葉檀認(rèn)為“房鬧”是房地產(chǎn)崩潰速度的指標(biāo)
房鬧現(xiàn)象是行為金融學(xué)的天然指標(biāo)。
一些購房者用全武行希望挽回自己的損失。日前，杭州、寧波等地出現(xiàn)房鬧現(xiàn)象，今年以來房鬧事件將近20起。一些前期購房業(yè)主不滿開發(fā)商大幅降價(jià)、難以承受短期內(nèi)幾十萬元的虧損，打砸售樓處，或者到房地產(chǎn)公司靜坐，甚至出現(xiàn)購房者試圖攜手跳樓等現(xiàn)象。而少部分房鬧現(xiàn)象，媒體披露則是某些方面有意為之的結(jié)果，希望通過不斷升溫的房鬧，放松房地產(chǎn)調(diào)控的力度。
房鬧事件大多生在此前房地產(chǎn)溢價(jià)比較高的地區(qū)，投資色彩越濃重前期價(jià)格越高，房鬧或者房地產(chǎn)出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性越大。從行為金融學(xué)的意義上說，房鬧事件可以作為房地產(chǎn)泡沫、以及泡沫破滅速度的指標(biāo)。
以杭州為例，最新的全國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2012年3月杭州新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為95.6，僅次于浙江金華的95.4，房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)高于京滬廣深等一線城市。一份中國某知名代理機(jī)構(gòu)的報(bào)告指出，2012年3月上旬，全國十大降價(jià)樓盤中，杭州本地項(xiàng)目多達(dá)4個(gè)。這一數(shù)據(jù)說明，杭州房地產(chǎn)降價(jià)的速度較快，處于泡沫逐漸破滅的過程中。
杭州是房地產(chǎn)一線城市，房?jī)r(jià)上漲處于國內(nèi)城市前列。從杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)所擷取的數(shù)據(jù)，2006年5月杭州主城區(qū)新建商品房最高均價(jià)每平方米接近11000元，但到2010年，新建商品房最高均價(jià)每平方米接近27000元，漲幅高達(dá)2.45倍。在此環(huán)境下，購房者已經(jīng)習(xí)慣了作為重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格只升不跌，心理承受力較為脆弱，單邊上升而沒有過實(shí)質(zhì)性下降的市場(chǎng)，免疫力較差。
目前房地產(chǎn)下行幅度較大的地區(qū)，如鄂爾多斯(600295,股吧)、杭州等地，具有一些相近的特征。
首先，當(dāng)?shù)剌^為富裕，貨幣資金豐富。杭州作為浙江省會(huì)城市，浙江省多年發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所積累的財(cái)富，部分在在杭州這片湖光山色中，以房地產(chǎn)的形式被儲(chǔ)藏起來。鄂爾多斯更是如此，去年6月的一則新聞顯示，住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告，內(nèi)蒙古鄂爾多斯人均GDP超過香港，位居全國第一，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)超過了七千人，百萬資產(chǎn)只能算是窮人。節(jié)節(jié)上升的煤炭?jī)r(jià)格使鄂爾多斯在短期內(nèi)收獲了大量貨幣資金，富得流油。
其次，這些地區(qū)近些年無法找到實(shí)體經(jīng)濟(jì)突破口，貨幣資金得不到有效配置，成為輸送到房地產(chǎn)市場(chǎng)的子彈。以鄂爾多斯為例，羊煤土氣，最重要的資源是煤炭，煤炭財(cái)富沉淀為房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人力物力儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上煤炭與房地產(chǎn)上漲的步伐，房地產(chǎn)因此成為最重要的貨幣窖藏手段。而浙江省近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在尋找突破口，炒煤團(tuán)與炒房團(tuán)從一個(gè)側(cè)面反映資金無法有效配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，資金與資產(chǎn)品泡沫相輔相承，房地產(chǎn)成為最重要的大眾載體。
房地產(chǎn)泡沫越是大，房地產(chǎn)泡沫崩潰的速度越快，出現(xiàn)房鬧的可能性也就越大。杭州、寧波、一線城市郊區(qū)等地前期價(jià)格上漲過快的地區(qū)容易出現(xiàn)房鬧，而房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的成都等地則不容易出現(xiàn)。
上面的描述還不夠全面，房鬧現(xiàn)象還與契約精神有著密切關(guān)系。
在東南亞金融危機(jī)時(shí)，香港出現(xiàn)大面積的房地產(chǎn)“負(fù)翁”一族，也即房地產(chǎn)資不抵債。從1984年到1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價(jià)。1998年到2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的1.3萬港元每平方英尺下跌到4，5000元。從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。令人感動(dòng)的是，香港沒有出現(xiàn)大面積的違約，沒有出現(xiàn)瘋狂的房鬧，深受法律熏陶的市民大多遵守契約，堅(jiān)持繳還貸款。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心，是契約精神，包括契約的公平，對(duì)契約的尊重。重視契約捍衛(wèi)自身的權(quán)益，如果契約是公平的，就堅(jiān)定執(zhí)行。而不是房?jī)r(jià)漲落全找政府，希望引起政府重視，從最近一連串房鬧事件來看，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)離契約市場(chǎng)還有很遠(yuǎn)的距離。
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