核心提示|歷經數次“劇透”與“網傳”，所有關心鄭州土地市場走向人士所期待的“網拍細則”昨日傍晚終于正式出爐。傍晚近六點，在鄭州市政府官方網站上，一個由鄭州市人民政府辦公廳下發，名為《鄭州市國有建設用地（住宅）使用權網上掛牌交易限價競買暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的文件雖深藏網站細節欄目“閨中”，還是被不少人給“扒了出來”。

　　“‘面粉’價格有了‘天花板’，‘嚴’字當頭，‘面包’再亂漲價就說不過去了。”細讀新規則后，一位地產人士用“面粉”、“面包”借喻土地與房價的關系道明了自己對未來鄭州房價走勢的判斷。與此同時，來自網拍土地“出讓人”鄭州市國土資源局（以下簡稱市國土局）的消息稱，此前鄭州集中推出的6000畝住宅用地將于本月迎來密集掛牌期，并預計于12月上中旬迎來集中成交期。“細則再細也要看實際操作，具體怎么辦，還需要看現實中的操作情況。”地產從業人士蘇先生說。

　　拍地分為“上、下半場”

　　通讀這一文件的大河報記者發現，在這份《暫行辦法》中明確寫道，國有建設用地（住宅）（以下簡稱住宅用地）使用權出讓過程原則上分為兩個環節進行。第一環節為使用鄭州市國土資源網上交易系統（以下簡稱網拍系統）進行網上競價，達到限價時轉為第二環節；第二環節為現場一次競價或網上一次競價。第二環節中，鄭東新區、鄭州經濟開發區管轄范圍內采取競綜合房價方式確定土地競得人；金水區、管城回族區、二七區、中原區、惠濟區、鄭州高新區（以下簡稱市內五區及高新區）管轄范圍內采取競地價方式確定土地競得人。

　　那么，第一、第二環節究竟怎么過渡？“拍地細則”也明確規定，任一競買人在網拍系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網拍系統報價中止。競買人也將從第一環節的“上半場”進入“下半場”展開進一步的角逐。參照目前流行的說法，文件也將這一“150%”的臨界點命名為了“熔斷點”。

　　自中秋節前“劍指地王”的“鄭九條”子夜出臺后，無數地產人士都期盼著后續更為詳盡規則的來臨。昨晚，“拍地細則”的出臺讓鄭州的住宅用地網拍有了下一步更為詳盡的具體規則。正式將日后鄭州土地市場的“網拍機制”劃分為了“上、下半場”，而“中場哨響”則為“熔斷點”的觸發。

　　給價格戴上“緊箍”

　　對于此前鄭州土地市場網拍從未有過的“下半場”，暫行辦法也有著較為詳細的“競賽規則”。

　　打個比方說，如競拍標的宗地的代碼為“A”，如在網拍時A地塊的最終報價沒有超過熔斷價的，由網拍系統自行確定土地競得人及成交地價（如A在鄭東、經開范圍內，則需同時執行該宗地綜合房價最高限價規定）。

　　如A宗地的競拍一旦進入“下半場”，對于A地塊的角逐將轉為現場或者網絡一次性競價。

　　在這一競價中，競買人需在五分鐘內完成報價。對于鄭東新區和經開區范圍內的宗地，選手報出的是“綜合房價”，誰低誰中標，土地中標價格即“熔斷價”本身。同時，這一“競得綜合房價”也將被寫入土地出讓合同補充條款，競得人在該宗地上所建樓盤不得高于這一房價進行銷售。

　　對于鄭州市內其他區域的宗地而言，最終的勝果取決于“下半場”所報出的“地價”。“競賽規則”規定，各“選手”將在公證機構的公證下報出競買價，此后競拍組織者將按照所有有效報價計算平均值。哪位“選手”所報地價最接近平均值的，則為該宗地的最終競得人，所報出的價格，也是該宗地最終的地塊成交價。對于這個價格，《暫行辦法》也給出了“天花板”：報價在不低于熔斷地價的基礎上，不得高于出讓起始價的200%。

　　“罰單”將設“黑名單”

　　如前文業內人士對《暫行辦法》“嚴字當頭”的評價，除前文所述對地價戴上的“緊箍”外，這一文件還專門用一章的內容對“違約責任”進行了明確。

　　其中，對于競買人有下列情形之一的，即被視為違約：

　　(一)熔斷人必須參加現場競價而不參加現場競價的；

　　(二)鄭東新區、鄭州經濟開發區范圍內熔斷人現場必須報綜合房價且報價符合報價規則而現場不報綜合房價，或者現場報價不符合報價規則的；

　　(三)競得人逾期未按《掛牌須知》的約定持競得證明等相關資料報出讓人進行后置審核，或者所提供資料不符合要求未通過審核，從而造成宗地競買無效后果的。

　　而對于“違約”，《暫行辦法》所開出的“罰單”也可謂嚴厲，包含了競買保證金不予退還；由市國土局將其納入黑名單，即日起不得參加鄭州市市域內土地公開出讓交易活動；以及地塊另行組織出讓的價格低于本次掛牌成交價的，由違約人支付差額賠償金等嚴厲措施。

　　“對比之前，拍地成了技術活兒。”縱觀《暫行辦法》所列條款，一位供職于國內某一線地產公司的資深人士對大河報記者說，對于拿地決策流程較為復雜的一線房企而言這些要求確實有著一些影響，“拍地程序更為復雜，不過難度倒是沒有什么特別的變化。”他說。

　　與此同時，也有不少業內人士表示，《暫行辦法》的規定還有待“實踐體驗”。“你比如說‘定地價，競房價’的規則，有的房子帶裝修，有的不帶裝修，這你怎么去評價？裝修規格也不盡相同，你怎么去衡量？還有能不能捆綁車位呢？”他表示，這所有的疑問，也有待拍地時，宗地“前置條件”的具體約定。

　　6000畝地是“試驗田”

　　“如果說‘鄭九條’的出臺是‘示意選手走上跑道’，那今天就是給‘選手’傳達規則，并舉起了‘發令槍’。‘6000畝地’將一見分曉。”伴隨著《暫行條例》的正式頒布，此前由鄭州市國土局發布，即將走上網拍流程的“6000畝住宅用地”無疑將成為新規則的“試驗田”。鄭州市國土資源局相關負責人向大河報記者透露：“規則已出，11月將密集掛牌，下月上旬、中旬將成為密集成交期。”

　　對于這“6000畝地”，此前已被無數業內人士視為“鄭州未來房價走勢”的重要參考。那么，當“6000畝”與《暫行辦法》相疊加，又會對未來的鄭州房價有何影響？

　　“前有集中供地，后有‘熔斷出臺’，‘面粉’價有了‘天花板’，‘面包’再亂漲價就說不過去了。”細讀新規則后，一位地產人士用“面粉”、“面包”借喻土地與房價的關系道明了自己對未來鄭州房價走勢的判斷。但與此同時，另一位地產人士則表示，“行政手段強壓勢必帶來房價下降，但未來會不會迎來‘報復性上漲’，誰都不好說。”

　　在這種猜測中，或許鄭州房價將進入一個“平臺期”，對于后市是漲是跌，或許“觀望”將成為不少人的共同選擇。（記者 陳駿）