映象新聞

　　交房已有數(shù)年，土地證還在開(kāi)發(fā)商手中，一旦開(kāi)發(fā)商涉案、土地證被查封，小區(qū)二手房交易就辦不出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　河南商報(bào)陪辦君小高曾關(guān)注、報(bào)道過(guò)二七區(qū)航?；ǔ菢I(yè)主的此類(lèi)投訴，但近日，涉及“土地證被查封或抵押影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理”的投訴層出不窮。

　　雖然“擱置爭(zhēng)議、快速辦證”的不動(dòng)產(chǎn)登記新政已出臺(tái)，但現(xiàn)實(shí)操作中，小區(qū)土地一旦被查封，不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)不予登記辦證，因土地證查封的長(zhǎng)期性(動(dòng)輒三五年)，房產(chǎn)交易可能被無(wú)限期拖長(zhǎng)，交易雙方或承擔(dān)贖樓貸、首付貸等高額利息苦不堪言。

　　【1】航?；ǔ切^(qū)

　　2007年交房，2009年拿到房產(chǎn)證，鄭州市航海花城小區(qū)的業(yè)主們從未為自家房子費(fèi)過(guò)心。然而在今年6月30日，在業(yè)主們毫不知情的情況下，小區(qū)土地使用權(quán)卻因開(kāi)發(fā)商涉及的一樁訴訟被法院查封。

　　小區(qū)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，本該被及時(shí)分割、轉(zhuǎn)移給小區(qū)居民的土地使用權(quán)，因開(kāi)發(fā)商的原因被查封，申訴維權(quán)路途漫漫。更為現(xiàn)實(shí)的困難是：受此影響，小區(qū)1號(hào)樓1單元業(yè)主常女士的賣(mài)房過(guò)程進(jìn)退兩難、騎虎難下，一面承擔(dān)著每天就400元“贖樓貸”的高額利息卻拿不到購(gòu)房款，一面是漫長(zhǎng)的等待?！澳赣H急需錢(qián)做手術(shù)，本來(lái)是賣(mài)房救急，結(jié)果過(guò)戶給對(duì)方卻拿不到房款，錢(qián)、房?jī)煽者€要攤上巨額利息?！?/p>

　　9月30日晚上，常女士聽(tīng)說(shuō)關(guān)于“(鄭州市商品房)問(wèn)題土地”的不動(dòng)產(chǎn)登記處理方案出臺(tái)，能給土地使用權(quán)存疑的小區(qū)先行辦不動(dòng)產(chǎn)證，10月1日一早，常女士就去二七區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心詢問(wèn)情況，工作人員給出的解釋是，土地證被法院查封的，不屬于簡(jiǎn)易模式的受理范疇，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　“政府出臺(tái)政策說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記不與土地屬性掛接，為啥沒(méi)有土地證的房改房能辦(不動(dòng)產(chǎn)登記)，我們有土地證卻被查封的卻不能辦?”馬女士不理解，本該被及時(shí)分割、轉(zhuǎn)移給小區(qū)居民的土地使用權(quán)，因開(kāi)發(fā)商的原因被查封，卻難尋救濟(jì)渠道。

　　10月8日上午，上述小區(qū)業(yè)主來(lái)到鄭州市中級(jí)人民法院，并提交了《異議申請(qǐng)書(shū)》和相關(guān)證明材料，要求法院依法解除屬于廣大業(yè)主的共有土地使用權(quán)查封。

　　今天上午，該小區(qū)業(yè)主代表張先生稱(chēng)，目前法院方面仍無(wú)回復(fù)。

　　【2】鄭州大酒店B座

　　市民張先生說(shuō)，今年5月份，他通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)鄭州大酒店B座12樓一套138平的二手房，8月8日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，該小區(qū)在鄭州市二七區(qū)興隆街上，開(kāi)發(fā)商為鄭州大酒店有限公司。

　　小區(qū)于1998年建成，雖然小區(qū)土地證沒(méi)有進(jìn)行分割，但因彼時(shí)二手房交易不需要土地證，也沒(méi)引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。“我朋友今年年初買(mǎi)這兒的房子時(shí)，還能正常過(guò)戶，但在10月10日，我為新買(mǎi)的二手房在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，卻被工作人員告知，房屋所在地塊被查封了，不能出證。”

　　鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《土地登記情況證明》顯示，位于福壽街西、興隆街北的上述小區(qū)所在土地的使用權(quán)已于2015年8月25日被鄭州市中級(jí)人民法院查封。

　　因?yàn)榉繓|要一次清付清房款，張先生選擇走非資金監(jiān)管模式，先借了三分五的民間高息貸款，過(guò)戶完成后再由買(mǎi)家向銀行申請(qǐng)現(xiàn)房抵押。

　　“本來(lái)想著過(guò)戶手續(xù)一個(gè)月就能辦完，利息高點(diǎn)就高點(diǎn)吧，沒(méi)想到趕上不動(dòng)產(chǎn)登記新政出臺(tái)。”好歹等了三個(gè)月，終于走到最后一步手續(xù)，眼瞅著馬上就能拿到不動(dòng)產(chǎn)證，抵押貸款周轉(zhuǎn)出資金，沒(méi)想到小區(qū)土地被法院查封，后續(xù)手續(xù)沒(méi)法辦理，每月3萬(wàn)多元的利息讓他吃不消。

　　10月12日，陪辦君小高陪同張先生來(lái)到二七區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，一位工作人員說(shuō)，上述簡(jiǎn)易辦理程序主要針對(duì)房改房，法院查封的土地上的房產(chǎn)仍無(wú)法辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，在無(wú)政策依據(jù)的情況下，若給司法查封土地上的房屋辦理登記，可能會(huì)引來(lái)后續(xù)問(wèn)題?！按祟?lèi)事件我們遇到的也不少，但這得上級(jí)相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，拿出處理方案?！?/p>

　　當(dāng)日下午，在鄭州市中院訴訟服務(wù)大廳執(zhí)行窗口，一位法官稱(chēng)，僅靠《土地登記情況證明》上的土地證號(hào)和查封日期無(wú)法進(jìn)行進(jìn)一步查詢，需要當(dāng)事人去土地部門(mén)查詢《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》的編號(hào)以及主審法官姓名，之后再來(lái)向法院對(duì)土地使用權(quán)查封一事提出《異議申請(qǐng)書(shū)》。

　　該法官也表示，目前因開(kāi)發(fā)商土地被查封引發(fā)業(yè)主維權(quán)的反饋并不鮮見(jiàn)。

　　【3】冠軍花園小區(qū)

　　該小區(qū)業(yè)主張先生稱(chēng)，家里老人生病急需用錢(qián)，想拿房子作抵押，貸款換點(diǎn)救命錢(qián)，沒(méi)想到拿著房產(chǎn)證的他，錢(qián)卻貸不出來(lái)!鄭州國(guó)土部門(mén)工作人員表示，該小區(qū)土地使用權(quán)被法院查封，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

　　張先生稱(chēng)，該樓盤(pán)位于鄭州市三全路金杯路交叉口北，開(kāi)發(fā)商是鄭州廣廈置業(yè)有限公司。2004年開(kāi)始，購(gòu)房者陸續(xù)交房款，2008年交房并辦理房產(chǎn)證，但是土地證一直在開(kāi)發(fā)商手里，沒(méi)有分割給業(yè)主。

　　2016年2月，小區(qū)土地使用權(quán)被鄭州市金水區(qū)法院查封，原因是開(kāi)發(fā)商與承包商的債務(wù)糾紛，承包商申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，法院查封了小區(qū)的土地使用權(quán)“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的態(tài)度是協(xié)助我們工作，但是沒(méi)有錢(qián)還給承包商。承包商也不可能撤訴。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理也證實(shí)了上述說(shuō)法。

　　而在鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《土地登記情況證明》顯示，位于冠軍路北、金杯路東的上述小區(qū)所在土地的使用權(quán)已于2016年2月24日被鄭州市金水區(qū)人民法院查封。

　　“開(kāi)發(fā)商和承包方的經(jīng)濟(jì)糾紛，卻把我們業(yè)主扯進(jìn)來(lái)，這事兒你說(shuō)合理不合理?”張先生說(shuō)，300多戶購(gòu)房者呼告無(wú)門(mén)，不知去何處申訴。

　　【4】大河春天小區(qū)

　　大河春天小區(qū)一位業(yè)主稱(chēng)，小區(qū)內(nèi)部分樓房土地使用權(quán)證證被抵押了，目前自己賣(mài)房子賣(mài)到一半，無(wú)法進(jìn)行土地登記。

　　鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《土地登記情況證明》顯示，位于北環(huán)道南、勞動(dòng)路西的上述小區(qū)內(nèi)，上述業(yè)主購(gòu)房所在地塊的土地使用權(quán)已于2015年12月12日抵押給鄭州市市郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社柳林信用社。

　　他提供的一份鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心10月15日出具的《關(guān)于部分土地地上房屋暫無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的通知》內(nèi)載明，房屋所在土地存在被查封或抵押等問(wèn)題的，暫無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)業(yè)務(wù)。請(qǐng)等待土地問(wèn)題解決后再來(lái)辦理，本中心之前已受理的，將退卷不予登記。

　　在上述文件附件中，公示了部分已知存在問(wèn)題的土地，其中就有大河春天小區(qū)，該小區(qū)12號(hào)、20號(hào)、21號(hào)樓的土地使用權(quán)證(證號(hào)鄭國(guó)用(2002)0719號(hào))被抵押。

　　【小高說(shuō)】四問(wèn)相關(guān)部門(mén)

　　如果開(kāi)發(fā)商給業(yè)主分割、轉(zhuǎn)移土地證是應(yīng)盡義務(wù)，在交房后數(shù)年的時(shí)間內(nèi)，相關(guān)部門(mén)是否對(duì)其未盡義務(wù)的行為予以糾正、處罰?

　　放眼鄭州，類(lèi)似拿了房本未分割土地證的小區(qū)還有很多，因開(kāi)發(fā)商原因查封本應(yīng)屬于業(yè)主土地證的事兒是否會(huì)重演?相關(guān)部門(mén)是否能夠做到信息共享，對(duì)土地證(國(guó)有土地使用權(quán))的歸屬權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利予以備注說(shuō)明。

　　就眼下的事例看，誰(shuí)該為小區(qū)居民的合法權(quán)益負(fù)責(zé)?對(duì)小區(qū)業(yè)主“走到一半、騎虎難下”的房產(chǎn)交易，是否有救濟(jì)渠道?

　　第1問(wèn)：查封樓盤(pán)土地使用權(quán)是否應(yīng)檢查是否有地上建筑?

　　對(duì)于已交房并辦下房產(chǎn)證的小區(qū)，土地使用權(quán)本應(yīng)歸業(yè)主們所有，已不屬于開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，這已是對(duì)外公開(kāi)的信息。法院在查封該土地的時(shí)候，是否通知不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)部門(mén)查詢此塊土地的上是否已建設(shè)商品房?法院在查封之前，是否向商品房業(yè)主告知此事?

　　第2問(wèn)：查封樓盤(pán)土地使用權(quán)實(shí)際意義是啥?

　　已建有商品房的國(guó)有土地，其上已有商品房和對(duì)商品房擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，查封已建有商品房的土地的使用權(quán)，其對(duì)相關(guān)企業(yè)的實(shí)際意義有多大?

　　第3問(wèn)：是否有應(yīng)急救濟(jì)渠道?

　　查封期間，與此事無(wú)關(guān)的小區(qū)業(yè)主的房產(chǎn)交易受到影響，可能承擔(dān)巨額損失，是否有司法救濟(jì)?

　　第4問(wèn)：是否有一攬子解決方案?

　　近期，不動(dòng)產(chǎn)登記新政執(zhí)行，銀行放款、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理與小區(qū)土地使用權(quán)脫不了干系，但此前不少開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后沒(méi)有給業(yè)主們分割土地使用權(quán)，若開(kāi)發(fā)商日后涉訴，需查封土地使用權(quán)，廣大業(yè)主房屋交易的正當(dāng)權(quán)利肯定會(huì)受到影響，相關(guān)部門(mén)是否應(yīng)制定一攬子的解決方案?

　　對(duì)于土地查封、抵押影響房屋交易的事兒，我們將持續(xù)關(guān)注。

　　文/圖 河南商報(bào)記者 高瞻展

　　視覺(jué)/河南商報(bào)視覺(jué)產(chǎn)品部

　　本文來(lái)源：河南商報(bào)責(zé)任編輯：HN006