秦虹：看清調控政策的邏輯
“房地產市場實際上仍然是個‘政策市’，這是房地產行業內心照不宣的事實。從2010年開始的樓市調控，不僅對住宅市場打擊沉重，商業地產也被牽連在內。”在此次中國商業地產行業發展論壇上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹具體解釋了房地產調控政策的邏輯。
秦虹表示，從決策的角度來看，樓市調控實際是有邏輯的。如果站在房地產行業內部來看調控政策，會覺得有很多的矛盾和不合適之處，要看清房地產調控政策的邏輯，必須跳出房地產行業。
在整個房地產行業份額里，商業地產只占到20%左右，因此房地產的調控政策主要還是在調控住宅市場。目前在整個房地產調控政策里，并沒有哪些政策具體針對商業地產，但是涉及到融資等政策的時候，商業地產就無可避免地被波及到。
2010年“新國十條”開始到現在，調控政策持續了近兩年的時間。秦虹稱，這一輪調控政策主要希望解決的問題是，一手控制投資和投機性需求，促進房價的合理回歸。另外一手則是大力建設保障性住房，同時還要滿足市場剛性需求。調控的目的不是讓大家住不上房，而是讓更多的人能夠買得上房。
回顧一下住房制度改革，在上世紀80年代就提出住房制度改革，徹底實行住房制度改革是以1998年23號文件為標志，即國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知。當時出臺這個政策的契機是1997年遇到了亞洲金融危機，1997年第四季度開始，中國的經濟出現了急速下滑。在這個文件里，非常明確地提出了深化城鎮住房制度改革的指導思想就是加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點。
秦虹認為，對比2010年前的房地產調控政策，當前的調控政策更加強調房地產的社會功能。實際上，2010年之前，所有調控政策更加看重房地產業的經濟功能，看重房地產對于國民經濟增長的貢獻。
從2010年的調控開始，在強調房地產業的社會功能的前提下，房地產調控政策目的是抑制投機，滿足剛性需求，提供居住需求。
政府保障的主要定位分為兩種，第一種是托底性的保障。有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業技能比較差。第二種則是，暫時性的、過渡性的保障。年輕人一段時間收入低，工作不穩定，渡過這段時間以后，有了工作經驗，收入提高了，就可以離開保障。
秦虹表示，我們過去十年，整個房地產市場擴張了10倍，增長速度非常快，但是適合房地產市場發展規律的制度建設是滯后的。除了土地問題以外，還有房地產金融，到現在為止，房地產企業直接融資渠道少之又少，而稅收的作用遠遠沒有發揮。
秦虹認為，今后城市的發展更重要的還是調整結構，更均衡地發展城市，發展更多的大城市，提供就業機會多、發展潛力好、對年輕人有吸引力的城市的成長，這樣將會長期持久地推動房地產業的發展。
“隨著房地產調控的持續，行業的整合已經開始出現，這給房地產業的發展確實帶來很大的機會，”秦虹表示，“對于商業地產的發展前景，就一句話，機會很大，風險也很大。”
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