說是一個標志性的事件。
所謂自住型商品房，就是說政府把相當(dāng)?shù)囊徊糠滞恋?，這部分土地只能用來建設(shè)自住型的住房。符合條件的，關(guān)鍵的就是中低收入階層，你買這個房只能自住，原則上是不能賣和出租的，只能是如果說未來這個房你不想住了，或者說未來你的收入增加了，想換一個很高檔的房子，這個時候政府出價錢把這個房子回購，而你不能再賣到市場上去。所以這種房子實際上在某種程度上是封閉運行，封閉運行的目的是希望這些房地產(chǎn)永遠滿足中低入階層者的需要，而不是變成一個炒作的工具，或者是一個投資的手段，這才是我們自住型商品房的一個核心的，或者說一個關(guān)鍵的條件。
劉戈：自住型商品房在現(xiàn)在看來這個砝碼是加在讓房價下行這一邊
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實在北京相對于兩限房，相對于經(jīng)濟適用房，自住型商品房現(xiàn)在的限制還是比較少的。如果你在北京沒有商品房，同時又符合在北京買房的這些條件，都可以買這個房子，它本質(zhì)上還是一個商品房，但它有一個限定詞，就是共有產(chǎn)權(quán)，這個其實是它的核心概念。也就是說這個房子是一個商品房，但購房人不是拿到的完全的產(chǎn)權(quán)，有一部分產(chǎn)權(quán)是相當(dāng)于政府對土地出讓金的一個讓步，那么五年以后如果你可以出售，出售了以后，現(xiàn)在按北京市的規(guī)定是30%要返還給政府。
我查了一下，去年，北京新建的商品住房的交易是12萬套。如果今年達到計劃的4萬套，那么按照去年的這個數(shù)值，那可能就達到20%。如果每4個人里面有一個人有可能通過這樣的一種方式獲得住房，那么對大家的心理會產(chǎn)生影響，所以這個砝碼在現(xiàn)在看來，是會加在讓房價下行的這一邊的。在當(dāng)時看來是一個急救章的政策，那么現(xiàn)在它對房價影響的重要性，可能超出了我們當(dāng)時的預(yù)期。
建設(shè)部在4月份開過一個會議，現(xiàn)在就是自住型商品房的試點，除了北京以外，在上海、深圳、成都，還有兩個小城市黃石和淮安，那么是不是通過試點，如果覺得這個效果很好，而且我們進一步把現(xiàn)在的這一些政策可能產(chǎn)生的一些被別人利用的漏洞，都設(shè)計好了以后，那下一步會不會它變成基本的住房制度的一種方向。
向松祚：自住型商品房打消中低收入階層追漲房價的預(yù)期對一百平方米以下戶型的房價有很大的抑制作用
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
自住型商品房從惠民生，從實現(xiàn)居者有其屋來說，絕對是一個非常好的政策，但是這個政策成功的細節(jié)需要進一步的完善。過去為什么很多老百姓把幾代人的錢，甚至兩家人的錢都集中起來買房，因為他擔(dān)心房價越上漲，他越買不起房，房價上漲的速度永遠超過他收入增長的幅度。如果北京市自住型商品房政策能夠持續(xù)下去，那它會變成影響房價的非常關(guān)鍵的力量。原因很簡單，它會使很多中低收入階層的人愿意等，過去是不能等，等不了，變成現(xiàn)在可以等。
今年其實北京有好多人就已經(jīng)把自住型商品房搖號作為他們的一件大事，天天在看這個政策，準備來抽。如果他覺得有希望就會等，哪怕等一兩年，他也不愿意花那個大錢，所以這會在很大程度上，打消中低收入階層追漲房價的預(yù)期，而且會對一百平方米以下戶型的房價，有很大的抑制作用。現(xiàn)在北京有些地產(chǎn)商說了，可能現(xiàn)在北京一百平米以下的房子很難賣了。為什么現(xiàn)在北京的二手房的價格銷售量、成交量下降得比較明顯，這其實是它的一個連鎖反應(yīng)，就是人們的預(yù)期改變以后，它會影響一連串的連鎖反應(yīng)，所以二手房市場，新住房的市場，它都會在成交量、成交金額上有所下降。
關(guān)鍵是考驗我們的各地地方政府愿不愿意放棄土地財政，還有一個就是說，實際上我們到全國很多地方去看過，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場最根本的問題是現(xiàn)在房子太多，已經(jīng)供給過剩。其實有很多地方政府如果愿意，可以拿錢，可以把現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品住房買過來，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起來。我覺得這個政策從全國來推廣，第一是完全有必要，第二是完全有條件。
向松祚：部分供給過剩的城市房價會出現(xiàn)比較急劇的下調(diào)
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在其實已經(jīng)不混沌，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的前景應(yīng)該非常明朗。這個明朗就是兩句話，第一句話，全國范圍之內(nèi)，它會出現(xiàn)一個調(diào)整，一個緩，我相信還是比較平穩(wěn)的調(diào)整，就是向下調(diào)整。第二句話，就是某一些城市，特別是嚴重出現(xiàn)供給過剩的城市，房價會出現(xiàn)比較急劇的下調(diào)。因為我們看到有很多地方的房子蓋得實在是太多，消費能力已經(jīng)嚴重透支了，所謂的人口紅利已經(jīng)嚴重透支了，甚至在某種意義上，它的土地資源也就透支了。
我們最近看來，從二手房，從新房，無論從成交金額還是成交面積，還是從很多城市的庫存和消化來看，都需要相當(dāng)長時間的調(diào)整，所以我覺得這是非常明確的。那么現(xiàn)在我們所需要做的是什么？需要做的是防止價格出現(xiàn)急劇的下調(diào)。
劉戈：呼和浩特成為第一個吃螃蟹的城市接下來會出現(xiàn)傳導(dǎo)效應(yīng)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
比如說呼和浩特這樣一個案例，按說它一直以來，在房地產(chǎn)市場里，沒有太多的人去關(guān)注這樣一個城市，大家可能更多的是關(guān)注像溫州，或者北上廣深這樣的城市，為什么它突然變成了第一個吃螃蟹的人，第一個取消限購？
一個解釋是比較老實，因為我知道很多城市實際上已經(jīng)悄悄的放開了，但沒下文件，但是在具體的過程當(dāng)中，已經(jīng)不再審核你是不是符合條件了，只要你去買都可以買了，已經(jīng)悄悄的取消了。而呼和浩特的房價雖然不是那么高，但是由于它本身的人口流入沒那么多，整體上來說，周邊人口也沒那么多，那么這樣一些城市，它可能率先這種信號就出來了。那么接下來可能還會傳導(dǎo)，進一步，一些沿海的城市也可能會出現(xiàn)類似于這樣的一個狀況。
向松祚：以自住型商品房為突破口研究在中國怎么實現(xiàn)居者有其屋
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
其實我想說一句，房地產(chǎn)的政策，必須要有一個長期的政策，必須要有一個穩(wěn)定的政策，讓購房者、投資者有一個穩(wěn)定的預(yù)期。比如取消限購、取消價格管制等等這些措施，這些措施不僅不有助于房價上漲，它反而會加速房價的下降，這是很奇怪的一個現(xiàn)象。有經(jīng)濟學(xué)家者的研究，這個市場里有時這個預(yù)期，政策往往是反著走的，比如說股市是這樣，房價也是這樣。過去我們拼命限購，老百姓說房子肯定還要再漲，所以現(xiàn)在千方百計的，哪怕絞盡腦汁，鉆空子、想辦法，托人托關(guān)系這樣拼命地買，現(xiàn)在再取消限購限貸等等政策。老百姓卻說房子完了，房子馬上要下降，我們先等等，等它降了再買。
北京的自住型商品房是一件很好的事情，那么其他城市能不能以這為契機，作為一個突破口，很好的研究在中國怎么實現(xiàn)居者有其屋。舉個例子，新加坡的國土面積只相當(dāng)于北京的一個海淀區(qū)，非常小，但他的居住人口相當(dāng)龐大，也是一個國際大都市，他就做得非常好。（央視）
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