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2016年04月07日 18:58
來源:映象網(wǎng)-1074綠色頻道
一、為什么城市居民不能到農(nóng)村購買宅基地或房屋
《物權法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”；《土地管理法》第64條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”；2004年11月，國土資源部印發(fā)的《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。
二、土地承包經(jīng)營權的流轉方式有哪些
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”。
另《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》第三章第15條至第20條，以及第六章第35條對農(nóng)村土地流轉方式有非常明確的規(guī)定。
三、集體經(jīng)營性建設用地在什么情況下可以流轉
首先集體經(jīng)營性建設用地，是指集體企業(yè)用地。
《中華人民共和國物權法》第151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”；《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權發(fā)生轉移的除外”。這意味著集體經(jīng)營性建設用地的流轉限制非常嚴格，因為集體企業(yè)破產(chǎn)、兼并的情形下，根據(jù)地隨房走的原則，才發(fā)生流轉。
另外，2015年2月27日全國人大常務委員會《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整有關法律規(guī)定的決定（草案）》的議案出臺，集體經(jīng)營性建設用地直接流轉入市，與國有建設用地同權同價的試點工作開始啟動。
四、流轉土地沒有向發(fā)包方備案，合同有法律效力嗎？
村民流轉土地未向發(fā)包方備案，并不影響流轉合同的效力。《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定：“承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權流轉合同未報其備案為由，請求確認合同無效的，不予支持”。當然實踐中，備案并不復雜，而且很多優(yōu)惠政策和補貼也會優(yōu)先考慮合同備案了的流轉主體，建議還是備個案。
五、未經(jīng)發(fā)包方同意，村民轉讓其承包地是否有效
未經(jīng)發(fā)包方同意，村民轉讓其承包地無效。《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條規(guī)定：“承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經(jīng)營權的，轉讓合同無效，但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。
另外，轉讓這一種流轉方式流轉的是承包經(jīng)營權，所以法律上有非常嚴格的限制。值得注意的是2014年12月30日國務院辦公廳出臺《關于引導農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》，其中第三條第8款第1項規(guī)定：“農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養(yǎng)殖水面等經(jīng)營權，可以采取出租、入股等方式流轉交易，流轉期限由流轉雙方在法律規(guī)定范圍內協(xié)商確定”，這導致實踐中通過家庭承包獲得的耕地、草地、養(yǎng)殖水面很難通過轉讓的方式流轉了。
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